В конце прошлого года вице-губернатор Марат Оганесян заявил, что уже в ближайшее время город инициирует изменения в федеральное и городское законодательство, по которым застройщики апарт-отелей будут обязаны предусматривать в своих проектах необходимую социальную инфраструктуру. Механизмы реализации этой затеи пока неясны, ведь в российском законодательстве отсутствует понятие «апарт-отель». В этой ситуации «под раздачу» могут попасть и те, кто планирует строить обычные гостиницы.
Все больше
Очевидно, что власти Петербурга решили последовать примеру своих столичных коллег. В ноябре прошлого года главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов заявил: число апарт-отелей на территории Первопрестольной достигло «критической массы». А недвижимость в них покупают в основном для собственного проживания – из-за чего городу приходится строить новые школы и детские сады. В результате столичные власти уже инициировали изменения в законодательство, которые позволят обязать застройщиков возводить необходимую инфраструктуру за их счет.
По оценкам столичных аналитиков, до 20% рынка новостроек приходятся именно на апарт-отели. В Петербурге их строительство также активно набирает обороты – число проектов растет с каждым месяцем. Еще в октябре прошлого года БН писал, что на разных стадиях реализации находится с десяток таких проектов общей площадью порядка 200 тыс. кв. м. То есть – не более 5% от всего объема предлагаемых на рынке новостроек. Но с тех пор число выведенных на рынок апарт-отелей возросло почти вдвое.
По данным Госстройнадзора, только за последние три месяца застройщикам выдано пять разрешений на строительство таких объектов. К примеру, компания «Московский двор» собирается возвести апарт-отель на Приморском проспекте, 72, который будет рассчитан как минимум на тысячу проживающих. Фирма «М10», принадлежащая компании «Охта Групп», намерена построить апартаменты площадью 10 тыс. кв. м на улице Моисеенко, 10, – рядом с МФК «Невская ратуша».
Ряд девелоперов объявили о старте проектов, разрешения на строительство которых были получены ранее. Так, «Балтийский монолит» намеревается возвести многофункциональный комплекс с апарт-отелем площадью 22,5 тысяч «квадратов» на проспекте КИМа. А строительная компания «С.Э.Р.» в прошлом году объявила о начале строительства комплекса Ingria Tower на Поклонной горе. Проект будет включать в себя бизнес-центр и апарт-отель – общая площадь здания составит около 60 тыс. кв. м.
Рынок апартаментов охватывает все ценовые сегменты – в том числе и элитный. Так, «Группа ЛСР» собирается построить апартаменты на набережной Фонтанки, 3А, площадью 4,6 тыс. кв. м. Аналогичный проект реализует компания «Файв Стар» – в переулке Антоненко, 2, – рядом с Мариинским дворцом. Холдинг RBI возведет апарт-отель на 2-й Советской улице, 4, общей площадью около 10 тыс. кв. м.
Более того, девелоперы стали превращать в апарт-отели те проекты, которые изначально позиционировались как обычные гостиницы: недавно в компании «Плаза Лотус Груп» заявили, что будут продавать апартаменты в здании бывших казарм лейб-гвардии Павловского полка на Марсовом поле.
Не исключено, что при такой динамике уже через пару лет апарт-отели будут занимать как минимум 15-20% всего рынка новостроек Петербурга.
Жилье под ширмой
Еще недавно девелоперы позиционировали апартаменты исключительно как коммерческую недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду. Но, по словам генерального директора АН Home estate Елены Амировой, до 70% апартаментов в Петербурге сейчас покупают для постоянного проживания. «Спрос на такую недвижимость неуклонно растет. Ведь стоимость апартаментов ниже, чем квартиры с аналогичными характеристиками. К тому же проекты часто строят в очень привлекательных местах»,– говорит она.
Более того, как считает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков, рынок апарт-отелей Петербурга начинает развиваться по московскому сценарию – такие проекты фактически начинают замещать собой жилье.
Как следствие, в дальнейшем это может привести к увеличению нагрузки на существующую социальную инфраструктуру. «Число апарт-отелей растет в геометрической прогрессии. Если так будет и дальше, в среднесрочной перспективе в отдельных микрорайонах может сложиться непростая ситуация: очевидно, появится потребность в дополнительных социальных объектах, у государства возникнут проблемы с учетом населения»,– говорит директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation Елена Валуева.
Эта перспектива вполне реальна, особенно если речь идет об апартаментах сегмента масс-маркет, которые приобретают для постоянного проживания.
Выбора не будет?
Вице-губернатор Марат Оганесян утверждает: девелоперы, которые строят апарт-отели, должны предусматривать в их составе школы и детские сады по тем же нормативам, что и для жилых кварталов. Но эксперты называют эту идею непродуманной. «Все-таки покупатели обычного жилья отличаются от тех, кто приобретает апартаменты. Квартирография большинства строящихся в Петербурге апарт-отелей предусматривает проживание в них одиночек, либо – семей без детей. Соответственно, такие объекты не нуждаются в социальной инфраструктуре в той степени, которая необходима при строительстве жилья»,– утверждает вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Павел Гончаров.
Поэтому девелоперы надеются, что власти будут решать вопрос с учетом особенностей каждого проекта. «Строительство школ и детских садов целесообразно лишь для объектов, в которых как минимум две сотни апартаментов. В противном случае возведенная девелопером «социалка» окажется попросту невостребованной»,– считает управляющий директор PM NAI Becar (строит апарт-отель «Вертикаль») Наталья Скаландис. По мнению начальника отдела развития строительной компании «С.Э.Р.» (реализует проект МФК Ingria Tower) Павла Бережного, подавляющее большинство строящихся в Петербурге апарт-отелей – это относительно небольшие проекты, которые не несут большой нагрузки на существующую инфраструктуру.
Если девелоперов все же заставят строить социальные объекты в полном объеме, это, вероятно, может свести на нет главное преимущество таких проектов – относительно невысокие, по сравнению с «полноценным» жильем, цены. «В любом случае, привлекательность сегмента для застройщика или конечного покупателя может снизиться»,– говорит Елена Амирова.
Существуют и более радикальные мнения. Как считает член совета директоров O2 Development Кристина Никитина, если инициатива Марата Оганесяна будет воплощена в жизнь, само предназначение апартаментов «размоется» и перспективный вид недвижимости в будущем превратится в «недожилье» с дорогим обслуживанием и отсутствием возможности получить постоянную регистрацию.
Агнцы и козлища
Инициатива властей вполне понятна. Ведь по факту застройщики нашли возможность строить жилье на территориях, где его появление не предусмотрено. Очевидно, что рынок апартаментов в Петербурге будет расти, и его необходимо каким-то образом регулировать. Но понятных механизмов контроля пока нет – понятие «апарт-отель» в российском законодательстве отсутствует как таковое.
«Неясно, по каким критериям на этапе согласования проекта господин Оганесян собирается отличать “агнцев от козлищ” – отели, недвижимость в которых продают в качестве “заменителя жилья”, от обычных гостиниц и, особенно, тех апарт-отелей, недвижимость в которых не предназначена для продажи. Без четких критериев такого разграничения инициатива может трансформироваться в административный волюнтаризм»,– говорит Николай Пашков.
Приобретение недвижимости в апарт-отелях постепенно становится альтернативным вариантом улучшения жилищных условий. А уже скоро покупатели апартаментов смогут оформлять в них постоянную регистрацию. В президентском совете по правам человека заявили: россиянам нужно дать возможность регистрироваться и в нежилых помещениях. Вполне очевидно, что первыми этим шансом воспользуются покупатели «квартир» в апарт-отелях.
