Задумывая очередной практикум для тех, кто собирается покупать квартиру, журналисты БН всегда обращаются за советами к руководителям агентств и опытным риэлторам. Но все рекомендации почти всегда сводятся к одной: отправляйтесь к профессионалам – они и объект подберут, и от лишней нервотрепки избавят. Сегодняшние покупатели, как правило, игнорируют этот резонный совет: в любом из нас, когда дело заходит о покупке недвижимости, просыпается исследователь и добытчик, наконец – просто кузнец своего счастья.
Никто не хочет переплачивать
Поиск в большинстве случаев начинается вовсе не с выбора агента или агентства, а с просмотра объявлений о продаже и попыток «примерить на себя» разные комнаты или квартиры. Основной инструмент для этого – каталоги объявлений о продаже. Например, воспользовавшись сервисом «Продажа квартир» на BN.ru, можно сформировав таблицу с результатами поиска актуальных вариантов и контактными данными продавцов, распечатать ее – и вперед, на увлекательную экскурсию по городским квартирам, где вас, покупателя с живыми или заемными деньгами, с распростертыми объятиями ждут граждане, желающие избавиться от излишков жилплощади.
База предложений портала содержит тысячи предложений и дает возможность найти недвижимость на любой вкус и кошелек. Поисковая система позволяет отсечь варианты, которые не устраивают, например – квартиры на первых этажах, а также, благодаря сервису поиска по карте, ограничить исследуемую зону конкретным микрорайоном. У человека, оказавшегося один на один с таблицами, в которых представлено все это «богатство», почти всегда возникает вопрос, зачем ему, собственно говоря, нужны помощники.
Но если вы уже приступили к поиску, то вскоре обнаружите, что он далеко не так прост: стоит начать звонить по объявлениям и ездить на просмотры – и голова перегревается от информации. К тому же вы сразу обнаружите, что подавляющее большинство квартир представляют не хозяева, а риэлторы, которые могут иметь разный уровень квалификации, заинтересованности и работать как в крупных фирмах, так и в компаниях, где агент сам себе хозяин.
Получается, за что боролись – на то и напоролись: вместо экономии на «навязанных» услугах, сталкиваемся с армией посредников, причем действующих не в ваших интересах, а в интересах продавцов (и, разумеется, в своих собственных). Задача у них общая: продать объект по максимальной цене, постаравшись преподнести информацию так, чтобы вы не обратили внимания на всегда имеющиеся «подводные камни». Но и в тех редких случаях, когда к телефону подходит хозяин, шансы на успешный переговорный процесс оказываются ниже, а вероятность столкнуться с завышением цены – выше среднего. Настойчивое желание обойтись без посредников, как правило, идет рука об руку с неадекватными ценовыми запросами.
Коль скоро без профессиональной поддержки – никак, то надо сделать, чтобы ваше взаимодействие с агентами было эффективным. Общее правило одно: изучать рынок и представленные на нем объекты, доверять профессионалам, но и обязательно проверять их.
Квартира для Иры: алгоритмы поиска
Узнав, что Ира Н., сотрудница одного из подразделений нашей компании, ищет двухкомнатную квартиру, мы решили пройти путь поиска вместе с ней. Исходные данные: в потенциале – около 4 млн руб. (половина этой суммы выручена от продажи квартиры в другом регионе, вторая – ипотечный кредит), нужна «двушка» для семьи из трех человек. Непременные условия – метро в пешеходной доступности и приличная школа во дворе. Кстати, наша героиня уже успела приобрести опыт общения с десятками агентов и посмотреть девять квартир в разных районах. В общей сложности на это потрачено несколько выходных. Но каждый раз когда Ира выезжала на просмотр, ее ждало разочарование: то перекресток под окнами шумный, то местность унылая, то личность продавца или агента заставляли насторожиться.
Спросив у Иры о территориальных предпочтениях, мы узнали, что таковых не имеется – «лишь бы район был зеленый и не перегруженный транспортом». Стоп! Это первая ошибка, которую делают самостоятельные «искатели». Ведь если мы утром решили посмотреть квартиру, к примеру, в Купчино, долго искали дом, попутно выясняя, где там магазин, школа и «зелень», а вечером отправляемся в Веселый Поселок – мы обречены убивать самый дорогой ресурс, время. Правда, если делегировать функцию подбора агенту, он, скорее всего, пойдет по пути наименьшего сопротивления, гоняя вас по городу – то здесь «интересная квартирка появилась», то там. Поэтому наш поиск должен быть системным.
Арифметика поиска: время оптом и в розницу
Итак, воспользовавшись функцией поиска по каталогу «Продажа квартир на вторичном рынке», мы можем обнаружить, что заявленным параметрам («двушка» до 4 млн руб. в любом районе у метро) соответствует около 500 объектов. Можно звонить? Можно, но простая арифметика показывает, что если отвести на изучение каждого варианта хотя бы три минуты, это займет больше суток.
А если отсечь лишнее, например, предложения на «крайних» этажах и со смежными санузлами? Количество строчек в таблице уменьшится вдвое, но у нас появится верный шанс вместе с водой выплеснуть ребенка. Ведь если, к примеру, первый или последний этаж для панельной хрущевки – это действительно серьезный минус, то для домов с цокольным и полноценным верхним техническим этажами – такие недостатки не столь критичны. К тому же – при прочих равных – «крайние» квартиры обычно дешевле. А некоторые вполне приличные «двушки» в типовых кирпичных домах имеют совмещенные санузлы. То есть алгоритм «отсечения лишнего» в данном случае будет неэффективным.
Второй момент. Оценивать в каждом случае придется не только квартиру, но также состояние двора, ближайшие магазины, расстояние до остановок транспорта. А также – наводить справки о школах, поликлиниках, спорткомплексах и местах прогулок. Поэтому человек, уже имеющий сформированные территориальные предпочтения, тратит на поиски гораздо меньше времени, нежели тот, кому «все равно, в каком районе, лишь бы зеленый».
Ищем точки притяжения
«Точкой притяжения» для покупателя могут быть приличная школа, живущие по соседству друзья или даже нечто не вполне рациональное: скажем, знакомый по смутным детским воспоминаниям с прогулками на трехколесном велосипеде парк. Поэтому первая рекомендация, которую мы предложили Ире, – выделить одну, две или несколько территорий, которые ей кажутся привлекательными, и прежде чем приступать к поискам, «примерить» на себя окрестную социальную, торговую и транспортную инфраструктуру. И уже второй этап поисков – «примерка» представленных в выбранных микрорайонах типов и серий домов.
Сказано – сделано. Ограничиваем зону поиска предложениями вокруг станции метро «Черная речка». В нашем поле зрения останется только 20 квартир. На первый взгляд, немало. Но по планировочным характеристикам они оказываются почти одинаковыми. При этом две трети – в панельных, а треть – в кирпичных пятиэтажках.
Изучаем типы жилья
Чтобы сократить время на звонки с вопросами, составим для себя краткую характеристику жилищного фонда исследуемого района. Если бы рядом с нами в тот момент находился опытный риэлтор, он, наверное, рассказал бы о типовых квартирах и планировках хрущевского периода. Но коль скоро такового не оказалось, мы, заглянув в публикации рубрики «Занимательное квартироведение», идентифицировали кирпичные пятиэтажки с хрущевками 528-й серии.
В таких домах вполне пристойные с точки зрения Иры квартиры: просторные санузлы, высота потолков 2,7 м. Большинство этих домов в Питере, несмотря на солидный возраст, неплохо сохранились. Правда, все «двушки» в них, кроме квартир в торцевых секциях, имеют смежные комнаты.
Кому-то такие планировки кажутся непомерно высокой платой за жизнь в любимом районе. Но есть покупатели, которые оптимизма не теряют (квартиры со смежными комнатами в хрущевках поддаются перепланировкам). А предупрежден – значит вооружен: оценив характеристики типового жилья, не будете тратить лишнее время на звонки и разъезды.
Да, кстати, прежде чем начинать договариваться и ездить, не забудьте совершить виртуальную экскурсию по территории, воспользовавшись «гуглокартами». Отметьте для себя, если рядом с домом – шумная транспортная развязка или линия электропередачи.
Алло, это чья квартира?
Начинаем звонить по объявлениям. Панельные хрущевки решаем пока не рассматривать, из семи квартир в кирпичных домах одна оказалась уже проданной, другую – забраковали из-за окон на магистраль, по двум номерам никто не ответил, три квартиры намечены к просмотру на ближайшую субботу. Выбор оказывается не столь и широким. Что делать?
Решаем расширить зону поиска, включив в нее другую территорию. Например, кварталы в пешеходной доступности от станции метро «Пионерская». Но здесь в обозначенный нами ценовой диапазон попадают прежде всего квартиры в «кораблях» серии 1-600ЛГ. Стало быть, прежде чем планировать просмотры квартир в этом районе, нам также нужно изучить и инфраструктуру окрестных кварталов, и характеристики местного жилищного фонда.
Но шаг за шагом расширяя зону поиска, не следует забывать иногда посматривать, не появились ли новые варианты в тех кварталах, которые вам приглянулись раньше.
Первая встреча
Опыт героини нашего повествования, которой, как мы уже сказали, довелось пообщаться с десятками агентов и посмотреть энное количество квартир, позволяет вывести некоторые закономерности. Во-первых, агенты порой бывают заняты другими клиентами, и не все из них готовы показывать квартиры по выходным. Во-вторых, и продавцы, и агенты часто склонны приукрашивать действительность. Например, формулировка «хорошее состояние», как правило, скрывает «бабушкин ремонт» – освеженные обои, потолки и покрашенные двери, а слова «рядом с метро» – расстояние в три, а то и четыре остановки. К таким моментам следует быть готовым.
Но есть предложения, которые надо встречать во всеоружии. Например, попытку поднять цену на основании того, что «квартира вот-вот уйдет». Указанную в объявлении цену желательно несколько раз уточнить – и при звонке, и при визите. Так сказать, для закрепления материала. Кроме того, посредники часто не желают показывать клиенту правоустанавливающие документы, а их копии так и вовсе готовы представлять только после внесения залога (а ведь их обязательно потребует для экспертизы ипотечный банк). Поэтому – если речь зашла о залоге – необходимо чтобы в договоре с агентством были прописаны условия его возврата в случае неодобрения покупки банком.
Если вы по натуре не исследователь, то для поиска и подбора объекта можете воспользоваться услугами и знаниями профессиональных агентов, заключив соответствующий договор в риэлторской компании. Однако найти именно «своего» специалиста будет нелегко – вам, скорее всего, придется настойчиво навязывать риэлтору описанную выше стратегию поиска. Ведь межагентские сделки в наше время не являются повсеместной практикой, поэтому риэлторы обычно склонны показывать клиенту в первую очередь свои «договорные» объекты.
Итак, с поиском и подбором разобрались. На что обращать внимание при осмотре объекта – тема для отдельной публикации.
