Напоминаем, что проекты КОТ, выбираемые для рассмотрения, «рассортированы» по признаку удаленности от метро. В первом обзоре были проанализированы два примера массовой застройки непосредственно у станций подземки, во втором – новые микрорайоны, до которых от метро несложно дойти пешком.
На этот раз в центре внимания новые территории, жителям которых придется не менее четверти часа добираться до метро общественным транспортом – «Балтийская жемчужина» и «Семь столиц» (строго говоря, так именуется жилой комплекс компании Setl City. Но мы условно объединили под этим названием все ЖК, строящиеся между деревней Кудрово и ТРК «МЕГА Дыбенко»).
У двух проектов много общего. Оба изначально задумывались как «идеальный микрорайон» XXI века – со среднеэтажной застройкой и несколькими высотными доминантами, с просторными площадями и променадами, с оригинальной и разнообразной архитектурой зданий. Каждый из них мог стать образцом современной урбанистики. Увы, не случилось. Столкнувшись с экономическими реалиями, проекты обоих микрорайонов были скорректированы отнюдь не в лучшую сторону.
Жемчужина вместо лотоса
«Балтийская жемчужина» – крупнейший в Петербурге проект КОТ, реализуемый с привлечением иностранных инвестиций, а конкретно – китайских. Под его реализацию в 2004 году город выделил 205 га земли в Красносельском районе, между Финским заливом и Петергофским шоссе.
Затевался проект со свойственным Поднебесной размахом. Согласно плану китайских застройщиков, предполагалось построить более 1 млн кв. м жилых площадей, а также – школы, детские сады, дома творчества, библиотеку, поликлиники, станцию скорой помощи, спортзалы, бассейн, крупный гостиничный комплекс, бизнес-центр, несколько кинотеатров, аквапарк, океанариум и даже буддийский храм, гольф-клуб и театр (филиал Пекинской оперы). Короче говоря, мини-город на юго-западной окраине Петербурга должен был удовлетворить все потребности 35 тысяч будущих жителей.
Но главное отличие «Балтийской жемчужины» от остальных городских проектов КОТ заключалось в непривычно красивых планировочных и архитектурных решениях. Сердцем микрорайона должна была стать крытая пешеходная зона с ресторанами, бутиками и аттракционами. На Южной площади планировалось разместить символ микрорайона – бизнес-центр в форме лотоса со смотровой башней и водопадом.
Все это великолепие предполагалось сдать еще в 2010 году. Однако экономические и политические пертурбации (смена региональной власти, кризис 2008 года) не только сильно затормозили, но и видоизменили проект. У бизнес-центра «отпали» лепестки – из лотоса он превратился в жемчужину. Водопад, театр, крытый променад постепенно «секвестировались», общий вид микрорайона также поменялся. Китайский девелопер часть земель сдал в субаренду другим застройщикам – Setl City, «КВС», которые строят ЖК по собственным проектам. Завершение строительства сдвинулось на 2016 год.
Несмотря на отказ от «излишеств», «Балтийская жемчужина» остается одним из внешне наиболее привлекательных петербургских проектов КОТ. Безусловно, во многом это «заслуга» ландшафта: по территории будущего микрорайона протекают несколько каналов – Матисов, Дудергофский, Безымянный. Мосты и набережные – это всегда красиво и нетривиально. Но не последнюю роль играет также тщательная проработка градостроительных решений. В микрорайоне создается «микс» из домов разной высоты – от двухэтажных таунхаусов до двадцатиэтажных башен, что делает застройку немонотонной, нескучной. Особенно хороши с архитектурной точки зрения здания второй очереди ЖК «More», стоящие симметрично по берегам канала.
По определению архитекторов, городская среда считается комфортной в том случае, если человек может находится в ней не менее получаса, не испытывая желания поскорее укрыться за дверью квартиры. «Балтийская жемчужина», в отличие от подавляющего большинства петербургских проектов КОТ, похоже, сможет соответствовать этому критерию. Вообще, с точки зрения «где погулять» место для микрорайона выбрано более чем удачно: рядом два парка, недалеко до Финского залива, Стрельны и Петергофа.
Постепенно складывается инфраструктура для жизни, хотя она и не будет такой разнообразной, как предполагалось десять лет назад. Открыты магазинчики и предприятия сферы услуг. В прошлом году заработал торгово-развлекательный комплекс «Жемчужная плаза» площадью 96 тыс. кв. м, который в перспективе увеличится в полтора раза. В нем есть продуктовый гипермаркет, многочисленные магазины, кинотеатр и прочие развлечения. «Социалка» тоже появляется: в 2013 году администрации города был передан второй детский сад на 220 мест, который должен заработать нынешней весной. Застройщик обещает построить еще детские сады и школу, но сколько и когда именно – пока не определено, как и время появления поликлиник и спорткомплекса.
Теперь о негативе. Город со своей стороны с инфраструктурой сильно запаздывает. В декабре прошлого года Смольный объявил о переносе сроков строительства дороги вдоль западной границы «Балтийской жемчужины» (от Петергофского шоссе до проспекта Героев) и одного внутреннего проезда на зиму 2014-2015 годов. Отсрочена также обещанная реконструкция Матисова и Дудергофского каналов.
Еще более расплывчаты планы по обеспечению транспортной доступности «китайского квартала». Город не выполнил своего обещания запустить надземный экспресс до станции метро «Проспект Ветеранов». Последний мессидж на эту тему был озвучен осенью – губернатор Полтавченко заявил, что проект легкорельсового трамвая будет реализован силами китайского инвестора. Согласно утвержденной схеме развития метрополитена станция метро «Балтийская жемчужина» появится после 2025 года. Так что в ближайшие годы жителям собственно «Балтийской жемчужины» придется добираться до метро либо на автобусах и маршрутках по перегруженному в часы пик Петергофскому шоссе, либо – на переполненном и медленном трамвае.
Две из семи
Строительство еще одного идеального микрорайона, «Семь столиц», было инициировано в 2007 году компанией SVP-Group. На участке в 135 га в деревне Кудрово Всеволожского района Ленинградской области предполагалось в течение 15-17 лет возвести 1,5 млн кв. м жилья на 50 тысяч человек и объекты инфраструктуры – детские сады, школы, поликлиники, торговые комплексы, спортивные сооружения.
Архитекторы Чобан и Герасимов предложили интересную идею – разделить территорию на обособленные кварталы, каждый из которых выполнить в стиле одной из европейских столиц (отсюда название проекта). На эскизах изображены среднеэтажная застройка с редкими высотными доминантами, ярко и разнообразно окрашенные фасады, ландшафтный дизайн, благоустроенные набережные речки, площадь и широкие прогулочные зоны. Кварталы действительно могли получиться по-европейски симпатичными и удобными.
Но экономический кризис заставил пересмотреть концепцию до неузнаваемости. Из семи «столиц» осталось лишь две – ЖК «Лондон» и ЖК «Вена», которые строит компания Setl City, выкупившая примерно половину земли у SVP-Group. Остальная территория была нарезана на «лоскуты» и продана ГК «Полис», ЦДС, «Арсенал недвижимость», «Мавис» и другим застройщикам. Новые владельцы сразу заявили, что не намерены придерживаться первоначальной идеи. Как следствие – единое планировочное решение рассыпалось, а высотность домов ожидаемо выросла с 5-9 до 14-25 этажей.
Надо сказать, что почти достроенная «Вена» выглядит именно так, как задумывалась – невысокие весело раскрашенные дома с уютными дворами и прогулочными зонами. Некоторые из застройщиков тоже стараются предложить будущим жителям домов дополнительные выгоды – закрытые дворы, велодорожки и велопарковки, спортплощадки. Но, во-первых, целостного микрорайона больше нет – каждый девелопер мыслит масштабами своего проекта. Во-вторых, некоторые из застройщиков работают в сегменте «жесткий эконом», что весьма негативно сказывается на качестве жилой среды в целом.
К плюсам кудровского проекта можно отнести близость к ТРК «МЕГА Дыбенко» с его кинотеатром, катком и богатыми возможностями для шопинга. Кроме того, множество разнообразных объектов торговли и услуг откроются в ЖК «Вена» уже в этом году. На противоположном конце микрорайона, на территории ЖК «Березовая роща», ГК «Полис» обещает построить пятиэтажный торгово-досуговый комплекс общей площадью 14 тыс. кв. м с боулингом и фуд-кортом. С образовательными учреждениями, похоже, тоже все будет нормально. По крайней мере, правительство Ленобласти прилагает конкретные усилия для достижения договоренности со строительными компаниями по этому вопросу. Setl City в прошлом году уже заложил первый детский сад. Всего к 2019 году на новой территории должно быть возведено пять детских садов и две школы.
Сложнее представить, как будут местные жители удовлетворять потребность в медицинских услугах. Пока о строительстве поликлиники здесь речи не идет, а областная регистрация затруднит обращение в городские медучреждения.
Неблестяще обстоят дела с транспортной доступностью кудровских новостроек. Автомобили уже сейчас периодически стоят в пробках на двух выездах из проекта КОТ – возле «МЕГА Дыбенко» и через железнодорожный переезд в районе «Нового Оккервиля». У жителей, предпочитающих общественный транспорт, тоже нет альтернативы – до метро можно добраться только на маршрутке. Ситуация кардинально изменится в том случае, если построят станцию метро «Народная». Недавно губернатор Ленобласти Дрозденко обещал, что это случится в конце 2015 года. Но в планах развития петербургского метрополитена этого нет.
Краткое резюме
Оба описанных проекта КОТ страдают от одной и той же проблемы – отсутствия пунктуальности властей в выполнении принятых на себя обязательств по развитию инфраструктуры. Если бы действия девелоперов и регионов были более четко синхронизированы, уровень комфорта в микрорайонах оказался на порядок выше. Пока же и про «Балтийскую жемчужину», и «Семь столиц» хочется сказать: «Если притерпеться к неудобствам, то жить можно».
