В наступившем году некоторые банки могут пойти на нарушение правил, по которым заемщики должны ежемесячно выплачивать по кредиту не более половины своих доходов.
Материя первична
Большинство опрошенных БН игроков отечественного ипотечного рынка главной тенденцией минувшего года назвали опережающий рост спроса на новостройки.
В частности, по оценке начальника управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Татьяны Павловой, этот тренд объясняется уравниванием процентных ставок по таким кредитам со ставками вторичного рынка. Проще говоря, кредиторы все чаще в своих продуктах снимают наценку на инвестиционный период (время до передачи готовой квартиры в залог банку). «Первыми снизили ставки банки с участием госкапитала (Сбербанк, ВТБ24) и тем самым вынудили всех остальных ипотечных игроков последовать их примеру», – напоминает специалист.
А по мнению директора Северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость» Михаила Гаврилова, популярность ипотеки на первичку достигла таких масштабов, что даже отрицательно отразилась на других сегментах рынка недвижимости. «Рост кредитования первички ударил по аренде жилых помещений, сократив доходы агентств, специализирующихся на найме», – уточнил он.
Естественно, столь ярко выраженный процесс быстро сойти на нет не может. Соответственно, следует ожидать, что в наступившем году рост ипотечного рынка также будет происходить преимущественно за счет кредитования покупки жилья на первичном рынке.
В целом же в 2013 году суммарный объем выданных ипотечных кредитов по стране увеличился по сравнению с 2012 годом почти на 30%, до 1,3 трлн рублей. Но в 2014 году ожидается более умеренный рост. По прогнозу руководителя Аналитического центра АИЖК Михаила Гольдберга, он составит порядка 15%.
Классовая борьба
Следующая, перешедшая в новый год тенденция – рост популярности ипотечного кредитования при приобретении объектов относительно дорогих классов жилья.
Уточним, сегодня в ряде регионов с привлечением жилищных кредитов покупается до 50% квартир в сегменте новостроек эконом-класса. Но параллельно в течение всего минувшего года росло число ипотечных сделок в других сегментах. «Мы наблюдаем небывалый всплеск интереса к ипотеке на элитные объекты», – заявлял БН в июне директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI Андрей Останин.
Получение кредита на покупку объекта стоимостью в десятки миллионов рублей перестало быть редкостью. «В 2013 году нашей самой крупной ипотечной сделкой в Петербурге оказалась выдача кредита в размере 40 млн рублей на приобретение жилья в строящемся доме», – сообщил директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Аркадий Бочарников.
«Самый большой кредит на сумму 50 млн руб. в прошлом году мы выдали клиенту для приобретения загородного дома с участком в Курортном районе», – отмечает директор Северо-Западного регионального центра ЗАО «Райффайзенбанк» Александр Конышков.
«Клиент приобретал пятикомнатную квартиру в центре города, на Шпалерной улице, – рассказывает региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка Илья Злуницын. – Стоимость квартиры площадью около 250 кв. м равнялась 32 млн руб. Кредит составил 15 млн руб.».
Напомним, в ходе аналогичного опроса по итогам 2012 года банкиры в большинстве называли более скромные цифры.
Рост числа ипотечных сделок в сегментах бизнес- и элит-класса в наступившем году также продолжится. Этому кроме прочего будет способствовать усиливающаяся либерализация условий выдачи кредитов, к которой банкиров подталкивает растущая конкуренция.
Поле для маневра
«Доля госбанков на ипотечном рынке составляет около 80%, поэтому остальным банкам приходится работать в условиях жесткой конкуренции, чтобы удержать объемы выдач ипотечных кредитов и не уступать по предлагаемым условиям», – поясняет Татьяна Павлова. Рынки же недвижимости классов «комфорт» и «элит» остаются площадками, где, благодаря особым условиям, возможны прорывы игроков второго эшелона.
Оговоримся: программы кредитования с высоким первым взносом и сокращенным пакетом подтверждающих доход документов большинство ведущих игроков уже запустило. «Кредит “по двум документам” – не новость и у большинства банков присутствует в линейке», – констатирует Татьяна Павлова. Напомним, именно эти продукты популярны у россиян с высокими доходами.
На очереди пересмотр подхода к DTI. Debt to income – это отношение долга к доходу. И сегодня большинство банков придерживаются правила, что в рамках займа должник может ежемесячно выплачивать не более 45-50% ежемесячного заработка. В противном случае риски дефолта заемщика якобы чрезмерно возрастают. Но, отмечает начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ24 Татьяна Хоботова, если некий гражданин зарабатывает гораздо больше, чем необходимо на удовлетворение ежедневных потребностей, он вполне мог бы ежемесячно выплачивать и 70% доходов.
То есть в наступившем году можно ожидать официального появления ипотечных продуктов с «высоким» DTI. И, понятно, россияне с крупными зарплатами жильем эконом-класса не интересуются.
Кроме того, вполне возможно, что вслед за ВТБ24 ряд игроков запустит программы с дополнительными скидками на кредиты свыше 5 млн. рублей. Что также будет способствовать росту популярности приобретения в ипотеку относительно дорогой недвижимости.
Большие братья
Также к упрощению требований по запрашиваемому с заемщика пакету документов ведет развитие банковских технологий. Различные компьютерные программы все с большей вероятностью позволяют предсказать будущее поведение потенциального заемщика по параметрам, которые отражаются не в документах, а в анкете либо других источниках информации. Соответственно, отпадает надобность в проверках по вороху справок.
Например, в конце 2013 года Национальное бюро кредитных историй и компания по созданию программного обеспечения для оценки потенциальных заемщиков FICO разработали новый программный продукт, который позволяет предсказывать дефолт заемщика с учетом поведения людей из его ближайшего окружения. В том числе и с учетом поведения знакомых из социальных сетей. Проще говоря, если среди знакомых потенциального заемщика много должников – кредит могут не дать.
«В нашей базе кредитных историй содержатся записи о 62 миллионах заемщиков, – пояснил БН принципы работы программы директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. – У каждого заемщика есть номера телефонов, адреса, кредитные счета и другие характеристики. Когда такие параметры у двух заемщиков совпадают – мы говорим о связи между ними. Например, если домашний номер телефона у двух заемщиков совпадает, можно предположить, что они родственники».
Нетрудно догадаться, что совершенствование моделей оценки продолжится и в наступившем году.
Впрочем, технологическая революция касается не только методик проверки будущих заемщиков. В минувшем году Сбербанк перевел сотрудничество с контрагентами в онлайн-режим. В частности это позволяет сотрудникам агентств недвижимости и застройщиков отслеживать процесс прохождения заявки на кредит в режиме реального времени. «Если заявка рассматривается семь дней, она буквально горит красным цветом на мониторе банковского специалиста», – отмечает заместитель председателя Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Марина Чубрина.
Логично ожидать, что 2014 год станет годом перехода в онлайн-режим всех российских игроков рынка жилищного кредитования. То есть сроки рассмотрения заявок сократятся еще больше.
Государственное дело
Одним из значимых трендов наступившего года будет продолжающееся усиление на ипотечном рынке роли различных госинститутов. Прежде всего, ужесточится контроль. Например, ждут третьего чтения два посвященных потребкредитованию законопроекта, жестко регулирующие правила составления кредитных договоров, в том числе и ипотечных.
Со своей стороны обещает активизировать работу АИЖК.
Уточним, в ноябре Агентство пошло на кардинальный пересмотр своих принципов работы на ипотечном рынке. В частности, сняло ранее обязательное требование к заемщикам подтверждать свои доходы справкой по форме 2НДФЛ.
Сейчас АИЖК разрабатывает новые опции, нацеленные на стимулирование продаж. Например, готовит к запуску новую версию программы «Переезд». По словам директора департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Марии Поляковой, запуск продукта предполагается в первом квартале 2014 года. Напомним, «Переезд» представляет собой заем на приобретение нового жилья под залог имеющейся недвижимости. При этом заемщику на продажу старого жилья дается отсрочка до двух лет. Разрабатывался продукт в том числе и для междугородних переездов.
Из других игроков российского ипотечного рынка опыт АИЖК попытался перенять только банк DeltaCredit. Продукт «DeltaПереезд» был запущен 30 сентября прошлого года.
В целом же из планов АИЖК на 2014 год наиболее значимыми для рынка недвижимости можно считать следующие. Агентство намерено внедрить в стране единую систему жилищных субсидий, в том числе и в сегменте социальной ипотеки. «В социальных продуктах агентство прорабатывает вопрос унификации условий предоставления субсидий для различных категорий заемщиков», – говорит Мария Полякова. По ее словам, сегодня каждая категория заемщиков получает разные формы поддержки: в разном объеме и на разных условиях. Единая же форма предусматривает более крупный размер субсидии, но впоследствии получатель будет обязан расходы возместить.
Делайте ставки
Наконец, нужно сказать несколько слов о процентных ставках. Текущие прогнозы для потенциальных заемщиков благоприятны. Ставки либо останутся на сегодняшнем уровне, либо еще снизятся.
«Снижение ставок в 2014 году будет происходить только за счет социальных продуктов, таких как “Молодые учителя”, “Молодые ученые” и тому подобные», – полагает генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко. Незначительное, на 0,1-0,2 процентного пункта, снижение ставок прогнозирует и Михаил Гольдберг.
Впрочем, к текущим прогнозам БН предлагает относиться с осторожностью. В начале минувшего года эксперты дружно утверждали, что ставки будут расти все двенадцать месяцев. Потолок назывался в 13,5%. Но с марта, достигнув отметки в 12,9%, средневзвешенные ставки пошли вниз.
