Земля в Петербурге подорожала на 200 миллиардов рублей

Ранее в Смольном неоднократно заявляли, что корректировка кадастровой стоимости земли в Петербурге должна производиться раз в два года. Масштабная работа по переоценке была проведена Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) совместно с ГУП «ГУИОН» летом 2012 года. Но уже в 2013 году из-за недовольства многих землепользователей пришлось заново пересчитывать цену для 128 тысяч участков общей площадью около 85 тыс. га. В результате кадастровая стоимость всех земель в Петербурге выросла более чем на 200 млрд руб. – с 2,7 трлн в 2012-м до 2,9 трлн руб. в 2013 году. Обновленная кадастровая оценка вступила в силу с октября прошлого года. Напомним, что на ее основе для собственников земельных участков рассчитывается земельный налог.

Рыночные соображения
Верхняя планка кадастровой стоимости земельных наделов в городе поднялась с 89 тыс. руб. до 119 тыс. руб. за кв. м. Минимальный «ценник» остался на прежнем уровне – 0,72 руб. за кв. м.

При этом в КЗРиЗ признают, что повышение в основном произошло за счет пересмотра кадастровой стоимости участков под многоквартирными жилыми домами, а также земель, где возможно жилищное строительство.

В среднем по городу наделы под жилыми домами подорожали на 12,8% – с 14 600 руб. до 16 475 руб. за кв. м. Кроме того, почти в два раза увеличилась кадастровая стоимость земли в престижных пригородах – поселках Александровская, Белоостров, Комарово и др. В центральных районах Петербурга кадастровый «ценник» под жилыми зданиями вырос на 15-20%.

Так, в исторической части города на первом месте по удорожанию – территория МО «Коломна» (рост 22%), на втором месте – МО «Адмиралтейский округ» (16%). Примечательно, что как раз в этих двух МО расположены кварталы пилотной городской программы сохранения и развития исторического центра.

Как сообщил БН зампредседателя КЗРиЗ Николай Филин, при переоценке чиновники руководствовались прежде всего рыночными соображениями. «Земля, на которой возможно жилищное строительство, всегда востребована. Зато спрос на другие виды наделов с учетом общей экономической ситуации в городе оказался меньше, чем мы ожидали, поэтому стоимость была снижена», – пояснил он.

Вслед за увеличением кадастровой стоимости земли вырастет и земельный налог. Напомним, что такие платежи вносят собственники жилья (с нанимателей он не взимается) в многоквартирных домах, земля под которыми оформлена в общедомовую собственность. Налог рассчитывается как ставка, умноженная на кадастровую стоимость участка под зданием и поделенная на число квартир в доме с учетом занимаемой жильцами площади. Сейчас размер ставки определен в 0,01%.

Ежегодные налоговые платежи за землю для граждан были в целом необременительны. Собственники жилья в спальных районах до переоценки 2013-м платили в среднем около 150-160 руб. в год. Налог с жильцов в центральной части города был повыше. К примеру, жители дома на Загородном проспекте ежегодно платили 308 руб.

Как заверил Николай Филин, ежегодный земельный налог не будет превышать ежемесячные платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги, даже если дом расположен в одном из престижных центральных районов. «Допустим, после пересмотра цена надела выросла на 20%. На столько же для собственника увеличится земельный налог, но все равно любой владелец будет в состоянии заплатить», – уверен чиновник.

В 2014 году общие поступления в бюджет Петербурга от земельного налога с физических и юридических лиц должны составить 6,5 млрд руб. В 2015 году по этой статье доходов город хочет заработать 6,9 млрд руб., в 2016-м – 7,2 млрд руб.

В КЗРиЗ отмечают, что не обладают данными о количестве граждан, которые вносят подати за земли. Эта информация имеется лишь в Управлении федеральной налоговой службы по Санкт-Петербургу и не подлежит разглашению.

В добровольно-судебном порядке
В результате проведенной в минувшем году кадастровой переоценки больше всего подешевели участки под промышленными предприятиями. Снижение в среднем составило почти четверть – с 3315 руб. до 2529 руб. за кв. м.

Например, на 30% уменьшилась стоимость земли для ОАО «Адмиралтейские верфи». На треть снизилась кадастровая стоимость промышленных наделов в поселке «Песочный» – здесь находится автомобильное производство ООО «Хендэ Мотор Мануфактуринг Рус». Также почти на 30% уменьшилась стоимость наделов в МО «Ивановский округ», на территории которого базируется ОАО «Императорский фарфоровый завод». 

Примечательно, что после кадастровой оценки 2012 года руководство всех этих предприятий потребовало от городских властей в судебном порядке пересмотреть стоимость земель. Судились со Смольным и собственники таких крупных производств, как ООО «Тойота Мотор Мануфэкчуринг Россия», ОАО «ЛОМО», ОАО «Кировский завод», ОАО «Звезда». Всего в Арбитражный суд Петербурга от владельцев промышленных производств поступило более 130 исков, причем, более половины из них чиновники успели к лету 2013 года выиграть в первой инстанции. Так, например, «Тойота» настаивала на снижении кадастровой стоимости участка площадью 224 га на Софийской улице, 115 – с 4,3 млрд до 2,7 млрд руб. За счет этого налоговые платежи для компании должны были снизиться на 24 млн руб.

Но в конце лета этого года ситуация коренным образом изменилась: не дожидаясь решений вышестоящих судебных инстанций, Смольный начал заключать с собственниками крупных производств мировые соглашения. Тогда губернатор Петербурга Георгий Полтавченко недвусмысленно дал чиновникам понять, что они должны решать проблемы с владельцами значимых для города производств во внесудебном порядке и идти на уступки, чтобы удержать инвесторов. Первое мировое соглашение Петербург подписал в сентябре 2013 года с «Тойотой». По нему кадастровая стоимость участка снизилась до 3,5 млрд руб. Затем аналогичные соглашения были заключены и с «Императорским фарфоровым заводом», «Хендэ»… Тогда же, в конце лета – в начале осени прошлого года, КЗРиЗ начал новую кампанию по переоценке стоимости городских земель. По итогам ревизии, в частности, для компании «Тойота» кадастровая стоимость участка на Софийской улице снизилась до 3 млрд руб.

В ведомстве готовы признать: массовые судебные иски промышленников стали одной из главных причин кадастровой переоценки 2013 года. В то же время от граждан ни одной претензии по кадастровой стоимости земли под жилыми домами вообще не поступило.

До встречи в суде?
По словам председателя КЗРиЗ Валерия Калугина, следующая переоценка пройдет в Петербурге не раньше 2016 года. То, в какую сторону изменится кадастровая стоимость наделов, чиновники прогнозировать не берутся. «Все будет зависеть от общей экономической ситуации в городе. Если, теоретически, вдруг окажется, что у девелоперов и инвесторов крайне востребована земля под промзонами и торговыми комплексами, то ее стоимость увеличится. Готовы мы пойти и на снижение цены “квадрата” под жилыми домами, если поймем, что население не справляется с платежами. Но пока предпосылок к этому нет», – отмечает заместитель председателя КЗРиЗ Николай Филин.

Опрошенные БН эксперты считают, что проводить ежегодную переоценку кадастровой стоимости земли в Петербурге не имеет смысла. По мнению руководителя Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марины Чижковой, выгода города от переоценки земель может оказаться сомнительной, с учетом затрат на проведение этих работ. «Поэтому делать ее часто, тем более на пассивном рынке, неразумно. Если власти будут проводить переоценку по первому требованию собственников, это приведет только к несоизмеримым затратам самого государства на определение средней рыночной стоимости каждого объекта», – отмечает она.

Директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Смирнова полагает, что ревизию надо производить в два этапа: сначала определяться с кадастровой стоимостью, а затем проводить рыночную корректировку с учетом обращений владельцев. Так, по существу, в Смольном и поступили.

Впрочем, и через пару лет, когда в Петербурге пройдет очередная переоценка, чиновники вновь рискуют столкнуться со шквалом судебных исков. Дело в том, что сейчас определение кадастровой стоимости земли осуществляется по методике массовой оценки. То есть цена пятна по кадастру рассчитывается исходя из средней стоимости аналогичных участков по городу. И отказываться от этой практики чиновники не собираются: на индивидуальную оценку объектов у бюджета не хватит никаких денег.

Таблица 1. Средняя кадастровая стоимость земли по Петербургу с учетом видов разрешенного использования

Источник: КЗРиЗ, БН

Таблица 2. Примеры снижения стоимости земля для промышленных предприятий после переоценки 2013 года.

Источник: КЗРиЗ
 

Текст: Светлана Коваленко    Коллаж: Владислав Кунгуров