Рынок офисной недвижимости выздоравливает

Традиционным индикатором общего состояния рынка коммерческой недвижимости является офисный сегмент, поскольку именно он напрямую связан с деловой активностью и макроэкономическим состоянием региона.

За год петербургский рынок пополнился 216 тыс. кв. м качественных – классов А и В – офисных площадей, прирост составил, по различным данным, от 10% до 12%. Это рекордный показатель с 2008 года, когда в эксплуатацию в этом сегменте было введено 408 тыс. кв. м.
В 2014 году темпы роста рынка по-прежнему останутся достаточно высокими, ожидается ввод около 155 тыс. кв. м офисов.

Великаны и лилипуты
Впрочем, на конец 2013 года ожидались еще более впечатляющие показатели. «Объем реально введенных в четвертом квартале площадей оказался на 11% меньше прогнозируемого, – рассказывает управляющий директор NAI Becar Ольга Шарыгина. – Дело в том, что не все заявленные планы были реализованы. Например, была перенесена на третий квартал 2014 года сдача первой очереди КВЦ “ЭкспоФорум”».

При этом эксперты отмечают, что, несмотря на достаточно высокий спрос, на рынке уменьшилось количество крупных операций. «Большинство арендаторов совершают сделки на незначительные площади, – считает директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Мария Сергиенко. – Также стоит отметить проявивший себя в 2013 году высокий спрос на покупку качественных офисных площадей класса А».

Эта тенденция характерна для крупных городов России в целом, но о Петербурге стоит сделать небольшую оговорку. Благодаря переводу в Северную столицу дочерних структур «Газпрома» имели место и крупные сделки. В частности, крупнейшим арендатором в деловом районе Пулково в недавнее время стала компания «Газпром инвест».

Московский район города является лидером последних лет по вводу офисных площадей. В нем построена едва ли не половина новых петербургских бизнес-центров. В настоящее время в Московском районе расположены три развивающиеся деловые зоны: вокруг станций метро «Московские ворота» и «Электросила», территория вокруг площади Конституции и зона аэропорта Пулково. Последняя, несмотря на удаленность от центра города, в последнее время стремительно набирает популярность – благодаря хорошей транспортной доступности, отсутствию дефицита парковочных мест и современному качественному предложению.

По информации, предоставленной консалтинговой компанией Knight Frank, на сегодня в четырех действующих бизнес-центрах зоны Пулково («Пулково Скай», «Юпитер», «Технополис Пулково», «Аэроплаза») вакантны всего около 17% офисов. В настоящее время строятся еще пять офисных центров, которые вместе дадут 56,4 тыс. кв. м офисных площадей.

В Московском районе, на площади Конституции, построен один их крупнейших в Петербурге бизнес-цетров – 40-этажный небоскреб Leader Tower (52 тыс. кв. м, девелопер «Лидер Групп»).

С Московским районом конкурирует исторический центр города. Там компания «ВТБ-Девелопмент» завершает грандиозный по своим масштабам проект «Невская Ратуша» (в 2013 году сданы 2-й и 3-й корпуса) – почти 70 тыс. кв. м.

Данный проект неоднократно критиковался из-за плохой транспортной доступности. Этой проблемой в той или иной степени страдают все офисные здания центра – как и недостатком парковок.

Однако 20 декабря 2013 года девелопер сообщил, что администрация Петербурга заключила контракт с «Ленгипроинжпроектом», касающийся транспортного обеспечения «Невской ратуши». К сентябрю 2015-го планируется провести реконструкцию прилегающих улиц.

Очевидно, что представленные на рынке офисные здания в центре города уже превращаются в своего рода эксклюзив – строить новые уже практически негде. Конечно, время от времени будут появляться объекты реконструкции, но дефицит качественного предложения в Центральном районе в обозримом будущем предсказуем, в результате чего можно ожидать коррекции цены и спроса на качественные офисные здания в историческом центра.

«Невская Ратуша» – одно из исключений. В основном же в центре сдаются небольшие офисные здания. Например, скромных размеров, 6 тыс. кв. м, бизнес-центр класса А появился в Александровском парке, вблизи станции метро «Горьковская». Примечательно, что называется это пятиэтажное офисное здание «Великан Парк».

Новая волна
Оценивая итоги 2013 года в сегменте офисной недвижимости, генеральный директор ЗАО «М», руководитель проекта «Невская Ратуша» Ирина Анисимова, отметила, что на рынок были выведены объекты, начатые в кризис или до него. Многие из них трансформировались в процессе развития. Одновременно с этим из новых крупных арендаторов в городе появились только структуры «Газпрома». В 2014 году эксперт ожидает обострения конкуренции. Основными критериями выбора арендатором будут два фактора – качество и цена. «Центр города остается популярным, но, тем не менее, на первый план выходит качество. Арендаторы внимательно смотрят на инженерные системы, паркинг, управляющую компанию», – отметила Ирина Анисимова.

Генеральный директор петербургского офиса Colliers International Андрей Косарев ключевыми трендами 2013-2014 годов считает выход на рынок проектов «второй волны» офисного девелопмента и значительный рост предложения высококлассных площадей. Еще одной тенденцией, по его мнению, является «вторая волна» миграции офисных арендаторов, вызванная заметным ростом предложения площадей нового качества, ориентированностью стратегий компаний на новую фазу развития экономики.

Если в классе В доля свободных помещений в течении всего года сокращалась, то в классе А заметно увеличилась. Однако, по словам Ольги Шарыгиной, значительное увеличение уровня вакантности в бизнес-центрах класса А произошло преимущественно за счет ввода новых БЦ, заполненность которых пока не очень велика, а не из-за снижения спроса. Так, например, доля незанятых площадей в Leader Tower и Renaissance Premium составляет на данный момент 60-63%.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена аренды офисов в Петербурге – 881,8 руб. за кв. м. Самые дорогие предлагаются в Центральном и Петроградском районах, где средняя цена аренды в месяц составляет 1 тыс. руб. за кв. м. Недорогое предложение офисов – в Невском и Фрунзенском – 600-700 руб. за кв. м, в зависимости от месторасположения, площади и состояния.

В среднем в течение всего прошедшего года цена аренды была стабильной. Хотя к концу года отмечено незначительное падение, всего 2,2%.

Основной тенденцией рынка коммерческой недвижимости в 2013 году стала стабильность, которая проявилась и в спросе со стороны арендаторов, и в ставках аренды. В течение года уровень вакантности практически не менялся (если не принимать во внимание еще не успевшие заполниться арендаторами здания, сданные в конце четвертого квартала), что является показателем здорового рынка.

Структура предложения офисных помещений по районам, % от общего объема

Цена предложения по районам, руб./кв. м в месяц

Текст: Вячеслав Березниченко    Фото: Алексей Александронок