Сталинские квартиры: на наш век хватит

Несмотря на то что сталинские дома на своем веку уже успели многое повидать, они все еще молоды. В зависимости от конструктивного типа нормативные сроки службы кирпичных зданий, построенных в середине XX века, составляют от 125 до 150 лет. Но по степени сохранности сталинки сильно разнятся. К тому же, ни один период в петербургском-ленинградском домостроении не был столь богатым на архитектурные, технологические и социальные новации, как сталинский. Он длился примерно три десятилетия, правда, временные рамки размыты: с одной стороны, кировские дома 1930-х годов – это еще не совсем сталинки, с другой стороны, классические сталинские дома, со штукатурной отделкой и высоким бельэтажем, вовсю строились в центральных городских районах и в хрущевский период – до середины 1960-х годов.

Почему сталинки не хотят продавать?
Квартиры в сталинских домах составляют, по разным приблизительным оценкам, от 12 до 15% петербургского жилищного фонда (разброс обусловлен и размытостью временных рамок, и тем, что благодаря новому строительству эта доля уменьшается с каждым годом). Но, по данным Центра недвижимости и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в прошлом году доля квартир в сталинских домах в общем объеме вторичного рынка жилья Петербурга колебалась в пределах 5-6% (для сравнения: квартир старого фонда на рынок выставлено значительно больше, в общей сложности около 16,5%). Иными словами, сталинки оказываются на квартирном рынке в два-три раза реже, чем другие типы объектов: их берегут и действительно не спешат продавать.

Правда, и лидерами спроса, как лет десять назад, такие объекты сегодня тоже не являются. В прежние годы их часто относили к классам бизнес- или элитного жилья, но сегодня из сегмента статусной недвижимости сталинские квартиры решительно вытеснены монолитно-кирпичными новостройками центральных районов.

Тем не менее сталинки по-прежнему ценятся. В частности, в конце прошлого года средняя цена «квадрата» квартиры в сталинском доме составляла 101,8 тыс. руб. По этому показателю они обогнали кирпично-монолитную «новую вторичку» (101,5 тыс. руб. за кв. м), но отстали от квартир в старом фонде с капремонтом (103,2 тыс. руб. за кв. м). Средняя цена однокомнатной квартиры в сталинском доме – 4,2 млн руб., двухкомнатной – 6,1 млн руб., трехкомнатной –8,2 млн руб. (табл. 1). То есть «однушки» в сталинках чуть дешевле, чем в старом фонде (4,5 млн руб.), а «двушки» и «трешки» – несколько дороже, чем в дореволюционных домах (6,0 млн руб., 7,8 млн руб.).

Квартиры и планы
Характерные особенности сталинского жилищного фонда – тотальный дефицит однокомнатных квартир, а также тот факт, что добрая половина «однушек» в домах, построенных в середине ХХ века, располагаются на первых этажах. Обратившись к статистике, мы обнаружим, что количество единовременно «засвеченных» в продаже однокомнатных сталинских квартир обычно исчисляется несколькими десятками – цифра для пятимиллионного мегаполиса, мягко говоря, не впечатляющая (на день, когда писались эти строки, в сводных листингах «БН» их было меньше пятидесяти). Во многих, как «парадных», так и типовых сталинских домах «однушки» не предусмотрены в принципе.

С точки зрения домостроения того периода (в сталинские годы сплошь и рядом практиковалось коммунальное заселение) однокомнатные квартиры – явление экономически нецелесообразное. Поэтому «единичка» на первом этаже послевоенного сталинского дома – это часто результат планировочной нестыковки: однокомнатные квартиры предусматривались там, где по каким-либо причинам проектировщики не могли вписать двух- или трехкомнатную, а именно рядом с аркой, встроенным торговым помещением, дворницкой или котельной. Правда, такие «однушки» – порой весьма просторные квартиры, от 35 до 48 кв. м, с комнатами 17-27 кв. м и обычно с высокими потолками.
Но однокомнатные квартиры в сталинках могли появляться и позднее, например, в результате реконструкции общежитий, которых и в довоенный, и в послевоенный период возводили великое множество. Кроме того, в сталинских домах предлагают к продаже и то, что на современном рынке жилья называют квартирами-студиями. Но, так же как и в домах старого фонда, это «недостудии», являющиеся результатом несанкционированных перепланировок просторных коммунальных комнат.

Основное предложение жилья в сталинских домах – просторные двух- и трехкомнатные квартиры (табл. 2) с небольшими кухнями (4-6 кв. м), скромными по размеру прихожими, раздельными санузлами и комнатами 17-23 кв. м. В массовых послевоенных типовых сталинских домах такие «трешки» – основной тип квартир. Специфическое планировочное решение обусловлено требованием, которое в то время предъявлялось к проектировщикам: обеспечить возможность как семейного, так и «временного» коммунального заселения.

Фешенебельные четырех- и пятикомнатные квартиры нетиповых планировок чаще всего встречаются в «элитарных» довоенных домах. В них могут присутствовать кабинеты, гостиные и комнаты для прислуги. Многокомнатные «коридорные» квартиры и «гребенчатые» планировки (квартиры с окнами на одну сторону), как правило, свидетельствуют о том, что здание проектировалось как общежитие.

Проблема нелегальных перепланировок для сталинских домов ничуть не менее актуальна, чем для старого фонда. Основные виды нарушений – уже упомянутые нами переделки коммунальных комнат в квартиры-студии, а также «незаконные» ванны в кухнях, которые чаще всего присутствуют в домах периода конструктивизма (в то время жилье без ванной было рядовым явлением). Узнать о незаконной модернизации при покупке несложно: достаточно сверить расположение стен и инженерного оборудования в квартире с планом в техпаспорте объекта. Если объект с выявленными несоответствиями нравится, покупать его можно, но переплачивать за «незаконную» сантехнику не имеет смысла (это всегда повод для снижения цены).

До и после ампира
В первой половине 1920-х годов жилищное строительство в Ленинграде практически не велось. Наш город уже не был столицей, поэтому в нем несколько лет уплотняли и перераспределяли все то, что было построено за предыдущие два века, превращая в коммунальные квартиры парадные апартаменты и полуподвалы.

Строительство нового «пролетарского» жилья стало набирать обороты с началом периода индустриализации: потребовались дома для рабочего класса. Новостройки того времени – так называемые кировские бараки, или кировки: трех- и четырехэтажные постройки в стилистике конструктивизма, с просторными комнатами (как и подобает общежитию) и перекрытиями по деревянным балкам.

При строительстве новых районов предусматривалась более низкая по сравнению с дореволюционным Петербургом плотность застройки, а также развитая инфраструктура: дома культуры, библиотеки, фабрики-кухни и столовые. Популярная в те годы концепция города-сада требовала, чтобы свободное от жилой застройки пространство представляло собой сплошную парковую зону (отмена частной собственности на землю пришлась в этом отношении весьма кстати). Квартиры состояли в основном из спален и миниатюрных кухонь, а помещения дневного пребывания выносились в разряд мест общего пользования. В домах встречались общие (на две-три семьи) балконы, а также санузлы на две квартиры.

С середины 1930-х годов период романтизма в жилищном строительстве закончился: начала формироваться архитектура, показывающая амбиции власти, а также стремление ее представителей к комфорту и обособленности. На смену угловато-утилитарному конструктивизму пришел имперский стиль. В появившихся в тот период домах для партийной номенклатуры, предназначавшихся для семей руководящих работников, предусматривали лифты, мусоропроводы (часто на кухнях), а в квартирах – кабинеты, детские, библиотеки и даже комнаты для прислуги. Но по конструкции довоенные дома мало отличались от дореволюционных: те же перекрытия по металлическим или деревянным балкам с заполнением строительным мусором, печное отопление, дворницкие квартиры на первом этаже.

Период послевоенного восстановления начался с малоэтажной застройки – так называемых немецких коттеджей. При их строительстве и правда широко использовался труд военнопленных, но проектировали новые микрорайоны, действительно напоминавшие уютные европейские предместья, все-таки советские архитекторы. За фасадами двух-, трех- и четырехэтажных домов скрывались коммунальные квартиры, а здания порой собирались на старых фундаментах из досок и кирпича б/у от разрушенных войной домов. В качестве балок перекрытий могли использовать и железнодорожные рельсы, и выловленные в Неве бревна.

В восстановительный послевоенный период часто надстраивали и старинные дома. Дореволюционное происхождение построек, имеющих типичный для сталинской архитектуры декор, как правило, выдает отсутствие цоколя и нетипично низкое для домов такого типа расположение окон первых этажей.

Начало 1950-х годов отмечено появлением первых серийных проектов повторного применения. С этого периода в строительстве стали использовать множество готовых элементов – лестничные марши, бетонные плиты перекрытий, ограждения балконов, оконные и дверные блоки. Другие новшества послевоенного периода – централизованное отопление и газификация: сланцевый газ из Эстонии освободил квартиры от примусов, громоздких дровяных водогрейных колонок и поленниц.

Послевоенная жилищная застройка проще довоенной. Еще до начала хрущевской борьбы с излишествами в архитектуре новые дома лишились лепного декора. В 1950-е годы штукатурную облицовку делали только на фасадах, выходящих на парадные магистрали. Из-за дефицита энергоресурсов, необходимых для обжига керамического кирпича, в качестве материала для наружных стен нашли широкое применение силикатный кирпич и крупноформатные стеновые блоки с разными наполнителями (преимущественно угольным шлаком или керамзитом).

Проверку временем выдержали
Постройки с деревянными или сборными железобетонными перекрытиями, а также из силикатного, керамического кирпича или шлакоблоков имеют разные нормативные сроки службы. Но мы уже неоднократно писали о том, что нормативы, определяющие степень износа и основанные на годе постройки, – не самый надежный показатель долговечности здания.

Гораздо больше зависит от режима эксплуатации и качества работы обслуживающих организаций. И здесь работает следующее правило: в городской среде здания находятся в условиях жесткого естественного отбора. Дома, которые удобны, функциональны и привлекательны, – обычно берегут. Можно сказать, что в этом отношении сталинские кварталы, дома и квартиры проверку временем выдержали.

Таблица 1. Средние цены квартир в сталинских домах

Таблица 2. Сталинские дома: средние площади выставленных на продажу квартир, распределение квартир в продаже по количеству комнат

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок