По сведениям Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на конец 2013 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области продажи шли в 440 загородных проектах. Из них 110 – это новые коттеджные поселки, вышедшие на рынок в течение года. Казалось бы, налицо бурный рост предложения.
Между тем если мы посмотрим на динамику запуска новых поселков, то увидим, что в 2012 году на рынок вышло 134 проекта – на 18% больше, чем в этом. То есть рост предложения затормозился.
Более того, среди присутствующих на рынке коттеджных поселков растет количество «мертвых душ». «Если в предыдущие четыре года количество компаний, участвующих в информационном обмене на загородном рынке, устойчиво росло, то в 2013-м, достигнув пика в апреле (111 проектов), пошло на спад. К ноябрю осталось 79 проектов, – рассказывает Дмитрий Сперанский, руководитель “Бюро аналитики по рынку недвижимости”. – Некоторые девелоперы приостанавливают свою деятельность навсегда, иные до весны. В ряде поселков меняются собственники».
Сделок стало меньше
Аналитики фиксируют заметный спад продаж. «По сравнению с 2012 годом число сделок у девелоперов – участников информобмена сократилось почти в полтора раза», – констатирует Дмитрий Сперанский. В частности, на 40% «просели» продажи земельных участков, на такую же величину уменьшилось число сделок с домами. Таунхаусов продано меньше на 43%.
При этом сокращение объемов продаж неодинаково у разных компаний. Лидеры рынка, например, почти не потеряли в прибыли.
«Большое количество приостановленных проектов, а также отсутствие сделок во многих поселках говорит лишь о том, что рынок очищается от ненужных проектов. У ведущих игроков рынка спад продаж несущественный», – считает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории».
«Результатами продаж и выручкой мы довольны. Хотя, конечно, в 2014 году, по всей видимости, будет гораздо тяжелее», – уверена Елена Машедо, генеральный директор компании «ПетроЗемПроект».
Малоэтажка без статистики
К сожалению, в информационном обмене сейчас почти не представлены компании, возводящие в пригородной зоне малоэтажные жилые комплексы квартирного типа. Это сегмент жилья – самый молодой на рынке. Он начал складываться в 2012 году, а в 2013-м пережил настоящий расцвет. Почти каждый месяц на рынок выходили новые малоэтажные комплексы, осенью же прирост предложения оказался максимальным. Так, в октябре компания «РосСтройИнвест» начала реализацию крупного проекта «Золотые купола» в городе Сертолово (Всеволожский район), финская компания Aema Oy объявила о строительстве жилого комплекса Pietari во Всеволожске. Компания «Навис» расширила свой малоэтажный проект «Щегловская усадьба» в поселке Щеглово Всеволожского района. Еще несколько малоэтажных проектов было запущено в Пушкинском и Курортном районах Петербурга, Гатчинском и Тосненском районах Ленобласти.
Примечательно, что малоэтажные дома начали строить даже те компании, которые ранее специализировались исключительно на земельном девелопменте и строительстве индивидуальных домов (например Landkey, «Ай да дом»). Даже «Кивеннапа» решила отдать часть земли в своих поселках под строительство малоэтажных комплексов с квартирами, хотя ранее там предполагалось возводить только таунхаусы.
Такой интерес игроков рынка к формату малоэтажных комплексов свидетельствует о том, что продаются пригородные квартиры довольно успешно. Каковы именно темпы их реализации, сказать пока сложно. Статистические данные еще предстоит собрать и осмыслить. Трудность состоит в том, что многие аналитики не выделяют малоэтажные комплексы из общего объема многоквартирных домов, возводимых в пригородах. И тогда малоэтажка как бы растворяется в крупных многоэтажных проектах-миллионниках.
Впрочем, мы уверены, что победное шествие малоэтажных домов по рынку продолжится в 2014 году, и этот сегмент наконец будет изучен и просчитан.
Участки вне конкуренции
Несмотря на спад продаж в целом по загородному рынку, структура спроса остается неизменной. «В 2013 году наибольшей популярностью у покупателей пользовались участки без подряда, – отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра “Петербургская Недвижимость”. – На долю этих объектов приходится 76-78% спроса. На втором месте по объему продаж таунхаусы (15-16%). На последнем – готовые коттеджи и участки с подрядом (всего 6-7%). Какую долю в структуре спроса занимают квартиры в малоэтажных комплексах, неизвестно. Но в любом случае их популярность сейчас не ниже, а – вероятнее всего – даже выше, чем таунхаусов».
По мнению Ольги Трошевой, лидерство участков без подряда обусловлено низкой платежеспособностью населения. Людей привлекает относительно невысокая стоимость таких объектов (чаще – до 1 млн руб. за участок) и возможность самостоятельного строительства, не ограниченного по времени.
Со снижением покупательской платежеспособности, кстати, связана интересная тенденция, получившая развитие в 2013 году. Многие девелоперы, специализирующиеся на реализации земельных участков, перестали включать стоимость подведения инженерных сетей в цену земли. Поэтому в рекламе все чаще фигурируют предложения участков в перспективных местах по цене 50-70 тыс. руб. за сотку. Если же не поддаваться на рекламные уловки и посчитать конечную стоимость сотки вместе с инженерными сетями, получается гораздо более серьезная сумма – от 100 до 170 тыс. руб. за сотку. Причем такой дезинформацией стали грешить даже крупные и известные на рынке девелоперские компании.
Популярность участков без подряда привлекает в этот сегмент новых игроков, которые ранее специализировались на других форматах. Например, Constanta Development Group прошедшей осенью открыла продажи в коттеджном поселке «Всеволожский», где предлагаются участки, а не домовладения (как в других проектах компании).
Получается забавно: земельные девелоперы начали строить малоэтажку, а те, кто возводил таунхаусы и коттеджи, пробуют торговать землей. Воистину, хорошо там, где нас нет.
Таунхаусы переболели минимализмом
Помимо участков без подряда, по словам Ольги Трошевой, остаются популярными таунхаусы эконом-класса. Правда, если в 2012 году клиенты чаще выбирали блок-секции минимальных площадей, то в 2013-м стала набирать силу обратная тенденция: покупатели предпочитают более просторные блокированные домовладения, добавляет Дмитрий Сперанский.
По-видимому, опыт эксплуатации 30-36-метровых секций показал, что они фактически непригодны для полноценной жизни за городом (информация сегодня распространяется довольно быстро, например, на интернет-форумах). Это отсекло от рынка таунхаусов часть покупателей с самым низким доходом – тем более что для них появилось дешевое предложение в малоэтажных жилых комплексах квартирного типа в пригороде. Цены на квартиры минимальной площади и таунхаусы эконом-класса примерно одинаковые. Но жить в студии или «однушке» гораздо удобнее, чем в таунхаусе с 15-метровыми клетушками, разнесенными по двум этажам.
Ценовые тонкости
Несмотря на серьезные перемены в сегменте коттеджных поселков, цены участков и домовладений в них за последний год, как говорят эксперты, практически не изменились.
В проектах-неудачниках снижения цен не происходит – их владельцы склонны скорее снять поселок с реализации, нежели распродавать участки за бесценок (хотя, думается, тотальная распродажа все равно не увенчалась бы успехом – при нынешней разборчивости и придирчивости покупателя некачественный товар ему не нужен и даром).
С другой стороны, успешные девелоперские проекты прибавляют в цене 15-20% в год. Но это – обычные плановые удорожания, связанные с повышением степени готовности поселков.
Перебор с коттеджами
Почти не изменились за год цены и на вторичном рынке загородной недвижимости. Как свидетельствуют данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», за год средняя цена участков в Ленинградской области снизилась на 2,9%, в Петербурге и Всеволожском районе (который де-факто можно считать продолжением города) – выросла на 2,7%. Это минимальная динамика, которую можно даже не брать в расчет.
Зато в структуре рынка произошли некоторые интересные изменения. В частности, в общем объеме предложения увеличилось количество домовладений. Так, в мае 2011 года в продаже находилось равное количество участков и домов – по 2700 в каждом сегменте (май – традиционно самый «горячий» месяц на рынке, когда количество объектов в продаже максимально). Конец весны 2012 года ознаменовался небольшим преобладанием домов над участками – 2700 против 2600. А вот в мае прошедшего года разница стала более ощутима: 2100 участков и 3700 домовладений. То есть земля под застройку – уже хоть и в небольшом, но дефиците, а в сегменте домов явное затоваривание.
Прошедший год был достаточно болезненным для загородного рынка. Однако в целом, как считают эксперты, это – начало выздоровления. «Пузырь» необоснованно увеличившегося за последние годы предложения сдувается, слабые игроки уходят с рынка. Ну что же, мы будем с интересом наблюдать за развитием ситуации.
