Петербургское правительство одобрило в среду, 25 декабря, поправки в городское законодательство, которые позволят решить вопрос обеспечения жильем обманутых дольщиков и создать механизм завершения проблемных объектов.
Принципиальная позиция
Главное новшество поправок – в Реестр обманутых дольщиков предложено включать тех граждан, которые до апреля 2005 года (вступления в силу федерального ФЗ № 214) заключали договоры на приобретение жилья на первичном рынке не с застройщиками, а с инвесторами и генподрядчиками возводимых жилых объектов. Раньше таких покупателей жилья на учет в качестве нуждающихся в защите не брали. Правда, есть ограничения: для включения в реестр граждане должны проживать в Петербурге не менее пяти лет. Не попадут в перечень и те, у кого заключены договоры на покупку квартир в домах, построенных на землях ИЖС. Ничего не говорится в законопроекте и о проблемных объектах, которые достраивают созданные обманутыми дольщиками ЖСК.
Помогать тем, кто остался без жилья, «купив» квартиру на первичном рынке после 2005 года у инвесторов и подрядчиков, в Смольном не намерены. «Наша принципиальная позиция заключается в том, что после выхода в свет ФЗ № 214 для граждан были созданы все необходимые гарантии и механизмы защиты, и если они ими не воспользовались – это их проблемы», – отметил председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко.
По его оценкам, сейчас в Петербурге может насчитываться приблизительно12 тысяч «проблемных» договоров, из них около 700 были заключены до 2005 года с инвесторами и подрядчиками. «По нашим оценкам, в обновленный реестр со 100% гарантией могут быть включены около 350 граждан, остальные пока под вопросом», – заявил Михаил Демиденко.
Откорректированный перечень обманутых дольщиков Комитету по строительству предстоит подготовить до 1 июля 2014 года. Сейчас в нем числится 24 человека.
Загадочные подсчеты
Вторая новелла – предлагается ввести ежемесячные компенсации из городского бюджета на аренду временного жилья для вновь выявленных обманутых дольщиков. Впервые об этой инициативе городских властей стало известно еще в августе этого года, но тогда речь шла о выплатах из казны всем без исключения гражданам, включенным в реестр. Теперь же чиновники решили ужесточить свои требования. Компенсации получат лишь те, кто лишился последнего жилья, чтобы приобрести новую квартиру, а также петербуржцы, находящиеся в «стесненных обстоятельствах». То есть в том случае, если на одиноко проживающего гражданина приходится менее социальной нормы в 33 кв. м, а на совместно проживающих – менее чем по 18 «квадратов».
Как сообщил Михаил Демиденко, для семьи из одного-двух человек компенсация составит 5,6 тыс. руб., для трех-четырех человек – 7 тыс. руб., семьи из 5 человек и более – 8,4 тыс. руб. ежемесячно. На эти цели планируется потратить за три года 150 млн руб.
Примечательно, что всего, по расчетам Комитета по строительству, из 350 человек, которые могут быть дополнительно включены в Реестр обманутых дольщиков, на компенсации смогут претендовать… 10% – то есть 35 человек. Получается, что по грубым расчетам, Смольный будет тратить в год на выплаты 50 млн руб., а в месяц – около 4 млн руб. То есть в среднем на одного обманутого дольщика должно приходиться в месяц более 100 тыс. руб. Прокомментировать такие «нестыковки» Михаил Демиденко не смог. Он лишь отметил, что сумма в 150 млн руб. закладывается с большим запасом, и если у депутатов будет желание увеличить размер выплат, то они всегда смогут это сделать.
Застройщикам на заметку
Наконец, последнее нововведение предусматривает схему привлечения к достройке проблемных объектов девелоперов. В инвестусловиях для них пропишут обязанность предоставлять обманутым дольщикам квартиры, которые граждане не смогли получить от предыдущих обанкротившихся или недобросовестных застройщиков. Взамен обещано предоставление участков под застройку по цене ниже рыночной. Сейчас такой механизм успешно применяется в Ленобласти и прописан в областном законе о защите участников долевого строительства.
По словам Михаила Демиденко, «выпадающие доходы» бюджета Петербурга из-за демпинговой продажи земельных наделов девелоперам составят за три года 650 млн руб. Однако в обмен на это Петербург получит чуть больше 18 тыс. кв. м жилья, необходимых, по предварительным подсчетам, для обеспечения жильем всех граждан, включенных в реестр. К поиску инвесторов в Смольном хотят приступить уже во втором квартале 2014 года.
Опрошенные БН эксперты к подготовленным Смольным поправкам относятся с сомнением и не верят, что они помогут решить проблему обманутых дольщиков.
Как считает руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова, по предложенным в законопроекте формулировкам невозможно подсчитать реальное количество тех, кто может претендовать на включение в перечень. В первую очередь в силу того, что не вполне очевидно, по каким критериям определяется само понятие «обманутого дольщика».
«Связано это с банкротством застройщика, срывом сроков сдачи объекта на несколько лет или (до 2005 года) двойными продажами? Потому что есть такие проблемные объекты, как, к примеру, «Гражданский 107» или вторая очередь ЖК «Охта-Модерн», где за долгое время строительство вообще не велось – и тут вопросов не возникает. А есть дома, где продажи хоть и ведутся в рамках 214-ФЗ, но задержки сроков сдачи составляют годы», – отмечает она.
По мнению руководителя Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марины Чижковой, размера компенсации в 5,6 тыс. руб. вряд ли хватит на аренду даже комнаты. «На декабрь 2013 года самые дешевые предложения начинаются от 9 тыс. руб. в месяц», – отмечает она.
Рассмотреть предложенные Смольным поправки в городское законодательство депутатам Законодательного Собрания предстоит в первом квартале 2014 года. Предполагается, что изменения вступят силу с 1 января 2015-го. Тогда же власти начнут выплачивать первые компенсации.
