При сдаче недвижимых метров важно не только правильно оформить договор. Желательно подстраховаться по всем направлениям, чтобы в случае неприятностей наказать нерадивого жильца и компенсировать свои потери.
Все в ваших руках
Специалисты в сфере недвижимости при сдаче в аренду «неубитого» жилища с приличной обстановкой советуют по возможности обезопасить себя со всех сторон. Для этого существует несколько нехитрых способов.
Во-первых, не стоит «сдаваться» без участия агентства недвижимости и без договора. «Недобропорядочные арендаторы, как правило, в агентство за поиском жилья не обращаются. Оно в этом случае выступает своеобразным фильтром», – отмечает руководитель отдела аренды агентства «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Елена Лаппо. Во-вторых, желательно составить перечень вашего имущества в квартире, в том числе бытовой техники и ценных вещей с приложением соответствующих фотографий. Эта опись идет дополнением к договору. Конечно, застраховать описанное имущество в любой жизненной ситуации никогда не помешает. Однако это уже дело владельца. Многое в данном случае зависит от «шикарности» обстановки и дороговизны интерьера… Если у вас в квартире осталась лишь старая обшарпанная мебель, то и тратиться не стоит.
Часто предусмотрительные «рантье» предпочитают предварительно взимать с будущего жильца предоплату в размере месячной стоимости аренды. Этот залог в случае проблем идет на устранение следов вандализма. В случае отсутствия претензий со стороны хозяина страховая сумма возвращается бывшему арендатору по окончании договорных взаимоотношений. Эксперты советуют не допускать ситуации, когда «подушка безопасности» используется как арендная плата за последний месяц проживания.
Само собой разумеется, арендная плата должна всегда вноситься авансом и своевременно. Любые задержки с оплатой должны стать поводом к поиску нового арендатора.
Не стоит также допускать ситуацию, когда срок договора закончен, а арендаторы продолжают жить дальше на тех же условиях, но без их юридического оформления. Мы уже подробно рассказывали о важности наличия грамотно составленного договора аренды. Отметим только, что в нем нужно четко прописать схему возврата или невозврата (удержания за потери) залоговой суммы, степень износа имущества на момент сдачи квартиры внаем. По словам руководителя отдела аренды АН «АРИН» Татьяны Болбошенко, в договоре необходимо указать паспортные данные сторон договора, подробную информацию о помещении, права, обязанности и ответственность наймодателя и проживающего на его площади жильца, порядок передачи и возврата квартиры, объем платежей, срок договора, ответственность участников и порядок его расторжения. В документе также прописываются ссылки на правоустанавливающие распоряжения и постановления, штрафные санкции для обеих сторон, условия оплаты.
Когда все случилось
Во избежание неприятностей владелец квартиры, по мнению Елены Лаппо, должен не лениться и ежемесячно посещать жилище. «Недопустимо, когда хозяин месяцами, а то и годами не видит своей собственности», – отмечает специалист. Ежемесячные визиты – хороший сдерживающий фактор для недобросовестных арендаторов. Но даже в случае если нежелательная ситуация все-таки случилась, собственник, воспользовавшийся услугами агентства, со всеми вопросами и проблемами может всегда обратиться к его юристам. По словам специалиста департамента аренды корпорации «Адвекс. Недвижимость» Марины Филипповой, в приличных агентствах после подписания договора принято юридическое обслуживание клиентов, поэтому все конфликтные ситуации решаются в присутствии агента или юриста компании.
Если наймодатель сдает квартиру напрямую, он должен хотя бы правильно составить договор. И далее взаимодействуя со своими жильцами в его рамках, в случае необходимости обращаясь в суд на основании нарушений пунктов договора. В лучшем случае на исправление поломок и восстановление порядка в квартире хватит аванса. В худшем, по мнению консультанта Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Анны Горбенко, если договор аренды отсутствует, стоит надеяться только на порядочность жильца.
Что можно, что нельзя
В свою очередь на порядочность собственников жилья надеется государство. Которое, кстати, не торопится вкладываться в развитие рынка аренды, а лишь постоянно старается различными путями «наложить лапу» на доходы арендодателей. По закону денежные средства, полученные от сдачи в аренду недвижимости, находящейся на территории РФ, облагаются налогом на доходы физических лиц в размере 13%. Лица, сдающие жилье частному лицу по договору найма, обязаны подать декларацию вместе с копией договора в налоговую инспекцию по месту регистрации в течение отчетного периода. Если договор аренды заключается с юридическим лицом, то налог оплачивается самим арендатором. В этом случае владельцу жилья за подоходный налог беспокоиться не стоит. Попросту не платить НДФЛ, в случае официального оформления договора аренды или найма, не удастся. А вот слегка уменьшить его – вполне. Для этого арендодатель должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную систему налогообложения на основе патента.
Подобный шаг возможен в регионах, где принят закон субъекта РФ о применении патентной «упрощенки». В таком случае подавать декларацию о доходах не придется. К примеру, на сегодня в Москве такой патент стоит 43,2 тыс. руб. в год. Рассчитывается он по ставке в 6% исходя из предполагаемого годового дохода в 720 тыс. руб. В Петербурге сходную с московской схему предполагается ввести с 1 января 2014 года. Планируется, что в Северной столице «запатентованные» граждане будут отдавать в казну 6% от получаемой ренты. Для владельцев жилого помещения площадью до 70 кв. м аналогичный сертификат обойдется в 24 тыс. руб., из расчета годового дохода в 400 тыс. руб. Собственникам большего пространства, от 70 до 150 кв. м, придется выложить 54 тыс. руб.
Льготами обладают и некоторые категории физических лиц. В частности, по словам Анны Горбенко, закон гарантирует налоговые вычеты в размере 3 тыс. руб. за каждый месяц налогового периода «чернобыльцам» и другим льготным категориям граждан.
Случаются ситуации, когда официально сдать жилье достаточно сложно. Например, если квартира приобретена по ипотеке либо передана на условиях ренты. В этом случае арендодателю потребуется согласие других заинтересованных лиц. К сложным ситуациям стоит отнести и варианты, когда квартира расположена в новом доме, но на нее еще не оформлено право собственности. Или когда собственником жилья является несовершеннолетний, а квартира сдается в аренду более чем на один год – тогда потребуется согласие органов опеки и попечительства.
В этом году обострилась ситуация с миграционным учетом иностранцев в Российской Федерации, а точнее с «резиновыми» квартирами. По мнению Елены Лаппо, реально в однокомнатную квартиру ни один владелец не возьмет больше трех человек – членов одной семьи. В комнату редко пускают больше двух арендаторов. Так что «вместимость» регулируется рынком. «Здесь мы не обсуждаем вопросы аренды рабочими, особенно из южных и восточных регионов. Им жилье, как правило, сдается в “инвестиционных” квартирах или напрочь убитых комнатах в запущенных коммуналках», – говорит она. «Вообще, лимита как такового не существует, но все придерживаются социальных норм – не менее 12 кв. м на человека», – утверждает Марина Филиппова. «Если руководствоваться исключительно законом, то договор краткосрочного найма не требует обязательного указания граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем», – свидетельствует Анна Горбенко.
Между тем
В Петербурге на рассмотрение городского парламента вынесен законопроект, в котором предложено ввести ограничения на сдачу жилья иностранцам. В случае его принятия будут ущемлены права зарубежных арендаторов, занимающих жилплощадь менее социальной нормы, то есть 12 кв. м на человека. Размер штрафа с арендодателя в случае данного нарушения может составить 4-5 тыс. руб. для физических лиц и 45-50 тыс. – для должностных и юридических лиц.
