Развитие процесса в коммунальной столице России тормозят и недоработки юридического порядка, и здоровый консерватизм кредитных учреждений. Однако же спрос постоянно стимулирует кредиторов к риску.
Сватовство гусара
При нынешних цена на петербургскую недвижимость комната в коммуналке стала не только разменной монетой, но и «входным билетом» на рынок. Причем если оборот железных денег как-то контролируется, то коммунальные метры живут своей особой жизнью. Городская администрация может прилагать титанические усилия по уничтожению реликтовой формы общежитий, но, благодаря все более заметному кризису института семьи, продолжат возникать и новые «коммуны», которые неизбежно портят статистику победных реляций.
Емкость данного рынка на 1 апреля 2007 года, без шуток, составляла 118 350 квартир. Это число должно быть помножено на среднее количество комнат в коммуналке, но заветной цифры наверняка не знают и в Жилищном комитете.
Стоимость средней комнаты в Петербурге равна 1,25 млн руб. Цена однокомнатной квартиры – даже студии и даже в новостройке – выше примерно в два раза.
Следовательно, есть товар и есть купец. Значит, должны быть и свахи, то есть механизмы, которые позволяют свести интересы двух сторон, как минимум, не возражающих против совместного проживания.
Витязь на распутье
Таких механизмов на сегодняшний день, в полном соответствии с классическим сказочным сюжетом про богатыря, существует три. Направо – кредит на покупку последней комнаты в коммунальной квартире. Налево – потребительский кредит на неотложные нужды. Прямо – дорога в банки, которые предоставляют займы на приобретение любой (условно отдельной) комнаты в коммуналке.
Вариативность выбора возникла, конечно, не на пустом месте. Коммунальные квартиры официально вышли на рынок недвижимости в конце 1998 года, после того как было принято постановление администрации Петербурга, разрешающее приватизировать отдельные комнаты в коммуналках без согласия соседей. Примерная форма «договора передачи доли» обязывала указывать ее размер, а также те комнаты, которыми пользуются наниматель и члены его семьи. Условия передачи в собственность доли в коммунальной квартире предусматривали, что собственники долей и наниматели имеют равные права на доступ к местам общего пользования. И тут встал вопрос: а как реализовать формальное право на отчуждение приватизированной комнаты? Как продать, не нарушив право преимущественной покупки?
Два распоряжения КУГИ, изданные в 1999 году, отрегулировали эти вопросы только отчасти, и дискуссия затянулась на годы – тем более что в Москве и других российских регионах комнату в коммуналке стали регистрировать как отдельный объект недвижимости. Символическую точку в этом споре поставил петербургский горсуд весной 2004 года, когда был отклонен иск гражданина, пытавшегося обжаловать Положение о приватизации жилищного фонда именно в этой части.
Петербургский дальтонизм
Федеральное АИЖК дало «зеленый свет» коммунальной ипотеке 1 сентября 2006 года. Петербург (и некоторые другие регионы) оказался в числе школяров, страдающих дальтонизмом: «зеленый свет» показался ему то ли светло-серым, то ли светло-коричневым.
Генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентствва Владислав Назаров объясняет ситуацию различием между юридическими школами Москвы и Петербурга. В отличие от Первопрестольной, в Питере юристы считали, что именно «долевое» право наиболее приемлемо для граждан, о последствиях же никто не думал. В результате сегодня ипотека на комнаты почти невозможна, так как предполагает залог недвижимости. Изменения в действующем федеральном законодательстве возможны, но шансов на то, что они будут учитывать петербургскую специфику, немного.
Можно себе представить, что кому-то вдруг удастся убедить Росрегистрацию признать одну из комнат отдельным объектом недвижимости. Но ведь есть и другие собственники в квартире. И потребуется соглашение о разделе имущества, изготовление новых технических паспортов на комнаты, а в конечном итоге – перерегистрация всех собственников.
Согласно данным Центрального городского агентства по приватизации жилищного фонда Санкт-Петербурга, на 1 января 2006 года было заключено 205 253 договора передачи комнат (доли квартиры) в собственность граждан. За минувший год это число должно было увеличиться тысяч примерно на тридцать. Перерегистрация почти четверти миллиона договоров приватизации – поистине страшная сила.
Препятствие широкому распространению банковских программ, ориентированных на коммуналки, – повышенный риск кредитного учреждения при принятии в залог комнаты. Этот объект менее ликвиден по сравнению с отдельной квартирой. Банк анализирует: как скоро – в случае дефолта заемщика – сможет быть реализован предмет залога. При обращении взыскания на комнату возникают сложности, связанные с преимущественным правом других собственников коммунальной квартиры на выкуп доли.
Оформить в залог долю коммунальной квартиры – значит, попасть в зависимость от сособственников. И никто не может гарантировать, что при необходимости реализации залога (когда заемщик неплатежеспособен) соседи не станут препятствовать этой продаже и банк сможет реализовать свои законные права.
Правофланговые
На каждое правило – свои исключения. И если вы хотите получить ипотечный кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире, шансы есть. Но для начала сопоставим возможности с целями.
Исходные данные: имеется в наличии некоторая квартира, и кого-то нужно отселить. Закладывается имеющаяся жилплощадь, а на кредит покупается комната. Конечно, хотелось бы однокомнатную квартиру, но разница в цене заставляет жить по средствам. Этот вариант предполагает богатство выбора банков и их программ.
В пользу бедных, но не очень: проживающие в коммуналке имеют в собственности некоторое число комнат, и остается один замечательный сосед. Значит, после того как будет приобретена его жилплощадь, можно жить в отдельной квартире.
На «последнюю комнату» в Петербурге выдают кредиты одиннадцать банков. Перечислим их в алфавитном порядке: Абсолют Банк, банк «Агропромкредит», ВТБ 24, банк «Зенит», КИТ Финанс, Национальный резервный банк, НОМОС-Банк, Северо-Западный банк Сбербанка РФ, Собинбанк, Хоум Кредит энд Финанс, Swedbank.
Это перечень банков, которые свои намерения декларируют. Многие, опасающиеся лавины «коммунальных» звонков от потенциальных заемщиков, предпочитают помалкивать. Например, в Юниаструм банке честно признались, что такой кредит получить можно, но основной спрос находится в другой плоскости, а потому – данная услуга не афишируется.
Левый марш
Спрос, конечно, рождает предложение. Если у вас нет жилплощади в коммуналке, а все приходится начинать с нуля, и предложений по ипотеке комнат в ближайшей перспективе не предвидится, возникает соблазн обратиться не к ипотечному, а к потребительскому кредитованию. Желание, безусловно, логичное. Но условия сопоставить трудно.
Сумма кредита, предположим, около миллиона рублей. Эти деньги нужно будет отдавать с процентами за 10 лет. При таких условиях ипотека в долларах обошлась бы, в среднем, 10,5% годовых. В рублях: в коммерческом банке – 12,5%, по программе АИЖК – 11%.
При потребительском кредите показатели разительно меняются: в долларах – 13%, в рублях – 17%. И надо еще поискать банк, в котором на этих условиях можно получить кредит без обеспечения и без поручителей.
В большинстве банков максимальная сумма потребительского кредита «на неотложные нужды» не превышает 400 тыс. руб. А если и превышает, то укладывается в наш предел – до 1 млн руб. И срок кредитования обычно ограничивается пятью годами. Но и при таком раскладе существуют дополнительные «обременения».
В частности, требуется поручительство двух физических лиц – с неменьшими, чем у заемщика, в сумме, доходами. И все эти доходы должны быть подтверждены (не всегда обязательна форма 2-НДФЛ). Кроме того, заемщик должен иметь постоянную регистрацию (часто банки соглашаются и на временную) в данном регионе. Страхование жизни и здоровья – обязательно всегда.
Прямоходящий изгиб
В марте прошлого года Жилищный комитет и Северо-Западный банк Сбербанка РФ подписали соглашение о взаимодействии по реализации городской целевой программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге». Они договорились о том, что Сбербанк будет выдавать на льготных условиях ипотечные кредиты участникам городской программы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в частности, семьям, проживающим в коммунальных квартирах. Предполагалось, что в рамках программы проживающие будут докупать комнаты в коммунальных квартирах в своих же домах. При этом заемщик и клиент Сбербанка, желающий улучшить свои жилищные условия, должен был лишь частично оплатить стоимость нового жилья, остальное собирался доплачивать банк на условиях 13% годовых и сроком до 20 лет. В результате громогласно объявленной кампании на начало 2007 года кредиты получили только 12 заемщиков.
Возрастной ценз ограничивается только одним условием: погашение кредита до наступления 75-летнего возраста. Общее количество очередников в Петербурге в 2006 году составляло 616 тыс. чел., из них 281 тыс. – те, кто стоит на учете около 20 лет. Около 65% городских очередников проживают в коммунальных квартирах.
Сбербанк кредитует на приобретение отдельных комнат в коммуналках всех желающих, а не только субсидентов городской администрации. Однако условия кредитования достаточно жесткие: официальное подтверждение доходов заемщика и наличие двух поручителей – до оформления залога. Процентные ставки: 14% годовых в рублях до оформления залога и 12,5% – после, при сроке кредитования от 5 до 10 лет.
Совсем недавно, в конце прошлого года, кредитовать на покупку отдельных комнат в коммуналках начал банк «Агропромкредит», и на сегодняшний день около 30 сделок на ипотеку комнат уже зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Начальник отдела розничного бизнеса филиала «Северо-Западный» банка «Агропромкредит» Александр Мешечко полагает, что отчуждение доли по суду вполне возможно (только прецедентов пока нет), после чего комната, точно так же как и квартира, выставляется на общественные торги.
Условия «Агропромкредита» аналогичны стандартам АИЖК (от 11% годовых в рублях), но рефинансирование займов банк осуществляет без господдержки.
Уже сегодня спрос в Питере настолько велик, что займы получают те, кто получил одобрение кредитного комитета в марте. Как говорил Наполеон Бонапарт, главное – ввязаться в борьбу…
