– С 1 января вступит в силу закон о страховании ответственности застройщиков, работающих по 214-ФЗ. По идее, он должен защитить покупателей квартир от возможного банкротства строительной компании. Но, насколько я представляю, ни один из трех предусмотренных в законе механизмов защиты не готов. Что ждет строителей и дольщиков?
– Проблема не в том, что нет механизмов. По крайней мере, один из трех есть, и вполне рабочий. Как инструмент банковская гарантия используется на рынке уже достаточно большое количество времени при выполнении строителями государственных заказов. Другое дело, что у этого механизма есть ряд недостатков. Первый – это большой объем документов, который необходимо подготовить. Второй – длительное время рассмотрения заявки самой кредитной организацией. На получение гарантии крупного банка иногда уходит несколько месяцев. Третий – высокая стоимость банковской гарантии, от 2 до 4% объема инвестиций в проект.
– Что можете сказать о двух других возможных механизмах?
– С ними дело обстоит не лучше. Что касается общества взаимного страхования (ОВС) застройщиков, то оно – как полноценный рабочий инструмент – до сих пор не создано. Но, судя по тому, что декларировалось на совещаниях в Москве, понятно: требования к участникам ОВС будут достаточно жесткими. Не исключено, что объем документов и их детализация потребуются такие же, как при получении банковской гарантии. Озвученный на данный момент тариф страхования составляет 1,65% от стоимости проекта. Меньше, чем в банках, но нам он все равно кажется достаточно высоким.
Третий вариант, заключение договора со страховой компанией, тоже имеет свои недостатки. Проблема в том, что крупные страховщики не готовы страховать ответственность застройщиков перед дольщиками – из-за того что не в состоянии реально оценить риски. Мелкие страховщики свои услуги предлагают, и даже по вполне приемлемому тарифу – примерно от 0,5% и ниже. Но они маломощные по финансам и просто не смогут выполнить главную задачу, поставленную в федеральном законе – обеспечить защиту дольщиков на случай банкротства застройщиков. Обычно многомиллионные риски российские страховые компании перестраховывают за рубежом. Но это не тот случай – в мире нет подобного вида страхования. Западные коллеги-страховщики просто не понимают, о чем идет речь, ведь у них проблем с обманутыми дольщиками нет.
– Что собираются делать с января петербургские строительные компании? Уходить в продажи по договорам ЖСК?
– Не думаю, что это целесообразно. ЖСК – это непростой механизм, который неясен до конца потребителю. И отказаться в его пользу от ФЗ-214 – значит вызвать недоверие в глазах покупателей. Мы видим выход в том, чтобы надежным застройщикам объединиться и создать свою страховую компанию, которая будет заниматься только одним видом деятельности, и активно работаем в этом направлении.
Второе возможное решение – надежным застройщикам объединиться в пул, для того чтобы заключить общий договор страхования с дружественной страховой компанией. В этом случае, думаю, удастся понизить стоимость страховки примерно до 0,3%. Такую возможность мы тоже рассматриваем.
– В чем преимущество вашего плана по созданию петербургской «корпоративной» страховой компанией по сравнению с всероссийским обществом взаимного страхования?
– Давайте считать. Петербургский строительный рынок очень большой. В год строится около 2,5 млн кв. м жилья. При средней стоимости квадратного метра около 80 тыс. руб. получается, что наши строители должны будут платить ОВС около 3,3 млрд руб. ежегодно. При этом наш строительный комплекс гораздо прозрачнее, чем во многих регионах. Получается, что петербургские застройщики будут отвечать своими деньгами неизвестно за кого.
Целесообразнее работать с теми, кого знаешь, это снижает риски и, соответственно, расходы на страхование. По нашим расчетам, такая «корпоративная» страховая компания могла бы предложить страховую защиту по весьма привлекательному тарифу, примерно 0,05%. Это увеличит стоимость одного квадратного метра жилья всего на 40-50 руб. Для сравнения – страхование от ОВС или банковская гарантия прибавят к цене «квадрата» 1,3-3 тыс. руб. Или иначе: стоимость стандартной однокомнатной квартиры вырастет на 50-120 тыс. руб.
– Оба ваших варианта требуют времени на подготовку. То есть с 1 января все-таки ответственность застрахована не будет. К чему это приведет? Договоры долевого участия перестанут регистрировать?
– Дело не только в медленном запуске механизмов страхования ответственности. Есть еще одна проблема. До сих пор нет инструктивного письма от Минэкономразвития, в котором должен быть определен порядок страхования ответственности застройщиков. Не ясны два ключевых момента. Первый: распространяется ли новый порядок на регистрацию договоров долевого участи (ДДУ) по объектам, продажи в которых начнутся после 1 января 2014 года? Или на все ДДУ, поданные в Росреестр после этой даты? И второй: как именно нужно выдавать банковскую гарантию или страховой полис – целиком на объект или на каждую квартиру отдельно?
Мы обращались с запросом в Минэкономразвития, ответа не получили. Разговаривал с руководством петербургского Росреестра. Для них это пока тоже загадка. Не исключено, что с 1 января Росреестр просто приостановит регистрацию любых ДДУ – вплоть до получения инструкций из министерства.
– Какие еще законодательные инициативы уходящего года серьезно повлияли на строительную отрасль?
– Хотел бы сказать о законопроекте Смольного, недавно внесенном в Законодательное Собрание, который в перспективе может сильно отразиться на строительном комплексе – я имею в виду проект Региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП), который мы ждали несколько лет. Если документ будет принят в том виде, в котором его подготовили чиновники, жилищное строительство в городе может остановиться или серьезно замедлиться.
– Из-за чего?
– Из-за того что ни один проект планировки территорий не удастся согласовать, он не сможет соответствовать новым нормативам. К примеру, определено, что школы должны находиться в пешеходной доступности от любой точки квартала. Мы нарисовали квадратно-гнездовую модель. Получается, что в соответствии с этим принципом, между образовательными учреждениями должно быть не более 700 м. Если поделить площадь города на площадь квадрата со стороной 700 м, то уже сейчас школ должно быть больше на 250. И неважно, будут ли они заполнены учениками.
Второй момент: устанавливается норма озеленения 16 кв. м на каждого жильца дома. Где взять под это землю, особенно в центре города? Непонятно также, как выполнить такой норматив: автомобильные въезды в квартал должны быть друг от друга на расстоянии не менее 150 м. Что тогда делать с центром города, где есть въезды в каждую подворотню?
Сейчас законопроект принят в первом чтении. До этого он рассматривался рабочей группой депутатов Законодательного Собрания Санкт-Петербурга – представители профессионального сообщества в нее не вошли. С нашей стороны вызывает обеспокоенность желание принять важнейшие для отрасли нормативы кулуарно.
– Какие еще изменения в жизни отрасли за год можете вспомнить?
– Смольный наконец-то высказался определенно по обеспечению новостроек социальной инфраструктурой. Определенность лучше любой неопределенности. Но предложенные варианты – передача построенных объектов по договору дарения или перечисление некой суммы в бюджет не кажутся нам лучшим решением. Тем более что при дарении придется заплатить налог на прибыль. А это, по нашим расчетам, увеличивает затраты застройщика на строительство социального объекта еще на 40%.
При перечислении денег в бюджет возникает другой вопрос. Российский бюджетный кодекс не предусматривает целевого перечисления средств. Кто гарантирует, что они пойдут именно на строительство детских садов и школ в данном конкретном квартале, а не на иные нужды города?
– Но две строительные компании уже перечислили средства в бюджет, около двадцати заключили с правительством города соглашение о безвозмездной передаче социальных объектов. Значит, они считают условия Смольного справедливыми?
– Они просто считают деньги. Есть проект, есть купленная земля. Лучше потратить часть прибыли и построить «социалку», чем потерять вложенные деньги. Если большинство застройщиков решит в ближайшие месяцы подписать такие соглашения, рынок ждет скачок цен.
– Насколько резкий?
– По различным экспертным оценкам, это повысит цену квадратного метра на 10-15%. Каждый процент повышения цены «отсекает» 3% потенциальных покупателей. К чему это приведет? К простому результату: наименее обеспеченная часть петербуржцев потеряет возможность улучшить жилищные условия уже в ближайшие годы. Выбранный городскими властями подход ударит именно по тем, для кого и сегодня цена является определяющим фактором при выборе объекта недвижимости.
– Аргументы властей тоже звучат убедительно: бюджет не резиновый и угнаться за темпами жилищного строительства, чтобы вовремя строить детсады и школы, просто нереально. Как быть?
– Мы предлагали Смольному выход. Надо реально поработать над региональной «дорожной картой» в строительстве, чтобы снизить потери на этапе согласования проектов. Год назад мы разработали очень подробную «дорожную карту», четко указали, какие согласительные процедуры можно упростить, какие отменить и какие коррективы в петербургское законодательство для этого требуются. По нашим оценкам, можно сократить время, потраченное на бюрократические процедуры, примерно вдвое, за счет чего снизить цену квадратного метра минимум на 5%. То есть частично компенсировать переложенные правительством на стройкомплекс затраты на социальную инфраструктуру.
Мы передали документ в органы государственной власти. Но до сих пор ни одного распоряжения, постановления, поправки в закон на эту тему не было издано. К сожалению, работа над этой «дорожной картой» в Петербурге так и не налажена.
