– Число проектов, выводимых на рынок Петербурга и особенно его ближайших пригородов, растет. Увеличивается и конкуренция между ними, что, возможно, будет способствовать снижению цены квадратных метров. Насколько реален такой сценарий?
– Пока растущая конкуренция лишь снижает маржинальность строительного бизнеса. При этом угроза затоваривания на рынке прослеживается вполне определенно. Прежде всего это относится к проектам многоквартирных домов эконом-класса, возводимых за пределами Кольцевой автодороги. Девелоперам, которые строят такие объекты, есть смысл гораздо тщательней просчитывать, какой объем жилья одновременно можно вывести на рынок.
На территории петербургской агломерации в ближайшее время появится с десяток крупных проектов. Разрешения на их строительство уже получены или будут оформлены в ближайшее время. Так что уже сейчас есть возможность вывести в продажу большой объем товарного запаса. Конечно, это еще больше усилит конкуренцию между строительными компаниями и между их проектами, что является угрозой стабильности рынка.
Если объем предложения значительно превысит платежеспособный спрос, это в конечном итоге ударит как по самим застройщикам, так и по их клиентам. В определенный момент стоимость жилья эконом-класса за пределами Кольцевой действительно может снизиться. В таком случае многие из этих проектов, скорее всего, не удастся завершить в изначально оговоренные сроки.
Учитывая эту ситуацию, покупателям нужно грамотно оценивать свои риски, ответственно подходить к выбору не только застройщика, но и объекта, в котором планируется приобрести жилье.
– Власти Петербурга советуют застройщикам снизить норму доходности и самим выходить с инициативами строительства социальных объектов. Или перечислять в казну так называемый инфраструктурный сбор. Многие участники рынка уже согласились на выдвинутые городом условия. Каково ваше отношение к этим инициативам?
– Отрадно, что в городе наконец появились правила работы. Если требования будут понятны и одинаковы для всех, это, разумеется, хорошо. С другой стороны, норма доходности участников рынка невысока, снижать ее для сохранения цены квадратного метра многие застройщики не готовы. Чудес не бывает: необходимость возводить школы и детские сады силами строительных компаний неизбежно приведет к росту стоимости жилья. Впрочем, произойдет это не сразу, а после того как большинство объектов будет реализовываться с такими обременениями. По нашим оценкам, затраты на возведение социальной инфраструктуры прибавят 10-15% к цене «квадрата».
Но, судя по всему, в дальнейшем этот показатель может увеличиться. Разработанные городом Региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП) предусматривают создание гораздо большего, чем сейчас, числа мест в детских садах при строительстве новых кварталов. Работа над этим документом уже вышла на финишную прямую: ожидается, что его утвердят уже в феврале следующего года. Но, к сожалению, к мнению застройщиков не прислушиваются. По крайней мере, диалога с депутатами Законодательного Собрания у нас не получается. На наш взгляд, некоторые из предусмотренных документом нормативов явно завышены.
Расчеты показывают: если повсеместно применять эти стандарты, многие построенные детсады и школы через какое-то время будут пустовать. Прописанные в РНГП параметры по строительству соцобъектов основаны на нынешних, довольно высоких, демографических показателях. Однако, по прогнозам экспертов, рождаемость будет снижаться – в первую очередь из-за уменьшения числа граждан репродуктивного возраста.
– Ваша компания занимается реализацией проектов премиум-сегмента. С учетом происходящих на рынке Петербурга изменений имеет ли смысл возводить такие объекты в Ленобласти, где работать легче и порой эффективнее?
– Лишь в сегменте малоэтажного строительства. Эту нишу мы начали осваивать с проекта Mistola Hills во Всеволожском районе Ленобласти. Уверен, что здесь будущее за проектами, которые обеспечивают комфортную среду проживания и находятся в 10-15 минутах езды от города. Поэтому мы планируем продолжить осваивать загородный сегмент рынка. Конкуренция на нем довольно высока, но, заметьте, малоэтажным строительством практически не занимаются крупные и известные компании. Покупатели в свою очередь стремятся получить понятные стандарты качества и сервиса, а потому все чаще ищут загородные проекты от известных застройщиков.
– Компания «Северный город», которая входит в холдинг RBI, выводит на рынок несколько проектов комплексного освоения территорий. Но проекты комплексного освоения территории (КОТ) в основном ассоциируются с жильем эконом-класса. Хотите изменить этот стереотип?
– Мы уже говорили о растущей конкуренции среди этих проектов – у покупателей появилась возможность выбора. А значит, они могут приобретать гораздо более качественный продукт.
Свои проекты комплексного освоения (квартал на Пригородном, 4, жилой комплекс на проспекте Александровской Фермы, 8а) мы создаем как комфорт-класс. Но при этом частично внедряем элементы, характерные для бизнес-сегмента. В числе таких опций – лифт, опускающийся в паркинг, грамотное разделение потоков людей и транспорта, просторные места общего пользования, выверенные планировочные решения, двор без машин, индивидуальный ландшафтный дизайн и т. д.
В этом же направлении будем двигаться и дальше, ведь чтобы сохранить конкурентоспособность, необходимо тщательно выверять выводимый на рынок продукт и учитывать пожелания клиентов. Спрос невозможно воспитать, поэтому мы не торопимся «гнать квадраты». Конечно, многие покупатели стараются приобретать самое дешевое жилье, но наши исследования говорят, что тех, кто готов платить за комфорт и реальное качество, становится все больше.
– В том числе и тех, кто приобретает квартиры за городом?
– Да, люди ждут от загородной недвижимости определенных опций, которые, несмотря на разнообразие предложения, довольно сложно найти в черте города. Я имею в виду сочетание комфорта и красоты природы, транспортного удобства и мобильности, организованности жизни. Все больше покупателей хотят жить в малоэтажных домах с красивой архитектурой и при этом быть в уединении.
– Также вы заявили о планах по строительству апарт-отеля в центре Петербурга. Понимают ли суть данного продукта сами покупатели? Ведь его преимущества для граждан неочевидны…
– Основной недостаток покупки недвижимости в апарт-отелях – это более высокие (по сравнению с жильем в многоквартирных домах) расходы на коммунальные услуги и налоговые ставки. Несомненный плюс для покупателей – разнообразие инфраструктуры. Думаю, что подобные проекты должны быть относительно небольшими, дабы они не генерировали потребность в дополнительных социальных объектах.
– Будут ли расти цены на строящееся жилье различных категорий в следующем году? Чего ждать покупателям новостроек?
– В целом рынок демонстрирует тенденцию к росту. Для этого есть основания в виде увеличения спроса, который «подстегивается», в том числе развитием ипотечных программ. Думаю, что стоимость квадратного метра в домах эконом-класса, возводимых в «заКАДье», останется на прежнем уровне. В последнее время многие говорят о возможной маргинализации окраин. Однако такой сценарий развития событий, на мой взгляд, маловероятен. Действительно, в пригородах строят дома, где преобладает малогабаритное жилье («однушки», студии), что, конечно, не всегда благоприятно влияет на качество социальной среды. Но при этом власти Ленобласти делают все необходимое для создания комфортной среды обитания, появления новых объектов социальной инфраструктуры. К тому же в пригородах все же не строят социальное жилье – в любом случае, мы имеем дело с платежеспособным спросом.
Создать однородную среду с точки зрения внешней эстетики – задача застройщиков. Мне кажется, что пригороды Петербурга все-таки должны быть малоэтажными и скорее напоминать европейские предместья, а не многоэтажные каменные джунгли. В пригородах больше возможностей и для фантазии в части ландшафтного дизайна, и очень важно их использовать.
Цена комфорт-класса, строящегося в традиционной части Петербурга, обжитых районах, будет повышаться в пределах инфляции. Предложения в таких локациях появляются, но и спрос не отстает.
