Приобретение квартиры в новостройке путем переуступки права требования жилья (цессии) – уже давно не экзотика первичного рынка, а, напротив, дело довольно распространенное. Правда, большинство подобных сделок касаются объектов, которые реализуются застройщиками по договорам долевого участия (ДДУ).
Просто и понятно
С переуступкой ДДУ действительно все обстоит довольно просто. Покупатель и продавец находят друг друга, заключают договор цессии и регистрируют его в управлении Росреестра. Если речь не идет о квартирах, приобретенных в рассрочку или при помощи ипотеки, то разрешения застройщика можно даже не спрашивать. Но лишь в том случае, если в договоре, заключенном с первым покупателем, нет пункта о необходимости платить за согласование переуступки прав.
Когда строительство дома идет по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК), все гораздо сложнее. Как правило, крупный застройщик сам создает ЖСК и заключает с ним инвестиционный договор (в Петербурге такой способ чаще всего используют компании «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Лидер групп»). Покупателям же предлагается вступить в кооператив и сразу выплачивать паевые взносы. Полноценным владельцем квартиры пайщик станет сразу же после того, как выплатит полную стоимость пая – это может произойти и через несколько лет после сдачи жилого комплекса.
Собственником квартиры член кооператива может и не стать, если решит переуступить свой пай другому лицу. Отметим: для этого необходимо, чтобы весь пай был уже выплачен (необходимо потребовать соответствующую справку). Сойдясь в цене, покупатель и продавец заключают договор цессии (купли-продажи пая). Однако в отличие от ДДУ такой договор… вовсе не дает права автоматически стать членом кооператива и, соответственно, впоследствии претендовать на получение вожделенной квартиры.
Кооператив всегда прав
Все дело в том, что процесс выхода и вступления в ЖСК регулируется Жилищным кодексом таким образом, что чисто теоретически покупатель пая имеет шансы, заплатив большие деньги, остаться и вовсе без квартиры. Ведь окончательное решение о выходе из кооператива и вступлении в него нового члена может принять исключительно правление ЖСК.
«Заключение соглашения об уступке прав по договору паевого взноса не является гарантией получения квартиры. Такая схема приобретения недвижимости законодательно никак не урегулирована и в связи с этим влечет больше рисков для приобретателя недвижимости по сравнению с уступкой прав по ДДУ. В соответствии с Жилищным кодексом приобрести недвижимость от ЖСК могут только члены данного кооператива, а уступка пая сама по себе не влечет прием нового пайщика в члены ЖСК и выхода или исключения первоначального пайщика из кооператива. Кроме того, соглашение об уступке пая не подлежат государственной регистрации, в связи с чем не исключена возможность двойных уступок», – предупреждает старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова.
Правда, степень риска все же не стоит преувеличивать. Во-первых, в договор купли-продажи пая можно (и даже нужно) включить пункт о возврате денег в случае отказа во вступлении в ЖСК, а еще лучше производить взаиморасчеты только после того, как согласие правления или общего собрания официально получено.
Во-вторых, крупные застройщики обычно назначают председателем кооператива либо гендиректора, либо одного из топ-менеджеров компании. Таким образом, одновременно с заключением договора цессии продавец пишет заявление на имя председателя правления ЖСК о выходе из кооператива, а покупатель, соответственно, просит то же лицо его туда принять. Как правило, все это происходит прямо в офисе застройщика и положительный ответ (если в порядке все документы) дается немедленно. После выполнения всех формальностей и денежных взаиморасчетов (о них – ниже) покупатель имеет право потребовать свою квартиру. Разумеется, только если пай полностью выплачен, а сам жилой комплекс построен и сдан.
После этого пакет документов, доказывающий право пайщика на получение жилья в собственность, оформляется документально и должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра. С собой следует захватить следующие документы: паспорт, квитанцию об уплате госпошлины, справку ЖСК о полной выплате паевых взносов, кадастровый паспорт и копию ордера на квартиру. Закон отводит на регистрацию 18 дней, но из-за различных задержек процесс может занять до четырех месяцев, и такое случается довольно часто, – однако ключи пайщику все равно должны выдать сразу, и он может смело начинать в квартире ремонт.
Скрытые проценты
Застройщики, реализующие жилье по любой схеме, не слишком приветствуют перепродажу прав на еще не построенные квартиры. Девелоперам не нужна лишняя конкуренция. Отсюда и появляются в договорах различные ограничительные меры – комиссии, компенсации за переуступку. Пайщику ЖСК таких препятствий придется преодолеть больше, чем, к примеру, дольщику. И заплатить гораздо больше, чем, скорее всего, планировалось.
В первую очередь речь идет о выплате ЖСК, то есть, по сути, застройщику, так называемой компенсации за подготовку документов. В разных компаниях эта сумма разнится от 35 до 100 тыс. руб. Сколько именно – должно быть записано в уставе конкретного ЖСК. Иногда точная сумма в этом документе не указывается, а используется иная схема: кооператив возвращает физическому лицу, которое выходит из числа членов, все внесенные паевые взносы, но удерживает комиссию (в среднем 10%). Понятно, что эти самые недостающие проценты ему компенсирует приобретатель пая.
Этим траты покупателя могут не ограничиться. Во-первых, некоторые кооперативы (застройщики) требуют выплатить взнос за право вступления в ЖСК (10-15 тыс. руб.). Во-вторых, если дом уже сдан, то нередко требуется «дополнительный целевой взнос по паевому договору» (также 10-15 тыс. руб.). В-третьих, часть застройщиков берет дополнительные деньги за оформление документов без очереди (порядка 10 тыс. руб., можно их и не платить, но тогда придется подождать неделю-две), просят оплатить вперед за четыре месяца услуги ЖКУ (4-5 тыс. руб., если квартира небольшого метража), внести единовременный платеж на оплату услуг консьержа и обслуживание придомовой территории (7-8 тыс. руб., опять же для «однушки»). Наконец, банк за перевод денег на счет застройщика может также взять комиссионные – 3-4 тыс. руб. В сумме получается 45-60 тыс. руб. Только после внесения всех этих денег кооператив выдает справку о полной выплате пая, и можно отправляться за ключами.
Отметим, что довольно часто встречается ситуация, когда квартира после обмера ПИБа получается чуть-чуть больше по площади, чем указывалось в проекте. За это тоже придется заплатить. Например, лишний «квадрат» в однокомнатной квартире в новостройке на окраине города обойдется в 70-80 тыс., а то и во все 100 тыс. руб.
Итого: если владелец пая предлагает купить у него право требования, допустим, однокомнатной квартиры ценой в 3,5 млн руб. и вас эта стоимость устраивает, то нужно быть готовым, что выплаты различных комиссий «потянут» еще на 100-200 тыс. (если повезет, сумма будет несколько скромнее, но вряд ли меньше 50 тыс. руб.). Кроме того, нужно учитывать, что банки не кредитуют переуступку квартиры по договору ЖСК, так как это невозможно сделать чисто технически.
С другой стороны, среди плюсов ЖСК по сравнению с ДДУ – более долгий срок, в продолжение которого вы можете тянуть с подписанием акта приема-передачи квартиры. Если в домах, где квартиры продавались по ДДУ, дольщик обязан стать собственником в течение максимум года с момента сдачи дома (точный срок указывается в договоре), то в кооперативных домах квартира может быть фактически ничьей несколько лет. И пайщик может не торопиться подписать акт приемки для того, чтобы оставалась возможность переуступить пай, а не продавать квартиру (и тем самым, как ему кажется, сэкономить на налогах).
«Поскольку паи членов потребительского кооператива являются имущественными правами их членов, то имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, при их реализации не применяется. А стало быть, обложению налогом на доходы физических лиц подлежит весь доход, полученный налогоплательщиком от такой реализации», – опровергает распространенный миф юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Софья Соколова.
Правда, об этом многие пайщики не знают и поэтому не торопятся оформлять собственность на квартиру. Следовательно, на переговоры с продавцом, продажу старого жилья, поиск недостающих денег у покупателя остается гораздо больше времени, и он может не спешить. Если, конечно, на квартиру нет других претендентов.
