Раньше в Петербурге в год проводилось около 500 переводов жилых помещений в нежилой фонд. С весны 2012 года процесс резко замедлился. В 2013-м состоялась от силы сотня переводов, и то в основном благодаря судебным решениям.
Вопреки логике
В мае 2012 года городской прокуратурой главам районов Петербурга было разослано письмо, предостерегающее об ответственности за переводы помещений жилого фонда в нежилой.
В тексте письма говорилось о том, что эти процедуры производятся бездумно, районными администрациями и Жилищным комитетом нарушаются нормы законодательства. В частности, якобы производятся переводы квартир, расположенных на вторых этажах жилых зданий. Имела место еще одна претензия: в переведенных в нежилой фонд квартирах предприниматели устраивают автомастерские, что недопустимо. Также прокуратура предостерегла глав районов от перепланировок в блочных домах. Якобы это противоречит постановлению Госстроя № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (от 27.09.2002), в разделе 4.2 «Стены».
Интересно, что в этом же постановлении, но в уже другом разделе, сказано, что «переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются» (пункт 1.7.2). То есть – по логике – не ведущая к «разрушению несущих конструкций» перепланировка может допускаться. До весны 2012 года и районные чиновники, и Жилищный комитет, и предприниматели руководствовались именно логикой.
Препятствия в основном могли создавать лишь собственники многоквартирного дома. Предпринимателям часто не удавалось заручиться их согласием на оборудование отдельного входа – собрать подписи с двух третей собственников, как правило, непросто. Особенно изобретательные находили возможность договориться с районными властями, минуя получение согласия своих соседей по дому. В случаях когда домом управляло ТСЖ (товарищество собственников жилья), это не всегда сходило с рук «переводчикам» – ТСЖ могло оспорить регистрацию объекта нежилого фонда в суде и выиграть тяжбу. Впрочем, иногда выигрывали и ответчики.
Зато с весны 2012-го перед желающими открыть на первом этаже жилого дома салон красоты или аптеку появилось куда более труднопреодолимое препятствие. Ведь даже с самыми упертыми собственниками можно договориться, найти компромисс, заинтересовать их. А с запуганным чиновником диалог вести бесполезно.
Большие и малые
«Вероятно, причиной вмешательства прокуратуры стали заявления граждан, однажды обнаруживших в своих домах автомастерские. Однако никто не переводил квартиры в нежилой фонд специально под автомастерские, – говорит генеральный директор компании “Русский дом” Людмила Синьковская. – Точно так же никто не переводил квартиры на вторых этажах. Просто люди вели там предпринимательскую деятельность. Но ведь это проблема контроля за использованием помещений, ее обязаны решать как раз органы исполнительной власти».
В результате районные чиновники, которые еще недавно согласовывали почти любые переводы, вдруг перестали давать разрешения вообще. Как на помещения в блочных домах, так и в кирпичных.
В городе прошло много общественных дискуссий, в которых, в частности, звучали предположения о том, что вовсе не технические нарушения предпринимателей при перепланировке квартир на первых этажах стали причиной запрета на переводы, а якобы это происки сетевых ритейлеров, стремящихся задушить конкурирующий с ними малый бизнес. Но прямых доказательств «заговора» большого бизнеса против малого никто не представил. Зато «наезд» прокуратуры на районных чиновников возымел действие – количество переводов квартир на первых этажах сократилось в разы.
«Люди, которые продавали квартиры на первых этажах, переезжали в более качественное жилье, увеличивали площади, – говорит Людмила Синьковская. – Среди них те, кто по-настоящему нуждался в улучшении жилищных условий. В адрес губернатора было более шестисот обращений от ветеранов войны, блокадников или просто семей, которые не имеют возможности встать на очередь по улучшению жилищных условий и при этом стеснены в финансовом плане, не способны самостоятельно купить себе более просторную квартиру. Однако из-за препятствий, связанных с переводом, они не могут улучшить свои жилищные условия».
В последнее время только «Русский дом» имел 82 дела в судах, из которых выиграл 35. Двенадцать проиграны, по остальным пока продолжаются споры. У всех компаний, специализирующихся на подобных операциях, соотношение удачных и неудачных переводов такое же или хуже.
Сейчас, даже если дом кирпичный, переводы практически не согласовываются без судебных решений. При этом средняя стоимость аренды помещений под магазины и прочие коммерческие предприятия в последние полтора года практически не менялась. Все потому, что рынок практически заморожен чиновниками, которые стремятся обезопасить себя от подозрений в коррупции. Им легче просто не согласовывать проекты, чем внимательно изучать их. А судебные решения удобны и для чиновников, и для предпринимателей, так как снимают ответственность и с тех, и с других.
«Чаще всего люди проигрывают такие суды из-за того, что пытались пройти весь процесс самостоятельно, не имея при этом юридического образования и опыта, – говорит генеральный директор компании “Стройремсервис” Светлана Папушкина. – А если подойти к решению задачи со знанием дела, то суд не сможет отказать в переводе».
В итоге мы имеем интересную ситуацию, когда на суды перекладываются обязанности, которые, казалось бы, должны выполняться соответствующими органами исполнительной власти. Правда, суды делают это плохо. Но чиновники и на такое не способны.
