Рынок жилья в России: к концу года – потеплело

Представители группы сертифицированных аналитиков Российской Гильдии риэлторов под руководством Геннадия Стерника подготовили очередной отчет, на этот раз с данными ценового мониторинга вторичных рынков жилья регионов за десять месяцев 2013 года (ноябрьские данные еще обрабатываются, однако уже почти очевидно, что неожиданностей они не принесут).

В выборке представлены 34 региона, среди которых есть и города-миллионники, и райцентры, а для Московской области приведены усредненные данные по 85 населенным пунктам.

Итак, данные мониторинга показывают, что в минувшем октябре в 14 российских городах изменение цены квадратного метра вторичного жилья относительно сентября оказалось близким к «нулевым» отметкам. В 13 городах цены за месяц увеличились больше чем на 1% – такое положение дел наблюдалось в Ишимбае (1,3%), Казани (1,0%), Краснодаре (1,2%), Ульяновске (1,2%), Шахтах (1,3%). Таким образом, на вторичном рынке жилья городов России сохранились признаки ценовой стагнации с тенденцией к незначительному повышению цен (средний прирост за месяц составил 0,4%).

Что касается ситуации с начала этого года, то в течение первых десяти месяцев наибольший прирост цен был в Стерлитамаке (7,6%), Краснодаре (7,5%), Тюмени (6,2%), Ульяновске (5,6%), Омске (5,1%). Снижение цен по отношению к декабрю 2012 года сохранилось всего в четырех городах из представленной выборки – Твери (–2,2%), Челябинске (–3,8%), Чебоксарах (–0,6%), Салавате (–3,0%).

В целом с начала 2013 года средняя цена квадратного метра в городах из представленной выборки к ноябрю увеличилась на 5,7%. Отметим: инфляция за обозначенный период, по официальным данным Росстата, составила 5,3% – таким образом, рост цен на жилье идет почти в ногу с этим показателем.

Осеннее оживление, которое запоздало

В августе и сентябре аналитики констатировали: цены на рынке замерли. Причем многие наблюдатели были уверены, что они покатятся вниз. Однако уже в октябре риэлторы Москвы, Санкт-Петербурга, а также ряда других городов заметили, что после сентябрьского торможения, отмеченного снижением количества сделок, в октябре активность на рынке жилья выросла. В частности, Росреестр сообщил, что в Москве количество сделок с жильем увеличилось почти на 9%, количество ипотечных сделок – на 16%, договоров участия в долевом строительстве – на 11,4%.

В Петербурге осень также выдалась «урожайной» на сделки. В частности, недавно петербургские риэлторы, принявшие участие в круглом столе, организованном БН, также говорили о том, что со второй половины октября (правда, позже, чем в предыдущие годы), на квартирном рынке началось традиционное осеннее оживление. Оно выразилось в увеличении количества открываемых сделок и звонков от потенциальных покупателей по сравнению с нетипично «застойным» сентябрем. Между тем практики рынка недвижимости отмечают, что активизировался спрос только на самое «демократичное» жилье – малогабаритные квартиры в типовых домах.

Застой на квартирном рынке, который был отмечен во второй половине лета – начале осени, риэлторы связали в первую очередь с тревожными макроэкономическими ожиданиями покупателей. Но потенциальные приобретатели жилья все-таки не отменяли сделки, а откладывали их: в самом деле, улучшать жилищные условия сегодня, хоть и трудно, но можно. В условиях стагнации рынка и «дорогой» – по мировым меркам – ипотеки денег не хватает почти всем. Поэтому основным типом сделок в настоящее время являются короткие цепочки встречных покупок с привлечением относительно небольших ипотечных займов, материнского капитала, разного рода жилищных субсидий и сертификатов. Источниками доплат, включаемыми в бюджеты сложных сделок, становятся краткосрочные потребительские кредиты, а также средства, вырученные от продажи недвижимости в других регионах.

Во второй половине лета многие потенциальные покупатели, по всей видимости, решили повременить с приобретением жилья именно из-за экономической неопределенности – и это также отмечают профессионалы. Ведь на фоне благоприятной для России конъюнктуры на сырьевых рынках начался очередной виток девальвации рубля, а обсуждение новых тезисов пенсионной реформы на всех уровнях, переросшее в горячую дискуссионную фазу, в котором участвовали и чиновники, и пользователи социальных сетей, и бабушки на скамейках, не добавляли оптимизма участникам квартирного рынка. Поэтому потенциальные приобретатели, по всей видимости, предпочли занять выжидательную позицию и понаблюдать, в каком направлении двинутся цены.

Родная российская недвижимость оценивается гражданами как не слишком доходный, но все-таки вполне надежный актив. В связи с этим риэлторы также отметили рост покупательского интереса к объектам, которые в глазах потенциальных приобретателей выглядят привлекательными с точки зрения возможности сдачи в аренду. Причем всплеск спроса на такое жилье, опять-таки, в значительной степени обусловлен обострившимися нынешней осенью тревогами граждан по поводу судьбы пенсионных накоплений.

По всей видимости, похожие покупательские мотивации присутствуют не только в Питере. Они также отмечены риэлторами-практиками из регионов с развитыми рынками краткосрочной и долгосрочной жилой аренды. Это в первую очередь территории, привлекающие туристов, районы, в которых развивается производство и наблюдается приток рабочей силы, а также образовательные центры, ориентированные на иногородних учащихся (в ряде крупных городов именно студенты являются «стратегическими» арендаторами квартир и комнат).

Цена «квадрата» на фоне макроэкономики

По мнению Геннадия Стерника, сегодня для рынков жилья российских регионов сохраняется прогноз, озвученный в интервью нашему изданию чуть больше года назад. Напомним: в прошлом октябре аналитик предположил для них четырехлетний период стагнации с незначительными колебаниями (от –2 до +5 % в год). В общем и целом ценовая ситуация в российских городах и весях укладывается в обозначенную экспертом картину, а также в скорректированный в ноябре «консервативный» прогноз Минэкономразвития РФ. Многолетние наблюдения за ценами показывают, что все-таки не квартиры у нас имеют обыкновение дорожать, а деньги дешевеют.

Цифры, которые недавно озвучил глава Минэкономразвития РФ Алексей Улюкаев, предполагают в течение 2013-2030 годов ежегодный прирост ВВП не более чем на 2,5%, а реальных зарплат – на 3,6%. Между тем рост доходов населения – это основной показатель, от которого нынче «пляшет» средняя цена квадратного метра жилья на рынке. Поэтому увеличение цен на жилье, опережающее средние значения, возможно в регионах, имеющих точки производственного развития и активно привлекающих рабочую силу. Повсеместное падение цен, а также их резкий рост – маловероятны (если такое случится, то будет означать «неполадки» не собственно на рынке жилья, а в глобальной экономике).

Сегодняшняя конъюнктура региональных рынков жилья благоприятна для встречных покупок, связанных с поэтапным улучшением жилищных условий, но время работает отнюдь не на тех, кто желает выгодно реализовать «вторичную» квартиру советского периода постройки. В регионах с активным строительством таким продавцам придется конкурировать и друг с другом, и с продавцами так называемой новой вторички (квартир в «свежих» новостройках), и с отделами продаж компаний-застройщиков. Ведь девелоперы, строящие массовое жилье, также участвуют в борьбе за прогнозируемые господином министром трехпроцентные годовые «прибавки».

Цены на вторичном рынке жилья городов России в октябре 2013 года

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок