Аренда жилья: доходность под вопросом

Минувшей осенью, когда российскую пенсионную реформу и рынок банковских депозитов залихорадило, петербургские риэлторы отметили рост интереса к «инвестиционным» квартирам. Действительно, рынок недвижимости продолжает демонстрировать если не рост цен, то по крайней мере стабильность. Поэтому потенциальные рантье все чаще полагают, что недвижимость может быть и альтернативой, и дополнением к пенсионному обеспечению, и уж точно никогда не будет «лишней»: ее можно сдавать в аренду, чтобы получать дополнительные средства.

Надводная часть арендного айсберга
Пока еще конъюнктура рынка жилой аренды внешне выглядит вполне благоприятной для возможных рантье. Данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» показывают, что арендные ставки на квартиры и комнаты в Петербурге, невзирая на кризисы и застои, годами оставались стабильными, незначительно опускаясь в первой половине лета и подрастая к началу учебного года. Такой сценарий наблюдался из года в год. До последнего времени спрос доминировал над предложением, но ключевая особенность нынешней осени в том, что они почти сравнялись: предложений становится больше, потенциальных съемщиков – меньше. По данным Городской справочной службы по недвижимости «Квартирный Вопрос», в ноябре прошлого года на 4217 запросов от арендаторов пришлось 1262 предложения от квартировладельцев. В нынешнем – потенциальных съемщиков было 2151, квартир в аренду – 1712.

Самым большим спросом на рынке аренды жилья в настоящее время пользуются комнаты в двух ценовых диапазонах – 10-11 тыс. и 12-13 тыс. руб. в месяц. В первую группу, как правило, попадают комнаты в типовых двух- или трехкомнатных квартирах, во вторую – классические просторные «коммуналки» в старом фонде исторических районов. Многолетний «хит» рынка аренды отдельного жилья – однокомнатные квартиры в типовых домах, расположенных в спальных районах близ станций метро. Здесь средние ставки составляют 20-22 тыс. руб. в месяц. Такие квартиры, предлагаемые в аренду, пустуют редко: новые съемщики находятся в считанные дни. При этом «семейные» двух- и трехкомнатные квартиры на рынке аренды пользуются не столь заметным спросом.

Иными словами, среднестатистический питерский пенсионер, владеющий «лишней» комнатой, может удвоить свои доходы, сдавая комнату (по данным Росстата, средняя сумма трудовой пенсии в Петербурге в первой половине 2013 года составляла около 12 тыс. руб.). Однако все познается в сравнении: сопоставив цены на «хитовые» с точки зрения найма типы жилья с сегодняшними арендными ставками, мы можем убедиться, что жилая недвижимость оказывается хоть и надежным, но скромным с точки зрения доходности активом.

Доходные комнаты: проверим алгеброй теорию
Итак, вот результаты нашей «лабораторной работы». Самым выгодным для потенциального рантье объектом является комната в многокомнатной квартире старого фонда в одном из центральных районов Петербурга (Петроградском, Адмиралтейском, Центральном). По данным аналитиков БН, цены на такие комнаты в течение 2013 года оставались стабильными, а арендные ставки за десять месяцев подросли – примерно на 5%. Итак, средняя цена выставленной на продажу комнаты 18 кв. м в трех-, четырех или пятикомнатной квартире в ноябре 2013 года составила 1,57 млн руб. Средняя арендная ставка для таких комнат – 12,3 тыс. руб. в месяц (также по данным за ноябрь). Таким образом, годовую доходность в этом сегменте рынка жилой недвижимости можно оценить в 9,4%.

Здесь придется сделать важную оговорку (больше повторять ее не будем): чтобы корректно сравнивать доходность арендной недвижимости с другими инструментами сохранения и приумножения капитала, например с банковскими депозитным вкладами, следует учесть множество факторов. Во-первых, возможные периоды простоя при поиске арендаторов (правда, сегодня состояние рынка жилой аренды таково, что этим пока еще можно пренебречь – владелец комнаты, из которой съехал очередной съемщик, находит нового клиента в считаные дни). Во-вторых, нужно принять во внимание коммунальные платежи (не всегда их оплачивают арендаторы), а также вложения в покупку мебели и ремонты (подготовительный и амортизационные). Правда, если речь о комнате, эти расходы оказываются не столь весомыми, нежели в сегменте аренды квартир. Наконец, рассчитывая все «по-честному», придется учитывать подоходный налог (13% от чистого дохода), который арендодатель обязан уплатить. Таким образом, чистый годовой доход, полученный рантье – владельцем комнаты в реальной жизни, едва ли превысит 7,5%. То есть он окажется сопоставимым с доходностью вкладов в банках, участвующих в системе страхования вкладов и позиционирующих себя как стабильные и надежные.

Но в нашу сегодняшнюю задачу не входит сравнение доходности жилой аренды с другими финансовыми инструментами, потому как это равносильно тому, чтобы сравнивать круглое с зеленым: в каждом варианте – свои риски, условия и правила игры. Будем сравнивать разные сегменты рынка жилой аренды между собой.

Движемся дальше. Самый доступный с точки зрения цены покупки объект жилой недвижимости – комната в типовой двух- или трехкомнатной квартире в «спальном» районе. В минувшем ноябре среднестатистический объект в этом сегменте имел площадь 14 кв. м и оценивался продавцом в 1,45 млн руб. В аренду такие комнаты предлагались за 10,9 тыс. руб. в месяц (среднее значение по сегменту). «Лабораторное» значение доходности для данного «комнатного» сегмента составит 9% годовых. Таким образом, с точки зрения коммерческой эксплуатации такое жилище менее привлекательный актив, нежели комната в историческом центре.

Но здесь следует отметить самый серьезный для арендодателя любых комнат фактор риска, который может снизить предполагаемые доходы до нуля. Это «коммунальные войны» с соседями – они не всегда рады постояльцам.

Отдельная квартира: начальные уровни
Квартира-студия – это жилище, которое чаще, чем какие-либо другие типы недвижимости, приобретают, что называется, «впрок»: например, в расчете на то, чтобы сдавать в аренду, пока дети не выросли и не покинули родительское гнездо. Вероятно, это разумное решение. Но покупать такую квартиру именно в качестве «пенсионного» вложения мы бы не рекомендовали.

Итак, средняя цена квартиры-студии до 27 кв. м в городской черте (пригороды в расчет не берем) на вторичном рынке составляет 2,94 млн руб. Средняя арендная ставка для данного типа объектов – 20,8 тыс. руб. в месяц. То есть при самом благоприятном раскладе доходность составит – 8,4%. Но сегодня количество таких объектов, выставленных на продажу и в аренду, исчисляется сотнями на пятимиллионный город. А ведь уже на подходе – на первичном рынке – множество жилых комплексов на периферии, под завязку укомплектованных «малогабаритками». Поэтому в обозримой перспективе арендодателю, скорее всего, придется столкнуться с конкуренцией со стороны соседей, также рассчитывающих выгодно сдать жилье. И, к слову, студии оказались единственным сегментом рынка «экономичных» квартир, показавшим снижение арендных ставок по сравнению с показателями годичной давности – а это уже симптом.

Однокомнатные квартиры в домах «старая панель» – самый ходовой товар вторичного рынка жилья и самый спрашиваемый объект на рынке жилой аренды. Среднестатистическая «однушка» 34 кв. м в хрущевке, брежневке или «корабле» предлагается за 3,36 млн руб., а сдается – за 21,3 тыс. руб. в месяц (получается 7,8% «годовых»). Это классический вариант «пенсионной» квартиры. Такое жилье начального уровня потребует самого демократичного ремонта и минимальной комплектации мебелью. Но, коль скоро речь идет об инвестициях в пенсионное «послезавтра», при покупке есть смысл оценивать техническое состояние дома и его перспективы попасть под бульдозеры программ реновации. Самый сомнительный «пенсионный» вариант – так называемые сносимые панельные пятиэтажки первых массовых серий.

«Семейные» двух- и трехкомнатные квартиры не пользуются ажиотажным спросом ни на рынке продажи жилья, ни в сегменте аренды. Двухкомнатные часто сдают по ценам однокомнатных – одну из комнат хозяева используют для хранения своей утвари. Среднестатистическая «трешка» в относительно новом панельном доме 137-й или 504-й серий со средней площадью 75 кв. м оценивается продавцами в 6,15 млн руб., арендодателями – в 39,1 тыс. руб. в месяц, а это 7,6% годового дохода. Но съемщики в данном сегменте более привередливы, нежели претенденты на «однушки»: им может потребоваться и метро, и приличная школа по соседству; поэтому спрос дифференцирован территориально. Кроме того, необходимы вложения в обстановку и качественный ремонт. Вдобавок, у таких «трешек» случаются и значительные периоды простоя, связанные с поисками «своего» арендатора. Стало быть, риск арендодателя не получить запрашиваемую ставку здесь заметно выше, чем в сегменте жилья начального уровня.

Тем не менее эти квартиры могут расцениваться как надежный актив. Порой именно такое жилье, с претензией на комфорт-класс, снимают для своих сотрудников крупные компании. Но здесь однозначно потребуется легальный договор аренды, а подоходный налог заплатить в любом случае придется. Вот и получится, что реальная доходность, скорее всего, окажется меньше 5%.

Недвижимость лишней не бывает
Что получается в сухом остатке? Несмотря на все еще высокий спрос со стороны съемщиков, массовый рынок аренды не сулит высокой доходности потенциальным рантье: ни одно сегодняшнее приобретение уже не имеет шансов окупиться за ближайшие десять лет. К тому же «качество» самих арендаторов ухудшается: основные интересанты в сегменте доступных квартир – рабочие из ближнего зарубежья. Найти «мечту арендодателя», семью без детей и животных или одинокую студентку, – проблема.

Впрочем, каждый случай покупки «инвестиционной» квартиры, а в особенности, с привлечением ипотечных кредитов, – предмет индивидуальных консультаций со специалистами. Открыв ипотечные и депозитные калькуляторы на сайтах банков, думайте и считайте сами. Единого рецепта для всех нет. Но есть одна подсказка: приобретая объект жилой недвижимости с перспективой получения дохода, оценивайте его ликвидность не только с точки зрения ваших требований и пристрастий, но и глазами арендаторов. Изучайте окрестные территории, а также попытайтесь понять, кого данное предложение могло бы заинтересовать: студентов, работников ближайших предприятий, молодую семью с детьми… Ведь спрос рано или поздно насытится, а на рынке аренды тоже начнут появляться «неликвиды». Поэтому покупать квартиру, которая может оказаться не нужной никому, смысла нет.

Рейтинг доходности типовых объектов жилой недвижимости
Средние цены предложения и арендные ставки на жилье разных типов (ноябрь 2013 года)

* Отношение чистого годового дохода (без учета вложений в подготовительный и амортизационный ремонт, коммунальных платежей, налогообложения и «простоев») к средней цене продажи (по данным на ноябрь 2013 года)
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос»

Текст: Филипп Урбан    Коллаж: Владислав Кунгуров