Мы решили подвести итоги осени на загородном рынке. В этом есть определенные сложности, поскольку аналитики, как правило, готовят статистические отчеты поквартально. То есть точные данные мы получим только в конце декабря. Впрочем, тогда уже впору будет рассуждать об итогах всего 2013 года. Поэтому наш «осенний» обзор будет основан не столько на аналитических выкладках, сколько на собственных наблюдениях за состоянием рынка.
Сезон участков
Обычно весна и лето – время наибольшей активности девелоперов за городом. В эти периоды в продажу, как правило, выходит больше всего новых коттеджных поселков, да и уровень спроса максимален. В первый месяц осени рынок традиционно еще активен, а вот в октябре-ноябре он начинает впадать в оцепенение, после которого наступает зимняя спячка.
Согласно данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», по состоянию на конец сентября продажи шли в 381 коттеджном поселке и 58 проектах с таунхаусами. Интересно, что более половины коттеджных поселков (54%) предлагают только участки без подряда, еще 36% участки с подрядом и без. Таким образом, в 90% поселков идет торговля участками.
В октябре и ноябре, по нашим данным, продолжилось пополнение рынка земельных участков – в основном наделами без обязательного подряда. Интересно, что продавать участки под самостоятельную застройку стали даже те компании, которые раньше занимались преимущественно возведением коттеджей и таунхаусов. Например, Constanta Development Group этой осенью открыла продажи в коттеджном поселке «Всеволожский», где предлагаются участки, а не домовладения, – как в других проектах компании. А ранее, напомним, компания «СТАРТ Девелопмент», реализующая в поселки Тайцы Гатчинского района проект «Золотые ключи» (коттеджи, таунхаусы, дуплексы), запустила проект с участками. Речь идет о поселке «Тайберри» – тоже в Тайцах.
Работать стало сложнее
Покупатели все чаще предпочитают приобретать участок без обязательного подряда, а строителей искать сами. Поэтому девелоперам, имеющим строительные подразделения, уже не хватает заказов на территории своих поселков. Так, компания «Ландскрона», ранее выступавшая как девелопер и застройщик собственных коттеджных поселков, заявила, что теперь готова работать в качестве подрядчика на проектах других компаний, а также принимать частные заказы по строительству деревянных коттеджей.
При этом, учитывая серьезное увеличение конкуренции на рынке участков, девелоперы начали все чаще применять не вполне честные маркетинговые приемы. Например, исключать из стоимости сотки земли цену подведения инженерных коммуникаций. А иногда плата за инженерию оказывается выше, чем стоимость самой земли.
Осенние успехи малоэтажки
Этой осенью, по данным БН, неожиданно пошел в гору сегмент малоэтажного жилья квартирного типа. Собственно, недвижимость этого формата успешно развивается с начала 2012 года, но в середине осени произошел настоящий малоэтажный прорыв. Так, компания «РосСтройИнвест» анонсировала крупный малоэтажный проект «Золотые купола» в городе Сертолово (Всеволожский район), финская компания Aema Oy объявила о строительстве нового жилого комплекса Pietari во Всеволожске. Компания «Навис» расширила свой малоэтажный проект «Щегловская усадьба» в поселке Щеглово. А в Тосненском районе Ленобласти начинается возведение малоэтажного жилого комплекса «Ульяновский» от строительной компании «Спутник».
Кроме того, стало известно, что в новом экопоселении «Южный вальс» недалеко от Павловского парка (Пушкинский район СПб) не только будут продавать участки под застройку, но и отведут часть территории под трехэтажные дома.
Даже компания Landkey, всегда занимавшаяся земельным девелопментом и строительством коттеджей, решила попробовать силы в квартирном сегменте. В поселке Кобринское Гатчинского района она планирует построить трехэтажный дом на 34 квартиры.
Еще одна компания, заинтересовавшаяся сегментом малоэтажных жилых домов, – «Ай да дом». В настоящее время она реализует целый ряд коттеджных поселков, где предлагаются участки и коттеджи. В своем новом проекте, который планируется реализовать в 10 км от КАД по Новоприозерскому шоссе, девелопер построит более 60 тыс. кв. м малоэтажного жилья квартирного типа.
Таунхаусы дождались штиля
Для рынка таунхаусов эта осень, пожалуй, выдалась удачной. Напомним, что с 2010 года этот формат начал активно завоевывать рынок и ко второму кварталу прошлого года достиг своего расцвета. В летние месяцы 2012-го девелоперы, участвующие в информационном обмене (статистику ведет «Бюро аналитики по рынку недвижимости»), каждый месяц заключали в общей сложности более ста сделок. Для загородного рынка с его штучными продажами это довольно высокий показатель.
Однако начиная с третьего квартала 2012 года, спрос стал сокращаться, и к началу 2013-го он упал примерно в три раза.
Нынешней же осенью наметилась некоторая стабилизация. В частности, за третий квартал 2013 года участники информобмена смогли реализовать 170 таунхаусов – на 14% больше, чем в предыдущем квартале.
Частичное возвращение спроса на таунхаусы отмечают и в Консалтинговом центре «Петербургской Недвижимости», по сведениям которого в третьем квартале уходящего года на рынке продано 319 блок-секций. Правда, прирост продаж они оценивают не столь оптимистично – всего на 2% по сравнению с предыдущим кварталом. Данных о продажах блок-секций в октябре и ноябре еще нет, но, судя по настроениям девелоперов, результаты близки к тем, что удалось достичь в третьем квартале.
На наш взгляд, период провального спада продаж на рынке таунхаусов закончился, но и ажиотажный спрос, как в 2011-2012 годах, едва ли вернется. По-видимому, данный сегмент наконец «устоялся», и теперь продажи будут сохраняться на достигнутом уровне.
То, насколько активен загородный рынок осенью, может говорить и о том, насколько велик будет спрос зимой. Учитывая, что в сентябре-ноябре этого года серьезное развитие получил сегмент малоэтажных многоквартирных домов, а рынок таунхаусов начал отыгрывать позиции (оба сегмента – всесезонные), можно предположить, что зимой за городом будет достаточно «жарко».
