– Сергей Федорович, сначала хотелось бы задать вопрос, связанный с недавними событиями. Была отозвана лицензия у одного из крупных российских банков, затем Сбербанк ограничил выдачу наличных через банкоматы… По этой причине еще чаще стали слышны разговоры о «новой волне кризиса». Все это отразилось на рынке жилья?
– Вполне вероятно, что у ряда клиентов в обозримом будущем появятся проблемы со снятием наличных. Эта беда до Петербурга еще не докатилась, но могу предположить, что такой вариант не исключен.
– А как быть человеку, который именно сейчас занят улучшением своих жилищных условий? Ведь иногда нужно оперативно обналичить средства, чтобы провести сделку…
– Основная масса потребителей рынка жилой недвижимости при сделках предпочитает рассчитываться наличными. Вероятность уговорить продавца получить деньги на счет невелика. Поэтому мой совет: скорее всего, надо деньги снять и положить в ячейку в надежном банке.
– То есть использование банковских ячеек пока остается наиболее популярным способом расчетов?
– К сожалению, да. Но и здесь нужно быть внимательным и рассудительным. Степень безопасности, юридические гарантии, по которым арендуется банковская ячейка, – все это достаточно сомнительно. Во всяком случае, наша компания, имеющая более десятка лет опыта работы на рынке недвижимости, предпочитает работать с проверенными банками, проверенными сейфовыми хранилищами. Потому что не далее чем несколько лет назад прокатилась волна ограблений сейфовых ячеек в расчетных центрах.
– Если потребители так плохо защищены, то, возможно, намерение государства обеспечить максимальный контроль денежных потоков на рынке недвижимости, обязать участников сделок рассчитываться только «по безналу», имеет под собой все основания, ведь это обеспечит столь необходимую защищенность граждан?
– Мы давно уже идем в сторону цивилизованного рынка. Потому что все больше граждан предпочитают хранить деньги на счетах, а не в кубышках. Плюс к тому – на рынке все больше ипотечных денег. Добавим сюда военную ипотеку, сертификаты, субсидии… то есть доля наличных денег на рынке с каждым годом уменьшается. Это своего рода необратимый процесс.
Кроме того, у нас в Петербурге достаточно приличную долю составляют граждане из регионов. Ну не будут же они возить через всю страну чемоданы с деньгами.
– Но перевод средств стоит каких-то денег…
– Как правило, люди открывают счет в филиале того же банка, в котором лежат деньги. Таким образом, перевод из города в город им вообще ничего не стоит. И лучше всего открывать счет в банке, в котором есть сейфовые ячейки, чтобы там же можно было провести расчет с другими участниками сделки.
– От темы расчетов на рынке перейдем собственно к самому рынку. Еще недавно эксперты только и говорили о падении платежного спроса. Однако кризис прошел уже давно, люди даже начали ждать новый. Что можно сказать об уходящем 2013 годе? Клиент пришел на рынок?
– У нас высокая покупательская активность после кризиса пришлась приблизительно на вторую половину 2011 года и длилась почти до конца 2012-го. А уже в конце прошлого и в начале текущего года, когда банки подняли ипотечные ставки, прекратили проведение всяческих скидочных акций, произошло достаточно приличное понижение спроса и, следовательно, сделок.
– Каким было падение в количественном отношении?
– Я могу сравнить по сделкам нашей компании, «Петербургской Недвижимости». В конце прошлого года на ипотеку приходилось 46-50% от общего объема сделок. В первые месяцы 2013-го доля ипотеки упала до 33-35%. И только в недавнее время вернулась до 40%.
– В чем причина нового роста?
– С одной стороны, люди психологически смирились с нынешним положением вещей. С другой – банки слегка пересмотрели свою позицию. Правда, ставки они так и не понизили. Но, по крайней мере, стали снова проводить некие маркетинговые компании, акции, стали предоставлять те или иные преференции.
– Сергей Федорович, каким будет рынок 2014 года?
– Мы ждем достаточно активного рынка с нормальным спросом, хотя и немного ниже, чем этой осенью.
– А цены?
– Думаю, с ценами будет та же ситуация, что и сейчас.
– То есть рынок будет «стоять»…
– Я бы не назвал застоем то, что сейчас происходит. Ведь есть высоколиквидное жилье, на которое есть спрос в любые времена. И оно все равно дорожает. А есть жилье, которое трудно продать. И в этом сегменте придется понижать цену.
– Значит ли это, что на жилье эконом-класса все-таки можно ожидать понижения цен?
– Если только оно не расположено в развитых, обжитых районах.
– А что это за районы?
– Прежде всего Московский. А за ним по степени популярности и спроса идут северные районы – Выборгский и Калининский.
– А в том что касается не географии, а типа квартиры? Какое жилье лучше всего продается и покупается?
– Однокомнатные в новых домах «вторички» – маленькие, но хорошие квартиры. Все больше людей желают жить в качественных зданиях. Причем «однушки» востребованы как у небогатых потребителей, так и у представителей среднего класса, которые покупают жилье своим детям.
– Но есть еще более дешевое жилье, особенно в нашем «коммунальном Петербурге»…
– Да, конечно. На комнаты в коммунальных квартирах спрос всегда устойчивый и высокий.
– И это несмотря на то что на комнату практически невозможно получить ипотечный кредит?
– Комната сегодня стоит в среднем 1,2-1,5 млн руб. Сумма – на общем фоне – небольшая. Сюда идут собственные накопления, потребительские кредиты, государственные субсидии, материнский капитал. Словом, «добыть» деньги на комнату проще, чем на полноценную квартиру. Поэтому данный сегмент будет всегда, или еще очень долго, крайне популярен. Сегодня около четверти всех сделок связаны именно с комнатами.
– Видимо, именно из-за высокого спроса на «однушки» и «комнатушки» современные застройщики в последнее время строят дома, где львиную долю площадей составляют однокомнатные квартиры и студии?
– Этот так, ведь покупают именно такое жилье. Некоторая часть дольщиков – инвесторы. Они с самого начала не планируют жить в этих домах, а намерены приобретенное жилье продать или сдавать в аренду.
– Еще не так давно бытовало мнение, что выгоднее всего инвестировать, наоборот, в дорогое жилье. Но, гуляя по Крестовскому острову, можно видеть огромное количество окон, в которых не горит свет, зато есть табличка SALE…
– Рынок элитного жилья перестроился. Сейчас в центре и на Крестовском острове уже почти не строят дома с квартирами по 200-400 кв. м. Потому что они очень долго продаются. В сегменте дорогого жилья в основном строят квартиры площадью 90-130 кв. м.
– «Элита» уменьшилась, для эконом-класса строят дома, где на одной площадке по семь-десять студий. На вторичном рынке самый ходовой товар – однокомнатные квартиры. Можно констатировать, что время просторного жилья ушло?
– Наверное, сейчас рынок проходит такой этап в своей истории, когда потребителю приходится экономить средства и пространство.
