Строительство завода осуществлено холдингом «Балтрос» в рамках эксперимента по развитию крупносерийного малоэтажного домостроения. Эксперимент проводится в соответствии с решением президиума Совета при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов от 31 мая 2006 года. Помимо Петербурга, запланированы еще две аналогичные площадки – в Центральном и Приволжском федеральных округах.
Цифры с технологией
Общая стоимость строительства завода оценивается в 35-40 млн. евро, объем инвестиций в строительство первой очереди составил около 14 млн. евро.
После введения в строй второй очереди завода его мощность составит порядка 2 тыс. домов в год. На сегодняшний день ДСК «Славянский» оперирует пятью типовыми проектами домов – двухэтажные на одну семью общей площадью от 90 до 133 кв. метров. К 2008 году планируется начать производство элементов для сборки таун-хаузов, каждый из которых будет состоять из 8 квартир площадью 40-70 кв. м.
В ближайшие три года завод будет работать на застройку района «Новая Ижора». За это время на территории в 285 га будет возведено порядка 2100 домов и 400 таун-хаузов, что вкупе составит более 500 тыс. кв. м малоэтажного жилья. В районе будут проживать 15-20 тыс. человек. Ориентировочная стоимость 1 кв. м – 40-45 тыс. рублей.
Основой домов будут служить многослойные панели на базе деревянного каркаса, утепленные современными теплоизоляционными материалами и оштукатуренные в заводских условиях. Сборка дома на заранее подготовленном фундаменте производится в течение одного дня, еще двое-трое суток требуется для осуществления монтажа внутридомовых инженерных систем.
Каждый дом обеспечивается централизованным водопроводом, канализацией, электричеством, газом и связью. Тепло- и горячее водоснабжение осуществляется от индивидуальных автоматических газовых котлов. Планировки на втором этаже вариативны: предлагается типовых пять видов.
Американский опыт
Безусловно, это общемировая практика: в развитых странах все мегаполисы развиваются вширь. Начало было положено в США. Но сначала случилась «великая депрессия», потом – Вторая мировая война, когда законодательно было запрещено жилищное строительство («все для фронта – все для победы»). Следствием пятнадцатилетнего застоя явился острейший дефицит жилья – хуже, чем сейчас в России.
Но нашелся предприниматель по имени Билл Левитт, который использовал свой опыт строительства казарм и иных военных времянок, на картофельных полях в 50 милях от Нью-Йорка основал целый город, состоящий из быстровозводимых домов. В лучшие годы его компания собирала в день по 36 американских «хрущевок» – с тем отличием, что вместо малогабаритной квартиры демобилизованные и прочие участники «бэби-бума» получали собственный дом с клочком земли. Конвейерная сборка, заимствованная из автомобилестроения (Генри Форд), дала свои плоды: бизнесмену – деньги, славу и почет, собственникам – новый стандарт жизни, который нынче признан двумя третями американцев. Некоторые из домиков Левиттауна, слегка реконструированные хозяевами, стоят и до сих пор – хотя в свое время они были объектом для многочисленных шуток, в том числе в прессе.
Стоимость одного домика (74 кв. м) составляла по тем деньгам $8,5 тыс. при среднегодовом доходе на семью $2,5 тыс. То есть уровень доступности, исчисляемый по современным методикам, равнялся 3,5 – совокупный доход семьи за это число лет позволял приобрести собственное жилье. Естественно, кредитные схемы и участие властей, устанавливавших всевозможные льготы, имели место быть.
Билл Левит был незаурядной личностью и когда коса его бизнеса упиралась в камень бюрократии выражался примерно так: «Если у человека есть свой дом и участок земли, он никогда не станет коммунистом – ему и без того есть, чем заняться». Во времена «холодной войны» это был убийственный довод.
Опасность аналогий
Попробуем пересчитать по нынешнему российскому курсу и понять, каким же может быть Левиттаун по-российки. Минимальный домик от «Балтроса» по самым скромным подсчетам будет стоить 3,6 млн. рублей. Значит, чтобы достигнуть американского уровня доступности жилья конца 1940 – начала 1950-х годов семья – допустим, молодая – должна иметь годовой доход на уровне 1 млн. рублей, или 83 тыс. рублей в месяц. Есть, конечно, поддержка государства и города в виде соответствующих субсидионных программ, но все равно базовые показатели внушают некоторое опасение.
То, что спрос на домики в «Новой Ижоре» будет – больших сомнений нет. Но, скорее всего, он будет проистекать не с той стороны, на которую сориентирован. Социальный подтекст, очень даже вероятно, будет смыт волной свободного рынка. Условно говоря, половина, если не больше «Балтростауна» скупят спекулянты с целью перепродажи. По заявлениям представителей холдинга, уже сейчас, когда они не объявляли о начале продаж, интерес со стороны потенциальных покупателей превосходит все ожидания.
Конечно, будут вопросы и по поводу технологии (за основу взята германская, которую теперь постепенно перенимают и канадцы), и на предмет ценообразования. Но уже сегодня президент холдинга «Балтрос» Олег Еремин парирует: «Если бы цены на стройматериалы последний год стояли на месте, стоимость квадратного метра в «Новой Ижоре» не превысила бы $1000 за метр».
Ему вторит и генеральный директор ООО «ДСК «Славянский» Виталий Бегарь: «За минувший год цены на пилометериалы подорожали на 110%». Для справки: на один дом их требуется 17 кубометров.
Сухой остаток
Итоговая арифметика выглядит не слишком впечатляющей. Строительство инженерии и дорожных сетей ложится, по сути, на плечи искателей доступности жилья, несмотря на эксперимент всероссийского масштаба. Плита OSB (ориентированно-стружечная плита) в России, несмотря на четверть мировых запасов леса, вообще не производится. И наиболее приемлемую цену предложил производитель… из Бразилии. Штукатурная система необходимого качества ввозится из Австрии. И так далее. Наконец, цена квадрата еще до начала продаж вплотную приближается к общегородским квартирным ценам.
Остается земля: утилизировать «домик в деревне», который вроде как бы и в городе, недорого, а 3-4 сотки земли останутся – и дешеветь не будут. Одно слово: недвижимость.
И если измерять уровень доступности жилья не только его стоимостью, но и ценой эксплуатации и реконструкции, то, наверное, стоит признать, что малоэтажный формат, как минимум, имеет, право на жизнь. Двухэтажный домик по цене двух- или даже трехкомнатной квартиры в высотке имеет свои преимущества и недостатки. Главное же преимущество – в том самом клочке земли, который делает человека настоящим собственником. И при наличии которого, между прочим, понятие «ипотека» обретает свой подлинный смысл.
