Интересно, что даже квартира низкого качества в старом фонде может стоить дороже аналогичной по площади, качественной квартиры в «молодом» панельном или кирпичном доме. В историческом центре не дом красит место, а место - дом.
В листингах дома-«памятники» имеют аббревиатуры «СФ» и «СФК». Первая означает, собственно «старый фонд». Вторая «старый фонд с капремонтом». Казалось бы, все ясно: «СФ» из разряда ветхих и менее привлекательных, «СФК» - добротное жилье. Однако в реальности категорий больше, чем две.
Предъявите паспорт
Дома старого фонда без капремонта далеко не всегда можно отнести к ветхим и не стоящим вложений. Зачастую, прочные дубовые перекрытия в домах постройки XVIII века остаются крепкими и сегодня. Безусловно, надо учитывать, что древесина тогда активно использовалась не только для изготовления несущих конструкций и межэтажных перекрытий, но и для монтажа других элементов. Поэтому риск потери недвижимого имущества по причине пожара возрастает. Впрочем, если покупатель готов инвестировать значительные средства в капитальный ремонт квартиры, то может получиться вполне комфортное и качественное жилище. И, если на многое готов ради того, чтобы жить напротив театра Комиссаржевской, то следует поспешить. Нерасселенных квартир в «золотом треугольнике» осталось уже не много. При этом придется смириться с тем, что от трамвайного движения перекрытия будут гулять под ногами. А в случае значительной протечки выше этажом отделка «новой старой» квартиры может сильно пострадать, - качественная гидроизоляция – продукт ХХ века.
Здания, возведенные в период с 1870 по 1917 год, могут иметь как деревянные, так и металлические перекрытия. Квартиры с железными балками более ликвидны, потому что надежны.
К сожалению, информацию о материале и годах постройки дома можно узнать только из техпаспорта на квартиру или справки о техническом состоянии дома. Агенты по недвижимости часто либо не располагают достаточной информацией, либо намерено скрывают ее.
«Шестидесятники»
Эти же документы содержат немаловажную информацию о домах категории «СФК». Дело в том, что «капитальным ремонтом» в разное время назывались разные вещи. Активная работа строительных и эксплуатирующих организаций с дореволюционными зданиями началась в 1965 году. Это был первый этап так называемой «реконструкции» 60-х, начала 70-х годов. Тогда в подавляющем большинстве случаев осуществлялся не комплексный, а всего лишь выборочный ремонт различных элементов дома. Там, где имели место проблемы с перекрытиями, их меняли или усиливали, где была повреждена стропильная система, менялись стропила. Не обошлось и без насаждения пролетарского аскетизма. Булгаковский председатель домкома Швондер благополучно пережил войну и продолжил «уплотнение». Когда находилась возможность увеличить количество комнат или сделать из одной квартиры две и более, жилище лишалось ванной комнаты. В последствии многие квартиросъемщики самостоятельно решали проблему отсутствия ванной. Квартиры, в которых под помещение ванной комнаты отрезан кусок прихожей или кухни нередко встречаются в старой части города. Сколько-нибудь надежная гидроизоляция в подобных помещениях, как правило, отсутствует. После покупки и ремонта такой квартиры не всегда легко застраховать ее на предмет порчи из-за протечек. Страховщики либо назначают слишком высокие ставки, либо отказывают вовсе.
Вообще, при приобретении жилья в домах категории «СФ», следует быть осторожным. Важно изучить не только историю здания, но и интересоваться его перспективами. Например, среди жильцов «приговоренных» к расселению домов на улицах Шкапина и Розенштейна были и относительно недавно купившие жилье граждане. Таким образом, их мечта о проживании в доме дореволюционной постройки, возможно, реализуется в скучной квартире спального района или пригороде вроде Колпино.
В настоящее время идет судебная тяжба властей Петроградского района с жильцами дома 7 по улице Эсперова. Территория, на которой находится дом, понадобилась для размещения служб Конституционного суда. Власти готовы компенсировать потери, но, разумеется, адреса предлагают далеко за пределами «золотого треугольника».
Дореволюционные… «брежневки»
Другая категория домов СФК - это дореволюционные здания, в которых капремонт проводился во второй половине 70-х и в первой половине 80-х годов. Дома прошли настоящую, а не условную реконструкцию. Чаще всего в них оставляли нетронутыми только наружные стены, все остальные элементы заменялись. Реконструкция в течение данного периода имела как положительные, так и отрицательные стороны.
К положительным следует отнести замену большинства конструктивных частей зданий. В обозримом будущем этим домам не грозит перевод в разряд ветхих и аварийных.
Ощутимый недостаток реконструированных в этот период зданий породили суровые брежневские «СНиПы». Поскольку в правилах были обозначены площади комнат, но не пропорции, в старых домах появились жилые ячейки, мало соответствующие сегодняшним представлениям о домашнем уюте. Например, узкие коридоры с такими же узкими комнатами (6х2 кв. м), выходящими на одну сторону (риэлторы называют такие квартиры "гребенками" или "расческами"). Лепнина и изразцовые камины попросту демонтировались, а массивные филенчатые двери уступали место типовым столярным изделиям. Планировочные решения также сильно разнятся. В ведомственно-номенклатурных домах (где заказчиком капремонта в советские годы выступали предприятия и организации) встречаются квартиры, мало отличающиеся по планировкам от добротных сталинских. Но преобладают все же типовые брежневки.
Первый, последний не предлагать
Самые дешевые квартиры в домах дореволюционной постройки предлагаются на первых и последних этажах. Собственно, данное правило распространяется на любые типы домов, но в старом фонде присущий всем недостаток «первых-последних» усугубляется спецификой состояния конструктивных элементов и, отчасти, месторасположения зданий.
Окна первых этажей очень многих зданий расположены слишком низко, иногда даже практически на уровне земли. Такие квартиры могут быть пригодны в основном под коммерческое использование.
На верхних этажах проблема иная – протечки кровли. Во многом вина лежит на нерасторопных эксплуатационных службах. При первых теплых лучах весеннего солнца на крышах старых домов начинает таять снег. Талая вода проникает в швы листовой металлической кровли и направляется в квартиры обитателей верхних этажей. Последствия очевидны.
Иная ситуация в зданиях, где в конце 90-х, начале 2000-х были возведены мансарды. Администрация дает разрешения на надстройки с условием проведения строительной организацией капитального ремонта всего здания. Сегодня самыми сильными и стойкими игроками данного сегмента рынка являются компании «Седьмое небо», «Адамс», «Антем» и «Мансарды Петербурга». Привлекательность адресов в исторических районах города настолько велика, что инвесторы готовы тратить средства на капремонт всего здания ради строительства нескольких квартир. По словам генерального директора компании «Мансарды Петербурга» Андрея Мыльникова, сегодня потенциальный оборот рынка строительства мансард в городе составляет около $4 млрд.
К сожалению, процесс капремонта зданий за счет инвесторов-«мансардников» идет черепашьим шагом. Трудности, прежде всего, возникают на этапе согласования разрешительной документации с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Если покупатель выбрал квартиру в здании, где в настоящее время идет или планируется надстройка, то эта покупка может оказаться выгодным вложением, так как скоро квартира значительно повысится в цене.
Стоимость антиквариата
Назвать среднюю стоимость жилья в старом фонде невозможно. Разброс цен на квартиры даже в одном здании может оказаться весьма значительным. Особо «контрастны» в этом отношении не прошедшие капремонта исторические «видовые» дома. Например, в одном и том же здании на Фонтанке у Летнего сада за 200-метровую коммуналку, находящуюся во втором - третьем дворе, могут просить от 52 тыс. руб. за кв. м. Зато отреставрированная квартира на третьем этаже с входом в подъезд со стороны набережной и окнами на Неву может стоить до 195 тыс. руб. за кв. м.
Двухкомнатная квартира общей площадью 80 кв. м в тихом центре может предлагаться к продаже за 4,6-5 тыс. руб. за кв. м (без капремонта, окна во двор-колодец), «парадная» квартира со схожими параметрами в том же здании стоит в полтора-два раза больше. Точно такая же на ул. Маяковского обойдется в 9,5-10 тыс. руб. за квадрат.
По словам исполнительного директора компании «Адвекс» Ирины Забродиной, в старом фонде дорогие фасадные квартиры соседствуют с темными коммуналками третьих дворов. «Покупателю придется мириться с тем, что, что ему долго придется жить в соседстве с незаурядными обителями коммуналок старого Петербурга» - предупреждает Ирина Забродина.
Надо отметить, что, как и в других категориях жилья, самым дорогим и дефицитным товаром среди квартир старого фонда являются однокомнатные (следует отметить, что "однушки" редко встречаются в домах, не прошедших капремонт).
Квадратный метр в домах категории «СФ», разумеется, дешевле, чем в «СФК». При этом, по словам директора департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская недвижимость» Михаила Бимона, цены квартир в более качественных домах растут быстрее, в среднем отрыв составляет 5-10%. Но это не означает, что дома без капремонта не востребованы на рынке. Достаточно вспомнить фразу Марка Твена: «Покупайте землю! Ее больше не производят». Так и с квартирами в старом фонде. Они востребованы потому, что уникальны. Как антиквариат.
