 |
- Вячеслав Адамович, двадцатилетие для человека – молодость. Что значит этот возраст для строительной компании?
- Прямо по классике, мы преодолели первый этап – становления компании, позади периоды стабилизации и поступательного развития. Холдинг объединяет 26 компаний, реализующих все стадии инвестиционно-строительного процесса - от проектирования и инженерной подготовки территории до продажи и управления недвижимостью.
Параллельно с текущей работой делаем все, чтобы обеспечить максимальную устойчивость холдинга в достаточно непростых нынешних условиях. Есть на 100% понятная адресная программа на три года. Наши проекты финансируются за счет денег дольщиков, средств двух облигационных займов, выпуска кредитных нот. Есть планы по созданию фонда прямых инвестиций.
Сегодня компания находится на рубеже четвертного этапа своей истории – активного, даже агрессивного наращивания мощности.
- В перечне сданных, строящихся и новых домов ЛенСпецСМУ более 50 адресов. Можете ли назвать какой-либо из проектов особенно любимым?
- Мой самый любимый и лучший проект впереди.
Из уже состоявшихся получились неплохо и «Живой родник», и «Ланской квартал», и «Морской Каскад». С моря очень здорово смотрятся «Каскад» и «Золотая гавань» - масштабный проект на берегу залива, который будет завершен в 2008 году.
В «Золотой гавани» на верхних этажах откроется первый в городе вращающийся ресторан. Со скоростью шесть оборотов в час за окнами будут меняться виды на стадион, на новый морской порт, на залив и реку, на Крестовский остров. В хорошую погоду будет виден даже Ломоносов. Ведем переговоры с японской компанией о поставке оборудования для трансляции голографических картин на воду. Получаются очень реальные картины.
Комплекс «У Ростральных колонн» тоже получился замечательным. В нем все – до установки пожарной сигнализации – выполнено подразделениями ЛенСпецСМУ. Это гарантировало и соблюдение сроков, и надлежащее качество.
- На западе наоборот, все больше функций передается сторонним специализированным компаниям.
- Я уверен, что структура ЛенСпецСМУ оптимальна. Три года назад компания была преобразована в холдинг. На сегодняшний день в его составе и организации-заказчики, и генподрядчики, и субподрядчики. Есть свои производства кирпича и железо-бетонных изделий. В этом году, по планам, холдинг выполнит работы стоимостью в $500 млн.
Часть придется на новые подразделения – управляющие компании по жилью и коммерческой недвижимости. Управлять есть чем – ЛенСпецСМУ построило около 3 млн кв. м жилья. Кроме того, возводится 8 отдельных объектов коммерческой недвижимости общей площадью около 300 тыс. кв. м.
Я считаю, что сейчас в ЛенСпецСМУ стройная, понятная система управления, которая обеспечивает эффективность и гибкость работы.
Для того, чтобы структура соответствовала мировым стандартам, холдинг будет преобразован в открытое акционерное общество с последующим публичным размещением акций. Через IPO будет размещено не более 10%, максимум – 15% акций компании.
Я слышал разные предложения по оценке эффективности бизнеса: предлагали считать по количеству построенных домов, темпам продаж, объему работ на каждого сотрудника. По моему убеждению, единственным объективным критерием оценки эффективности может быть рост стоимости компании, ее капитализация.
- Сколько сегодня стоит холдинг ЛенСпецСМУ?
- Процесс оценки еще не завершен, кто-то называет сумму больше миллиарда евро, кто-то меньше, поэтому пока можно считать - миллиард.
И в наших планах удвоение стоимости компании в течение трех лет.
- С чего начинался этот миллиард 20 лет назад?
- Мне предложили возглавить строительную компанию при Минэлектронпроме. Предстояло строить «чистые комнаты» - производственные площади для изготовления высокоточных электронных изделий – чипов и микросхем. К таким помещениям предъявляются повышенные требования: поверхности должны быть идеально ровные, каждая пылинка учтена. Я подумал, что работа будет интересной, строить придется в разных городах страны, и согласился.
Работали по заказам электронных предприятий «Светлана», «Позитрон», «Рентген». В начале 90-х рассчитываться за работу им стало нечем, образовалась большая задолженность перед ЛенСпецСМУ. Инфляция мгновенно превращала деньги в труху. Поэтому я принял решение заняться строительством на частные средства. Наша компания одна из первых в строительстве стала самостоятельно искать заказы. Помню, построили несколько десятков коттеджей. Но прибыль получили вдвое ниже, чем рассчитывали.
Попытка перерегистрировать фирму как производственно-кооперативное предприятие тоже не обошлась без проблем. Минэлектронпром был оборонным министерством, где создание кооперативов и отделение были запрещены. Но мы дважды рассчитались с Москвой за купленную на заработанные нами же средства технику (недвижимости у нас не было) и преобразовались в ПКП – несмотря на запрет и приказ о моем увольнении. Если бы я тогда выполнил приказы из Москвы, коллектив в 250 человек остался бы без работы и без зарплаты.
В начале 90-х начали строить свой первый многоэтажный жилой дом на Комендантском проспекте. Расчеты за работу шли по бартерным схемам, иногда в них были задействованы 15-16 компаний. Первый дом не принес прибыли, но мы сохранили коллектив и приобрели опыт в строительстве жилья.
- Близка ли к истине легенда, что термин «долевое участие» родился в ЛенСпецСМУ?
- Договор долевого участия номер один был придуман, составлен и подписан в нашей компании. Тогда он умещался на одной странице: мы обязались построить, а дольщик оплатить. Это намного позже над договором поработал целый юридический департамент, и теперь выверены все юридические тонкости и предусмотрены все возможные обстоятельства.
В целом же схема долевого участия свою жизнеспособность подтвердила в полной мере. Скажу больше: жилищное строительство в Петербурге только благодаря внедрению принципа долевого участия в сложные переходные годы смогло сохраниться и теперь устойчиво развивается. Хотя сейчас в ближайшие два-три года будет происходить постепенный переход к продаже полностью готового жилья и его доля, я думаю, составит примерно половину в общем объеме продаж.
- Насколько активно сейчас продаются квартиры в объектах вашей компании?
- Объемы продаж ниже, чем в прошлом году, но в целом я считаю ситуацию более благоприятной, чем летом 2006 года. Прошлогодний скачок цен был закономерен, его предопределили сразу несколько факторов. Из-за перехода к передаче участков через торги возник дефицит земли под застройку, и она подорожала в десятки раз - с $30-40 за кв. м до $700-800. Выросла цена стройматериалов, плата за подключение к инженерным сетям.
Сейчас положение стабилизировалось, и строителям намного удобнее работать при стабильных или плавно растущих ценах.
Думаю, к концу 2007 года прирост цен не превысит 10, максимум – 15%. Идет позитивная тенденция увеличения строительства энергоподстанций, головных и узловых сооружений, что дает надежду появления в отдаленных районах энергетических ресурсов для строительства жилья.
Однако в ближайшей перспективе дефицит энергомощностей и подготовленных участков под застройку, сложная ситуация с металлом и цементом дадут о себе знать. С апреля 2008 года рост цен снова активизируется. Чтобы все-таки решить проблему доступности комфортного жилья, основной упор должен быть на ипотеку.
- Более десяти банков готовы выдать кредит покупателю жилья в новостройке от ЛенСпецСМУ. Много ли квартир приобретается на кредитные деньги?
- Сейчас доля ипотечных сделок не превышает 8-10% от общего объема, это немного. И дело не в том, что банки предлагают невыгодные условия. Во-первых, многие просто не знают о подходящих программах. Например, у нас действует схема, которая позволяет молодой семье купить жилье на будущее, ребенку, вложив 20% своих средств и выплачивая остальное в течение 20 лет за счет сдачи квартиры в аренду.
Во-вторых, проблема в менталитете и психологии: человек считает, сколько он «переплатит» в качестве процентов по кредиту. Но при этом забывает взять в расчет потери от инфляции и удорожание квартиры за время, пока он будет копить деньги.
- Считаете ли вы возможным строительство нового жилья в историческом центре Петербурга?
– Конечно, строить надо деликатно, но - строить.
- Скажите, пожалуйста, если бы появилась возможность вернуться на старт, многое сделали бы иначе?
- Сегодня каждый из нас намного умнее, чем 20 лет назад. Еще три года назад международные стандарты финансовой отчетности были для нас «терра инкогнита», а сегодня у компании есть кредитный рейтинг от Standart&Poor’s.
Должен сказать, что благодаря профессионализму сотрудников компании наш путь был правильным. Возможно, мы могли бы добиться большего. Но немного перестраховывались и осторожничали, не начав нескольких, как тогда казалось, слишком рискованных проектов. Мы осторожничали, потому что за нами стояли тысячи дольщиков, доверие которых обмануть не имели права.
«Бюллетень Недвижимости» поздравляет сплоченный коллектив, ветеранов и бессменного руководителя холдинга «Эталон ЛенСпецСМУ» со знаменательным событием - двадцатилетием со дня основания компании.
Прошедшие два десятилетия не были простыми, но благодаря им в историю стройкомплекса Санкт-Петербурга имя ЛенСпецСМУ вписано золотыми буквами. В построенных вами домах живут десятки тысяч петербуржцев. Пусть доброе отношение бывших дольщиков помогает и поддерживает в достижении поставленных целей, пусть плодами вашего труда гордятся многие поколения жителей нашего любимого города.
Мы искренне желаем компании дальнейшего процветания, сохранения и приумножения главного капитала – человеческого. Желаем вам успехов в утверждении высоких стандартов отечественного строительства, вдохновения в поиске новых решений и гордости за самую мирную и созидательную профессию на земле.
Желаем вам новых строительных высот, финансовой стабильности, благополучия и счастья!
