Ручьи – один из самых недорогих северных районов Петербурга. Невысокая стоимость жилья здесь объясняется в первую очередь низким качеством жилищного фонда. Кроме того оставляют желать лучшего торговая инфраструктура и транспортная доступность района.
Территория «Ручьи» ограничена улицей Руставели, Пискаревским проспектом, проспектом Непокоренных, Меншиковским проспектом, улицей Верности, проспектом Науки, улицей Софьи Ковалевской и Северным проспектом.
Дешево, но некомфортно
Селение Ручьи возникло в XIX веке на пути из Петербурга в поселок Мурино (теперь по этой дороге проходит Гражданский проспект). Ручьи были одним из многочисленных в петербургских окрестностях немецких поселений. Название селения объяснялось тем, что вблизи поселка протекало несколько ручьев, впадавших в Большую Охту.
Массовое строительство жилья в этом районе началось в 1960–70-е годы, соответственно, большую часть жилищного фонда Ручьев составляют ветхие панельные хрущевки. Немало здесь пятиэтажек и девятиэтажек, возведенных в брежневские времена. Встречаются редкие вкрапления кирпичных домов постройки конца 1970-х годов. Эти кирпичные дома – единственное предложение относительно качественного жилья в районе.
В Ручьях много зеленых дворов и скверов. В конце 1950-х в память о жертвах блокады здесь был сооружен мемориальный ансамбль Пискаревского кладбища. К нему примыкает большой Пискаревский лесопарк.
Своеобразной доминантой района можно считать рынок Калининской овощебазы. Впрочем, развитой торговой инфраструктурой территория не обладает. Здесь нет крупных сетевых супермаркетов. Торговля сосредоточилась в соседнем микрорайоне – вдоль Гражданского проспекта и у станции метро «Академическая».
Ручьи не могут похвастаться хорошей транспортной доступностью. До ближайшей станции метро «Академическая» жители района вынуждены добираться на общественном транспорте. Постоянные пробки на перегруженных в часы пик Пискаревском и Гражданском проспектах не радуют владельцев личного автотранспорта.
Отчасти проблему удалось смягчить после появления выезда на Кольцевую автодорогу с Шафировского проспекта. Транспортная доступность Ручьев должна улучшиться после реконструкции Пискаревского проспекта. До 2008 года городская администрация планирует завершить строительство путепровода на Пискаревском проспекте. Сам проспект будет расширен. В перспективе он превратится в магистраль непрерывного движения.
«Плохая транспортная доступность и неважное качество жилищного фонда – основные причины низких цен на жилье в районе Ручьев, – говорит Сергей Бобашев, руководитель информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости». – Этот район пользуется спросом в основном у приезжих, желающих «бросить якорь» в Петербурге».
Несмотря на то что Ручьи географически расположены ближе к центру города, чем соседняя территория – Гражданка, ценник на жилье здесь значительно ниже и сравним со стоимостью квартир в таких окраинных городских территориях, как Ульянка или Южное Купчино.
По данным информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена за квадратный метр здесь равна 64,5 тыс. руб., что на 10% ниже среднегородского показателя.
В Ручьях почти нет дорогого жилья. Наиболее высокую стоимость имеют квартиры в новых домах на улице Софьи Ковалевской, улице Верности, Северном проспекте. Цена за «квадрат» в них превышает 77,4 тыс. руб. за кв. м. Самые дешевые варианты можно найти в хрущевках и брежневках на улице Карпинского – около 51,6 тыс. руб. за кв. м.
Ручьи будут уплотнять
В последнее время на территорию Ручьев обратили внимание инвесторы и застройщики. По данным специалистов АН «Итака», сегодня здесь возводится пять жилых домов общей площадью порядка 100 тыс. кв. м. Срок сдачи большей части этих объектов намечен на 2008 год. В микрорайоне работают такие застройщики, как «Балтийская корпорация», «БалтИнвестСтрой».
Не так давно в Ручьях было реализовано несколько крупных проектов. В частности, компания «Строительный трест» возвела два кирпичных жилых комплекса на улицах Карпинского и Верности. Площадь каждого из них составляет более 14 тыс. кв. м.
На пересечении улиц Карпинского и Руставели корпорация «Петербургская недвижимость» в 2005 году построила 16-этажный дом 121-серии. Общая площадь жилого комплекса составила 35 тыс. кв. м.
По словам руководителя отдела аналитики и консалтинга АН «Итака» Яны Долотовой, повысить привлекательность Ручьев может улучшение транспортной доступности и возведение объектов инфраструктуры. «С появлением новых торговых центров, а также объектов развлекательного назначения интерес покупателей к территории может возрасти», – считает она.
«В Ручьях немного свободных мест под застройку, – говорит Сергей Бобашев. – На севере – Муринский ручей, на юге – Пискаревское кладбище, на востоке – ветка железной дороги». Единственная перспектива Ручьев – уплотнительная застройка.
Отсутствие в предложении нового современного жилья может привести к тому, что Ручьи станут востребованными только у покупателей с минимальными запросами, а в более далекой перспективе – превратятся в депрессивный «этнический» район Петербурга.
КОММЕНТАРИИ
Яна Долотова,
руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака»:
Жилищный фонд Ручьев сформирован в 1970-е годы. Это преимущественно старые блочные дома либо типовое панельное жилье в глубине кварталов.
Плотность жилых кварталов достаточно низкая. Между корпусами домов разбиты многочисленные скверы. В то же время, очень мало современных торгово-развлекательных центров, в основном все объекты инфраструктуры построены в советский период. Транспортная доступность микрорайона может быть охарактеризована как довольно напряженная. Ближайшая станция метро – «Академическая».
В рассматриваемой зоне новое строительство может иметь только локальный характер.
Территория между проспектами Руставели и Пискаревским представляет собой разрозненные жилые кварталы вдоль железнодорожного полотна. Здесь также много складских и промышленных помещений.
Севернее железнодорожной станции Ручьи и восточнее Пискаревского проспекта расположены обширные пустыри. Эти земли вполне могут использоваться под комплексную жилую застройку эконом-класса.
Елена Павловская,
руководитель отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости:
Микрорайон Ручьи, из-за удаленности от метро и довольно слабо развитой инфраструктуры, не пользуется большим спросом у горожан. Средняя цена предложения однокомнатных квартир здесь сегодня составляет 2,1–2,5 млн руб., в зависимости от расположения дома, его возраста и материала, из которого он построен. Плотность застройки в этом районе достаточно высока, свободных пятен мало. Перспективы нового строительства прежде всего связаны с уплотнительной застройкой, а также реконструкцией хрущевок, которых в Ручьях достаточно много.
Самые дорогие
| ккв | адрес | руб./кв. м | тыс. руб. |
|---|---|---|---|
| 1ккв | Северный пр., 83 | 80983,3 | 2915,4 |
| 3ккв | С. Ковалевской ул., 13 | 79776,3 | 6063,0 |
| 2ккв | Непокоренных пр., 74 | 78757,9 | 3741,0 |
| 1ккв | С. Ковалевской ул., 5, к. 7 | 78557,7 | 2451,0 |
| 1ккв | Науки пр., 24 | 76567,7 | 2373,6 |
| 1ккв | Науки пр., 28, к .3 | 76567,7 | 2373,6 |
| 1ккв | С. Ковалевской ул., 13 | 76567,7 | 2373,6 |
| 1ккв | Науки пр. 30 | 75735,5 | 2347,8 |
| 1ккв | Карпинского ул., 28, к . 7 | 74466,5 | 2554,2 |
| 1ккв | Науки пр., 30, к. 1 | 74272,7 | 2451,0 |
Самые дешевые
| ккв | адрес | метр | цена |
|---|---|---|---|
| 4ккв | Верности ул., 38, к. 3 | 47300,0 | 2838,0 |
| 3ккв | Руставели ул., 20 | 50265,5 | 2915,4 |
| 2ккв | Северный пр., 91/2 | 54078,6 | 2476,8 |
| 2ккв | Карпинского ул., 23, к . 3 | 54404,3 | 2502,6 |
| 3ккв | Карпинского ул., 21 | 54490,3 | 3271,4 |
| 2ккв | Северный пр., 89/2 | 54591,3 | 2511,2 |
| 2ккв | Руставели ул., 30 | 54965,2 | 2528,4 |
| 2ккв | Северный пр., 91, к. 5 | 54965,2 | 2528,4 |
| 3ккв | С. Ковалевской ул., 13, к. 4 | 55098,3 | 3250,8 |
| 2ккв | Руставели ул., 22 | 55285,7 | 2709,0 |
Cредняя цена (тыс.руб.), Ручьи
Структура предложения по типам квартир, Ручьи
АНОНС
В ближайших номерах «Бюллетень Недвижимости» продолжит публикацию аналитических обзоров петербургского рынка недвижимости. В следующий раз читателям будет предложен обзор жилья в Сестрорецке.
