Право собственности на объект недвижимости возникает по разным основаниям: в порядке долевого участия в строительстве, в результате сделок купли-продажи, дарения. Можно получить объект недвижимости в подарок или по наследству. Кроме того, право собственности на квартиру государственного жилого фонда возникает в процессе приватизации.
Общие моменты
Возникновение права собственности описывается в документах, которые называют правоустанавливающими. К ним относятся договора купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор участия в долевом строительстве, договор уступки права требования, а также справка о выплате пая в жилищно-строительном кооперативе. Мы расскажем об основных документах, с которыми граждане сталкиваются чаще всего.
Для каждой сделки необходимы свои правоустанавливающие документы, но в целом они имеют много общего. Так, в обязательном порядке в них указывается, на какой объект недвижимости возникает и кому будет принадлежать право собственности. Все правоустанавливающие документы должны соответствовать законодательству, действующему «по месту нахождения» недвижимости. В них обязательно содержится место и дата заключения договора, реквизиты сторон, их подписи, четкое описание объекта. Вместе с гарантиями сторон в договоре могут быть прописаны различные дополнительные условия по соглашению сторон.
Обязательным является заключение договора в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами: чаще всего это продавец и покупатель, даритель и одаряемый.
Различие форм
В последнее время юристам часто задают вопрос: что такое простая письменная форма сделки и в чем ее отличие от нотариальной формы? Людей волнует, каковы преимущества и недостатки обоих вариантов.
Выбирая, какую форму составления договора предпочесть, каждый гражданин должен понимать свою ответственность и последствия того или иного выбора.
Простая форма – это когда продавец и покупатель (даритель и одаряемый) самостоятельно составляют текст договора в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации и скрепляют его подписями. Совершение сделок в простой письменной форме требует от участников сделки определенной правовой грамотности.
При составлении договора в нотариальной форме, составлением проекта договора и всей связанной с этим работой занимается нотариус, который совершает удостоверительную надпись и скрепляет ее своей печатью.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в ряде случаев, указанных в законе. По словам нотариуса Юлии Розовой, в соответствии с действующим законодательством рассматриваемые договора не требуют обязательного нотариального удостоверения. Однако нотариус, по желанию сторон, может совершить удостоверительную надпись на документах и скрепить ее печатью в случае, когда нотариальное удостоверение обязательным не является.
С нотариусом надежнее
Преимущества нотариальной формы перед простой письменной весьма существенны. Прежде всего, проверяется законность сделки. «Нотариус при удостоверении договора истребует все сведения и документы, необходимые для совершения нотариального действия. В частности, позволяющие полностью проверить наличие у продавца права на отчуждение имущества, соблюдение прав, законных интересов заинтересованных лиц – родственников, а также всех, кто имеет право пользования жилым помещением. Таким образом, интересы обеих сторон сделки будут защищены», - пояснили в Нотариальной палате Санкт-Петербурга.
Помимо проверки документов нотариус выяснит, действительно ли стороны намерены проводить сделку, разъяснит им ее смысл и только после того, как убедится, что граждане понимают, какие последствия повлечет подписание или того или иного договора, удостоверит сделку. Это позволяет избежать многих ошибок и заблуждений.
В случае спора о праве, нотариально удостоверенный договор сложнее оспорить в суде, чем документ, составленный в простой письменной форме. Как показывает практика, в сделках, не удостоверенных нотариально, степень криминальности, нарушений гражданских прав, возможность подделок - несравнимо выше.
Нотариус отвечает своим имуществом за ущерб, причиненный гражданам, он – гарант возмещения ущерба, даже если он не может быть возмещен в ином порядке. В целях обеспечения этого нотариус в обязательном порядке страхует свою профессиональную деятельность.
Кроме того, у нотариуса в архиве остается подписанный сторонами экземпляр договора, так что в случае утраты всегда можно получить дубликат.
Сегодня выбор формы сделки с недвижимостью зависит от желаний ее участников, от конкретных обстоятельств и условий заключения такой сделки. Но в любом случае договор в простой письменной форме должен составлять опытный юрист. Да и само решение о выборе той, или иной формы сделки, лучше принимать после юридической консультации
Нюансы регистрации
Следующий шаг - государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. На этом этапе составленный и в простой письменной и в нотариальной форме договор с другими необходимыми документами представляется в регистрационную службу. С момента государственной регистрации у гражданина возникает право собственности на объект недвижимости (но есть некоторые случаи, когда право возникает в силу закона).
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.
При осуществлении любой сделки, в том числе и сделок с недвижимостью, при которых одна из сторон действует по доверенности, следует помнить, что все права и обязанности по сделке возникают у доверителя, а не у доверенного лица. Последний является лишь уполномоченным представителем доверителя.
В связи с этим перед совершением сделки необходимо убедиться, что доверенность, по которой планируется провести сделку, не прекратила свое действие по основаниям, предусмотренным законом. Отсутствие полномочий на совершение определенных действий может, в дальнейшем, послужить основанием для оспаривания права покупателя, приобретшего на основании ничтожной сделки недвижимость.
На заметку
Для регистрации договора купли – продажи (дарения) и регистрации перехода права, в регистрирующий орган - Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области необходимо предоставить следующие документы:
1. Заявления установленной формы о государственной регистрации сделки и перехода права (составляется специалистом).
Заявления о государственной регистрации подаются всеми сторонами договора или их представителями при предъявлении документов, удостоверяющих личность (правоспособность юридических лиц – для юридических лиц).
2. Нотариальная доверенность, подтверждающая полномочия представителя. Представление обеих сторон договора одним лицом не допускается.
3. Опись, составленная заявителем и содержащая перечень документов, представленных для регистрации, с указанием их наименования, реквизитов, общего количества листов, заверенная подписью заявителя (заявителей).
4. Документ об оплате государственной пошлины в размере 500 руб. для физических лиц и 7,5 тыс. руб. - для юридических (наименование платежа: «за государственную регистрацию права»).
Документ об оплате государственной пошлины в размере 500 руб. для физических лиц и 7,5 тыс. руб. - для юридических (наименование платежа: «за государственную регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества»).
5. Договор купли-продажи (дарения, мены) жилого помещения вместе со всеми документами, указанными в нем в качестве приложений и перечнем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование, а также изменяющих или дополняющих его (договор должен быть представлен в двух экземплярах: если договор заключён в нотариальной форме, то один из экземпляров должен быть подлинником, а если договор заключен в простой письменной форме, то оба экземпляра должны быть подлинниками).
6. Документ, содержащий описание и план квартиры, оформленный органами, осуществляющими технический учет (ГУП ГУИОН (ПИБ)) (в двух экземплярах – подлинный экземпляр + копия).
7. Документ о согласии (разрешении) на отчуждение, иное распоряжение объектом недвижимости в тех случаях, когда это требуется в соответствии с договором либо законом, в частности:
7.1. Нотариально удостоверенное согласие супруга, если жилое помещение находится в совместной собственности супругов (ст. 35 Семейного кодекса РФ). При отсутствии в тексте нотариально удостоверенного согласия супруга ссылки на реквизиты свидетельства о браке или ссылки на разъяснение ст. 34, 35 СК РФ дополнительно представляется копия свидетельства о браке.
7.2. Разрешение органа опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
8. Предыдущий правоустанавливающий документ (для последующей его выдачи с отметкой о произведенной регистрации прекращения права лицу, право которого прекращено) в случаях обращения за государственной регистрацией прав на основании договоров, составленных в простой письменной форме.
Материал подготовлен при участии Нотариальной палаты Санкт-Петербурга и Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
