Под квартирами со свободной планировкой понимаются те, в которых отсутствуют внутренние перегородки, и, по сути, они представляют собой гигантские студии. Сколько в них будет изолированных комнат (если будут вообще) и какова их площадь, решает сам покупатель. Причем менять свое решение можно сколько угодно раз. Например, добавить комнату, когда родится ребенок, или наоборот объединить два помещения в одно в случае необходимости. Разумеется, такие перестановки нужно будет согласовать (об этом см. ниже).
Подобные квартиры застройщики стали активно выводить на рынок в начале нулевых годов (хотя первые ласточки появились на пять-семь лет раньше). Именно тогда покупатели стали объединять кухню с гостиной, получая большую по площади столовую. Безусловно, этому способствовало открытие границ: насмотревшись на европейские квартиры (где собственно кухня довольно редко существует сама по себе и почти всегда является именно столовой), многие наши соотечественники захотели сделать так же. А поскольку в типовом советском жилье ничего подобного не получится, то появились запросы на квартиры, где можно делать планировку по своему усмотрению.
Разумеется, сейчас одними столовыми полет фантазий новоселов не ограничивается. Кто-то устанавливает ванну с гидромассажем или джакузи и для этого расширяет пространство ванной комнаты (в основном за счет туалета). Другим нужно множество гардеробных или специальное помещение для винной коллекции. Можно без проблем поставить бильярдный стол, рояль и вообще любое громоздкое устройство. И, конечно, свободная планировка дает простор для воплощения дизайнерских фантазий, даже самых смелых.
Признак элитарности
По данным директора департамента новостроек NAI Becar Полины Яковлевой, на сегодня квартиры со свободными планировками – это не более 10% предложения на первичном рынке. И практически все подобное жилье сконцентрировано в элитном и бизнес-классе – самых дорогих сегментах.
В бизнес-классе, по данным маркетолога-аналитика КЦ «Петербургская Недвижимость» Натальи Поповой, из 22 вышедших на рынок в 2013 году объектов лишь в семи покупателям предлагались квартиры со свободной планировкой. В то же время в элитном классе практически все апартаменты – именно такие.
Впрочем, часть экспертов уверены, что и в самом дорогом сегменте жилья застройщики будут постепенно отказываться от свободных планировок в пользу «обычных» многокомнатных квартир. В первую очередь потому, что изменились запросы покупателей. И это видно на примере вторичного рынка.
«Многие состоятельные клиенты предпочитают больше не вкладывать силы, душу и деньги в непростой процесс перепланировки, а вместо этого приобретают такую квартиру, куда можно заселиться, сделав лишь небольшой ремонт», – считает генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
Что касается самых доступных новостроек, то в них подобных квартир практически нет. «В эконом-классе свободная планировка жилья в качестве фактора принятия решения о покупке стоит у клиентов на одном из последних мест», – отмечает генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
В сегменте «масс-маркет» есть и исключения из общего правила. Например, квартиры без внутренних несущих стен в довольно большом количестве предлагались в ЖК «Твин Пикс» (застройщик – СК «Импульс»), есть таковые в продаже в ЖК «Романов» во Всеволожске («Союз долевого строительства») и ЖК «Элемент» в Лупполово («Элемент-Бетон»). Кроме того, в некоторых домах комфорт-класса на верхних этажах продаются видовые квартиры со свободной планировкой, но обычно их очень мало.
Разумеется, довольно многие покупатели жилья в новостройках соглашаются, что свободная планировка, возможность сделать квартиру «не такую, как у всех» – это здорово. Вот только немногим из них такое удовольствие по карману. Дизайн-проект новой квартиры в Петербурге обойдется заказчику в среднем в 3 тыс. руб. за кв. м. На согласование перепланировки придется потратить еще 60-70 тыс. руб. И это не считая затрат на собственно строительные и отделочные работы: нужно возвести межкомнатные стены и сделать ремонт, ведь чистовой отделки в квартирах со свободной планировкой не бывает.
Комнаты на бумаге
Попробуем разобраться, действительно ли квартиры со свободными планировками можно перестраивать под свои собственные предпочтения как угодно. Начнем с технологии. Возможность перепланировки жилого пространства достигается за счет использования в качестве несущих конструкций монолитных колонн. Такой способ возведения дома используется далеко не у всех застройщиков – в большинстве своем у тех, кто работает в премиальном сегменте. Хотя использование монолитных колонн не является чем-то эксклюзивным и в странах ЕС (в той же Финляндии, к примеру) эта технология вообще одна из самых распространенных. В частности благодаря этому в Европе свободные планировки – совершенно обыденное явление.
И действительно, скажем, в Германии почти половина всего продаваемого жилья – это огромные студии, которые владелец может поделить на комнаты, а может этого и не делать. Причем согласовывать ничего не обязан. А вот в России строить такие квартиры довольно проблематично.
«У нас практически невозможно запроектировать жилье без какого-либо выделения покомнатного пространства. И самое главное – такую планировку невозможно согласовать в экспертизе, так как она не будет отвечать требованиям по инсоляции жилых зданий. В квартире должно освещаться прямыми солнечными лучами определенное количество комнат, а в студии по факту она одна. Поэтому у нас квартирами со свободными планировками считаются просто квартиры без несущих стен внутри», – говорит руководитель отдела маркетинга продукта компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Мария Кукса.
В большинстве случаев в квартире со свободной планировкой комнаты имеются, но только… на бумаге, а не по факту: перегородки имитируются дорожкой из кирпичей, которые можно убрать за считаные минуты. Но в документах, которые подаются на экспертизу, об этом ни слова не говорится. Точно так же как и в техническом паспорте, который выдает владельцу Бюро технической инвентаризации (БТИ).
«Как правило, девелопер предлагает все-таки не голые стены, а несколько типовых планировок для своего проекта. Чтобы покупатель смог оттолкнуться от них и придумать свой индивидуальный вариант», – подчеркивает коммерческий директор АН «Плюс» Ирина Михеева.
Свобода с ограничением
При этом в России законодательно прописано множество ограничений для тех, кто хочет кардинально переделать свою квартиру. Категорически запрещено переносить так называемые мокрые зоны, то есть ванную и санузел, а также сносить вентиляционные шахты, прятать в стенах газовые трубы, объединять балконы с комнатами и делать балконы отапливаемыми, увеличивать жилую площадь за счет подсобной и наоборот и т. п.
Перепланировку следует начинать только тогда, когда получен техпаспорт на квартиру в БТИ. В противном случае могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности на квартиру. И даже если такой документ получен, то любой, даже самый маленький шаг требуется согласовывать с этой организацией. Незаконная перепланировка может привести к тому, что квартиру затем невозможно будет продать. Теоретически в случае отказа собственника согласовать перепланировку либо привести квартиру в первоначальный вид последняя может быть продана с торгов в принудительном порядке (по решению суда). Хотя в отечественной практике такие случаи встречаются крайне редко.
Кроме того, свободная планировка – это еще и повышенный риск недополучить свои законные и оплаченные квадратные метры. Например, «съесть» часть жилой площади могут те самые условные перегородки – дорожки из кирпичей (засчитывать их в метраж или нет, решает застройщик).
Но, несмотря на такие сложности, квартиры со свободными планировками, скорее всего, всегда будут иметь хоть и небольшое, но достаточно устойчивое количество почитателей. В первую очередь людей творческих, для которых собственное жилье просто обязано быть отражением его хозяина.
Фото: Владислав Кунгуров
