Торговое перепутье в Приморском районе

На сегодняшний день Приморский район развивается, пожалуй, активнее других городских территорий. Статус населения этой части Петербурга достаточно высок, велика покупательская способность, а потому здесь формируется высокая концентрация торговых площадей. Приморский  район уже сегодня самый обеспеченный торговыми «квадратами». Особенное положение имеет территория, расположенная северо-восточнее железнодорожных веток. Это Новая и Старая деревни, Долгое озеро и Комендантский Аэродром, Коломяги. За счет транспортной обособленности часть района развивается самостоятельно, обеспечивая местных жителей всей необходимой инфраструктурой. Так на площадях, прилегающих к проспекту Испытателей, число торговых объектов растет не по дням. На первых этажах домов у станций метро «Пионерская» и «Комендантский пр.» предприниматели выкупили большинство квартир для создания магазинов. А все пустующие земли и заброшенные долгострои оказались разобраны девелоперами для реализации крупноформатных проектов.

Таким образом, еще до конца нынешнего года на указанном участке будут работать около двадцати торговых, торгово-развлекательных комплексов и гипермаркетов, включая действующие объекты.

Торговые первооткрыватели

А в конце прошлого века пассажиропоток станции метро «Пионерская», запущенной в 1982 году, был просто колоссальным. Она принимала на себя жителей Старой деревни, куда метро добралось лишь в 1999 году, района Комендантского аэродрома и часть пассажиров с Первой линии метрополитена, где «размыв» был ликвидирован только в 2004 г. Такой поток людей привел к появлению здесь стихийных торговых зон и бесчисленных павильонов. Буйную торговлю удалось присмирить лишь пару лет назад – большая часть была ларьков ликвидирована. А девелоперы и крупные ритейлеры, учитывая сформированную годами привычку ездить за покупками к «Пионерской», поспешили поделить между собой прилегающие территории для создания современных торговых объектов.

Первым центром цивилизованной торговли стал «Аэродром» холдинговой компании «Адамант» на проспекте Испытателей, 11. Открытый в марте 1998 года комплекс включает около 130 магазинов и одноименный ночной клуб.

Следующий крупный объект появился в полукилометре от «Пионерской» лишь в конце 2003 года. В реконструированном здании бывшей овощебазы на Коломяжском проспекте открылся первый гипермаркет торговой сети «Сезон» (контролируется ООО «Торговый дом «Менахем»). Инвестиции в проект составили около $2 млн.

Торговый комплекс «Купеческий Двор» появился по адресу Коломяжский, 15. Несмотря на выгодное расположение объекта – прямо напротив выхода метро – собственник почти все площади отдал под торговлю. Тогда как более уместным, считают специалисты, было бы разместить на нижних этажах заведения общественного питания – возле «Пионерской» нет приличных кофеен и бистро.

Осенью 2005-ого ООО «Рамэнка» презентовало на Коломяжском проспекте возле Удельного парка трехэтажный торговый центр. В комплексе разместились гипермаркет «Рамстор», принадлежащий «Рамэнке», кинотеатр сети «КАРО-Фильм» с ресторанным двориком, более 50 магазинов одежды, обуви и парфюмерии.

«Сити Молл» унаследовал телецентр

Наиболее крупный проект возле «Пионерской» возводит ООО «Макромир». ТРК «Сити Молл» появится на месте недостроенного телецентра (возле Удельного парка на углу пр. Испытателей и Коломяжского). Около 20 лет бетонные «коробки» корпусов телецентра пустовали. Семь лет назад этот участок площадью 7 га вместе с «недостроем» выставлялся на торги, но тогда своего покупателя не нашел. Только в прошлом году начались работы по разбору бетонных конструкций. Сегодня «Макромир» завершает строительство первого цикла торгово-развлекательного центра. Общая площадь «Сити Молла» составит почти 100 тыс.кв.м., из них арендопригодные – 66 тыс. «квадратов». Комплекс будет представлять собой торговый квартал, состоящий из 3 зданий и включающий открытую парковку на 3 000 автомобилей. Ввод первого корпуса состоится в ближайшие месяцы. Здание площадью свыше 23 тыс. кв.м. займет продуктовый гипермаркет «Карусель» (собственность ООО «Агроторг»). На втором этаже разместятся магазин бытовой техники «Мир», форматные магазины и галерея одежды мидл-класса. В следующем году откроются 2 и 3 корпуса «Сити Молла» площадью  26 341 кв.м. и 44 750 кв.м. соответственно. Арендаторы второго здания – французский гипермаркет формата DIY Leroy Merlin, а также крупноформатные магазины спортивных товаров и молодежной моды. Последний четырехэтажный корпус рассчитан на аудиторию класса «выше среднего». Здесь будут торговые галереи. Верхние этажи займут фудкорт, магазины мультимедиа, детских товаров и книжные супермаркеты. Большие площади отведены под развлечения: боулинг, кинотеатр, интернет-кафе и концептуальные рестораны.

Девелопер, благую весть принесший

Чем больше благоустраивают прилегающие территории, тем чудовищнее выглядит недостроенный кинокомплекс рядом с вестибюлем «Пионерской». Еще в начале 80-ых здесь построили здание кинотеатра «Русь», который обещал стать самым большим в городе. После того, как нелепый архитектурный объект подвели под крышу, работы прекратились. В начале 90-ых собственником незавершенного проекта стала религиозная миссия «Благая весть». Несколько лет назад интерес к объекту проявляло ООО «Мираж Синема». Наконец в конце 2006 года миссия «Благая весть» продала объект ООО «Финансовая группа «Новый мир». Новый собственник собирается создать здесь торгово-развлекательный комплекс. Предположительно, проект общей площадью около 130 тыс. кв.м. будет включать вестибюль метро. Инвестиции в строительство могут составить $136 млн. при окупаемости до 8 лет.

Наверное, никогда еще в Петербурге известие о смене собственника и будущем строительстве так не радовало местных жителей. Известно, что для возведения торгового центра ООО «Финансовая группа «Новый мир» собирается полностью снести уродливое здание.

Звезды отметились в «Променаде»

Еще несколько лет назад район Комендантского аэродрома был практически лишен цивилизованной торговли. С открытием в 2005 году конечной станции метро все изменилось.

Сейчас на Комендантской площади действуют два небольших торговых комплекса, не играющих особой роли. Но в самое ближайшее время ожидается открытие комплекса «Променад». Он расположен в начале Комендантского проспекта и разделит собой полосы встречного движения по этой магистрали. Строительство «Променада» уже завершено, идут отделочные работы. Участок площадью более 0,7 га был выделен под строительство в 2003 году. Объект общей площадью 22 тыс.кв.м. (из них арендопригодные – 13-14 тыс.кв.м.) обошелся инвестору в $24 млн. Примерный срок окупаемости – около 6 лет.

Заказчиком и генпроектировщиком выступило ООО «Лэнд». Генподрядные работы осуществляло ООО «Стройкомплекс». Инвестор проекта - ООО «СИМЛ». Эксклюзивным консультантом проекта было «АйБи ГРУПП». Как известно, среди акционеров ООО «СИМЛ – Михаил Боярский и его сын Сергей. Поэтому проект успели окрестить «звездным».

Комплекс состоит из трех уровней – два этажа и цоколь. Первый этаж займет торговая галерея с мелкой «нарезкой» и широким центральным променадом.На втором этаже расположены крупноформатные магазины детских товаров, товаров для дома и якорный оператор – супермаркет «Техношок». ЗАО «Симтекс», владеющее торговой маркой «Техношок», выкупило 2 500 тыс.кв.м. в строящемся торговом центре, когда тот был еще в нулевом цикле.

Второй «якорь» разместился в цокольном этаже. Здесь же организована развлекательная зона. Под центр семейного отдыха и предприятия общепита отведено 3000 кв.м. Вокруг комплекса предусмотрена открытая парковка на 450 автомобилей. Вдоль «Променада» обустроят пешеходную зону.

«Адамант» командует на Комендантском

Непосредственно у станции метро холдинг «Адамант» строит многофункциональный объект площадью почти 50 тыс. кв.м. Открытие комплекса под названием «Командор» запланировано на 2008 год. Проект представляет собой семиэтажное здание с подземной парковкой. «Командор» включает в себя мощную развлекательную составляющую – 6-зальный кинокомплекс и боулинг. Комплекс будет соединен подземным пешеходными переходами с вестибюлем станции метро и остановками наземного транспорта. По мнению экспертов, один только этот факт уже положительно скажется на успешности проекта.

Другой объект ЗАО «Адамант» в этом районе – на стадии завершения строительства. Ввод торгово-развлекательного центра «Байконурский» намечен на сентябрь. Комплекс представляет собой шестиэтажное здание, окруженное автомобильными парковками. В цокольном этаже «Байконурского» разместятся продуктовый супермаркет и гипермаркет товаров для дома «Домовой». На первом и втором этажах комплекса откроется галерея магазинов одежды, обуви и аксессуаров. Также на втором этаже разместится гипермаркет электроники «М.видео». Выше появятся книжный и детский супермаркеты, магазин мультимедийной продукции, фудкорт, ресторан, бильярд и парк аттракционов. На пятом этаже для посетителей распахнут свои двери многозальный кинотеатр «Каро Фильм» и фитнес-клуб SportLife. Шестой этаж отвели под деловую зону – здесь будут офисные помещения.

В Colliers International уверены, что несмотря на удаленность проекта от станций метро и оживленных трасс, он будет иметь успех у жителей ближайших микрорайонов. Тем более, что в данном районе ощущается дефицит развлечений.

И за ценой не постоим

Высокая концентрация транспортных и пешеходных потоков между станциями метро «Комендантский проспект» и «Пионерская», наличие участков для создания крупноформатных магазинов привели к формированию практически единой торговой зоны на данном участке. На этом сказался и эффект синергии - торговые объекты различного формата тянутся друг другу, предпочитают существовать на единой территории. В итоге в районе сложилась масштабная комплексная застройка с нуля.

Солидные инвестиции и растущие сроки окупаемости проектов не пугают их создателей. Между тем, земельные участки на столь лакомых для девелоперов местах обходятся недешево. Так, по оценкам экспертов, только для жилой застройки неподалеку от метро стоимость метра земли составит $1 000. Торговые проекты подальше от станции обойдутся в $300-500 за кв.м. Арендная плата в действующих комплексах района колеблется от $300 до $500 за «квадрат» в год. Ставки в стрит-ритейле приближаются к этим же цифрам.

Пример заразителен

Уже сегодня предпосылки создания подобных единых торговых зон есть у Фрунзенского района и Купчино. Однако эти территории располагают лишь участками для строительства крупных торговых объектов. Сам же статус района с точки зрения покупательской способности жильцов не слишком велик. Поэтому развитие торговых зон здесь идет «очагами» и более медленно. Неплохие перспективы в будущем по созданию крупных торговых зон может продемонстрировать Красносельский район. «По концентрации торговых комплексов и стрит-ритейла Приморский район является уникальным. Однако тенденции по увеличению плотности торговой застройки начинают проявлять себя и в других районах города. Например, очень активно застраивается сегодня Дальневосточный проспект», - говорят в ООО «БЕСТЪ. Коммерческая недвижимость».

Пока же территория между «Пионерской» и «Комендантским пр». остается наглядным примером того, как стремление девелоперов возводить объекты непременно вблизи станций метро формирует на небольшом участке беспрецедентную концентрацию торгово-развлекательных центров и крупноформатных магазинов. Кто из них выживет в конкурентной борьбе за покупателя? Время покажет.

Таблица 1.

Наиболее крупные действующие ТРК, ТЦ и гипермаркеты на участке: ст.м. «Комендантский пр.» - «Пионерская»*

Таблица 2.

Строящиеся и проектируемые торговые центры на участке: ст.м. «Комендантский пр.» - «Пионерская»*.

*Источник: Becar Commercial Property Spb и данные компаний

Текст: Анастасия Рублева