Кто живет в заКАДье?

В ходе любого обсуждения на форумах новостроек в Шушарах, Мурино, Девяткино, на Парнасе рано или поздно всплывает вопрос: кто будет жить в этих муравейниках на окраинах? Часть аудитории непременно утверждает, что подобные микрорайоны превратятся в маргинальные кварталы, заселенные гастарбайтерами и представителями социально неблагополучных слоев населения. Оппоненты возражают, что жить там будут обычные петербуржцы, которые самостоятельно и с большим трудом решили свой квартирный вопрос.

Заинтересовавшись, корреспондент БН решила выяснить: а кто же, действительно, будет жить в заКАДье? Для составления социального портрета покупателя жилья на окраине были разосланы вопросы в крупнейшие агентства недвижимости, небольшие риэлторские компании и нескольким застройщикам, реализующим проекты комплексного освоения территории (КОТ). Именно эти участники рынка обладают информацией о покупателях.

Понятно, что безусловного доверия их ответы вызывать не могут: как строительные компании, так и риэлторы заинтересованы в продажах квартир в тех самых проектах КОТ, а потому небеспристрастны. Но, как говорится, других экспертов у меня для вас нет, придется работать с этими.

Проект проекту рознь
Сначала определимся, о каких именно новостройках идет речь. Вынесенное в заголовок слово «заКАДье» описывает ситуацию довольно условно: часть окраинных жилых комплексов строится в пределах Кольцевой автодороги. Просто вошедшее в жизнь определение выразительно описывает отношение к новым районам как чему-то расположенному у черта на куличках. Жилые комплексы появляются как на территории города, так и на землях Ленобласти. Причем первые могут располагаться за пределами КАД (ЖК «Новая Охта» в Красногвардейском районе, Шушары), вторые – в границах Кольцевой автодороги (Кудрово).

Нельзя сказать также, что вся застройка относится к категории проектов КОТ. Во многих случаях так и есть («Балтийская жемчужина», «Новый Оккервиль», «Славянка»). Но порой вокруг проекта КОТ начинают кучковаться более мелкие ЖК (так случилось с «Северной долиной») либо территория вовсе не оформлена как проект КОТ, но застраивается крайне активно (случай Шушар).

Неравнозначны новые кварталы и по характеристикам застройки. Среди них есть проекты умеренной высотности («Славянка», «Юнтолово»), но в большинстве это «манхэттены» российского образца. Есть некоторое разнообразие с точки зрения классов проектов. По данным NAI Becar, около 60-70% объектов застройки на окраинах Санкт-Петербурга относится к эконом-классу, 10-15% – к комфорт-классу, а 5-7% – к бизнес-классу.

Больше всего вопросов и опасений по поводу контингента будущих жителей вызывают новые кварталы эконом-класса. Именно они воспринимаются как будущие «маргинальные пригороды» Петербурга. Постараемся выяснить, насколько обоснованны опасения петербуржцев.

Версия первая: «Понаехали тут»
Наиболее распространенная «страшилка» форумов – предположение, что недорогое жилье в проектах КОТ в массовом порядке скупается приезжими. Причем выходцами отнюдь не из европейских столиц.

Опрошенные эксперты эту версию категорически опровергают. «Согласно нашим сведениям, до 85% квартир на первичном рынке приобретаются жителями Петербурга и Ленинградской области. Эта статистика практически не зависит от местоположения объекта, то есть и в Приморском районе, и в Кудрово картина будет одинаковая», – утверждает генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. Представители других крупных агентств недвижимости (АРИН, NAI Becar) согласились с коллегами – по их словам, доля иногородних покупателей составляет 15-20%. Строительные компании в своих оценках снижают названный показатель до 10%. Единственный участник опроса, компания «НДВ СПб», говорит о 25% «понаехавших».

Впрочем, это не константа. «В настоящее время чаще подобную недвижимость покупают петербуржцы, а число покупателей из других регионов не превышает 20%. Но количество приезжих с каждым годом стремительно растет, поэтому показатели могут достаточно быстро изменяться», – считает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева.

Большинство иногородних покупателей, утверждают эксперты, приезжают из СЗФО. После Северо-Запада, сообщает «Петербургская Недвижимость», в порядке убывания активности следуют жители ХМАО и ЯНАО, Норильска, Красноярска, Центрального федерального округа, Поволжья, Урала, Южного федерального округа и других. «В последнее время к традиционным нефтегазовым и северным регионам прибавились покупатели из южных областей нашей страны», – отмечает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Но уточняет, что опасности в этом пока не видит, так как этнические «резервации» формируются в том случае, если количество лиц нетитульной нации превышает 35-40% населения. Петербургским окраинам пока до этого далеко.

Версия вторая: «Выселки для люмпена»
Другая категория возможных соседей, вызывающая опасения дольщиков окраинных новостроек, – это жильцы социальных домов. «Маргинализация в Европе и США происходила в основном там, где жилье предоставлялось социально незащищенным категориям граждан в аренду на льготных условиях или бесплатно», – напоминает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов.

В Петербурге таких районов сегодня нет. Государство в лице города в последние годы не слишком часто приобретает квартиры для очередников или переселенцев из аварийного жилья. Точнее, застройщики не спешат продавать недвижимость по определенной Минрегионом цене. Из крупных «закупок» Фонда имущества на окраинах можно вспомнить истории трехлетней давности, когда по 900 квартир было приобретено в «Северной долине» у компании «Главстрой-СПб» и в Шушарах у «Дальпитерстроя». Сегодня город либо строит «социальные» дома самостоятельно, либо покупает их в более доступных по цене районах – возле Пушкина и Петергофа.

Кроме того, Министерство обороны РФ приобрело в жилом районе «Славянка» примерно 800 тыс. кв. м, но вряд ли у кого-то повернется язык назвать уволенных в запас офицеров люмпенами. «Несмотря на то что в некоторых проектах КОТ есть доля квартир, выкупленных государством для социальных категорий граждан, она не настолько велика, чтобы сформировать образ целого района», – подводит итог Вячеслав Ефремов.

Версия третья: «Купят – и сдадут мигрантам»
Еще один возможный сценарий маргинализации окраин – это массовая покупка квартир в строящихся домах в инвестиционных целях с намерением впоследствии сдавать их внаем. По вопросу о количестве инвесторов мнения экспертов разошлись. По данным «Петербургской Недвижимости», их в пригородных проектах не больше, чем в городе, – те же 10%. Специалисты АРИН и NAI Becar говорят о 30% инвестиционных сделок в этом сегменте рынка.

Сами объекты неоднозначны с точки зрения инвестиционный привлекательности. «Можно выделить несколько групп проектов комплексной застройки: проекты эконом-класса, которые строятся недалеко от метро, проекты эконом-класса, расположенные далеко от метро, и проекты комфорт-класса. Соответствующие группы покупателей различаются между собой. В первой группе наблюдается больший процент инвесторов, во второй категории преобладают молодые семьи, в третьей – больше состоятельных покупателей», – утверждает коммерческий директор компании «Главстрой-СПб» Алексей Гусев. По его словам, высокий показатель доли «инвестиционных» квартир характерен для объекта «Северная долина», который отличается и близостью к метро, и невысокой ценой.

Участники рынка подчеркивают, что стратегия петербургских инвесторов, вкладывающих средства в КОТ, – как правило, покупка объекта на стадии котлована с целью перепродажи после ввода дома в эксплуатацию. Большинство зарабатывает на разнице цен на разных этапах строительства, а не сдаче внаем, так как арендные ставки в заКАДье невысоки.

Впрочем, не все представители рынка согласны с такой оценкой. «Что касается маргинальных спальных районов, то они уже сегодня начали формироваться за счет появления дешевых предложений жилья, которое приобретается для дальнейшей сдачи в аренду. Таким образом, данные квартиры достаточно часто привлекают внимание приезжих в качестве недорогого жилья для найма», – спорит с коллегами коммерческий директор АН «Плюс» Ирина Михеева.

Социологи предупреждают
Согласно представленным строительными и риэлторскими компаниями сведениям портрет среднестатистического жителя окраинной новостройки следующий. Это петербуржец или житель Ленобласти, молодой человек или семья в возрасте 25-35 лет (на втором месте находится возрастная категория 35-45 лет) с доходом выше среднего по региону. Квартиру он приобретает для себя. Как вариант – для выросшего ребенка или вышедших на пенсию родителей. То есть большинство покупателей – это петербургский средний класс, и опасения относительно неблагоприятной социальной среды окраин беспочвенны.

Однако социологи, мыслящие вне рамок необходимости продать очередной лот в строящемся жилом комплексе, настроены не так радужно. Директор института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов считает, что в городе уже создана основа для появления территориальных поселений по национальному признаку. «С 2003 по 2012 год Санкт-Петербургская агломерация только по данным официальной переписи населения приняла не менее 600 тысяч человек. По неофициальным данным – миллион человек и даже более. Значительную часть стихийного миграционного притока составляет группа жителей республик Северного Кавказа и стран СНГ, большинство из которых малообразованны, имеют низкий уровень доходов и социальный статус, многие плохо владеют русским языком. Именно такие группы людей больше всего склонны к территориальному объединению по этническому признаку», – напоминает Антон Финогенов. Кроме того, в городе продолжается расслоение населения по имущественному признаку, что является основой для появления территорий бедноты.

Вопрос в том, где будут сосредоточены названные группы населения. В международной практике есть две основные группы риска: это районы ветхих зданий в исторических центрах городов (США) и плохо связанные с местами приложения труда окраинные многоэтажные муравейники (Голландия, Франция, Восточная Германия). «В Петербурге уже есть ряд районов советского периода застройки, отдаленные от станций метро, с высокой долей общежитий и коммуналок, с плохим качеством и состоянием жилищного фонда, которые уже сейчас медленно геттоизируются. Новостройки на окраинах относятся ко второй группе риска», – предупреждает социолог.

По его мнению, наилучшая среда для образования маргинальных кварталов – это удаленные от города новые микрорайоны, отличающиеся плохой транспортной доступностью, дефицитом рабочих мест, высокой плотностью застройки и низким комфортом среды. В качестве примеров собеседник привел Шушары, Горелово, Новое Девяткино. 

Территории массовой застройки на окраинах Санкт-Петербурга

Источник: БН

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок