На этой неделе в Законодательном Собрании Санкт-Петербурга началось обсуждение очередной, как минимум – пятой, версии проекта Региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП). Законопроект, подготовленный Комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА), определяет такие важные параметры застройки городских территорий, как минимальный уровень обеспеченности населения объектами транспортной и инженерной инфраструктуры, социально-культурного, коммунально-бытового и рекреационного назначения. Потому не удивительно, что, казалось бы, «технический» документ волнует не только строительный бизнес, но и общественность.
Строители напряглись
Представителей строительных компаний взволновали два содержательных момента, принципиально отличающих проект РНГП от действующих нормативов, закрепленных в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) и в приложении к Генеральному плану Санкт-Петербурга. Озабоченность предопределена там, что Смольный с этого года переложил заботы о строительстве детских садов и школ на плечи застройщиков.
В законопроекте устанавливаются новые нормативы минимальной обеспеченности жилых кварталов местами в образовательных учреждениях. На данный момент на 1000 жителей Санкт-Петербурга должно приходиться не менее 35 мест в детсадах и 115 – в школах. В проекте РНГП определены иные показатели – 55 и 120 мест соответственно. «Непонятно, откуда взялись такие цифры и почему количество мест в детских садах увеличивается почти на 60%, а в школах – менее чем на 5%. Мы пытаемся получить ответ у разработчика – Комитета по градостроительству и архитектуре, у Комитета по образованию, но безуспешно», – комментирует заместитель генерального директора компании «Эталон» Кирилл Вязовский.
Второй не устроивший застройщиков момент – исключение такого понятия, как «транспортная» доступность школы. Из текста законопроекта следует, что образовательное учреждение должно быть в пешеходной доступности от жилого комплекса (ЖК), то есть не далее чем в 500 м. «Получается, что расстояние между двумя школами не может быть более 1 км. Это требование не учитывает загрузку существующей образовательной сети и того факта, что начиная со средних классов петербургские родители стараются отдать детей в лучшее образовательное учреждение. А не в то, которое расположено по соседству», – спорит Кирилл Вязовский.
Представители строительной отрасли также недовольны еще одним параметром законопроекта, – нормативами средней жилищной обеспеченности горожан. В проекте РНПГ установлено, что до 2015 года средняя обеспеченность петербуржца жильем должна составлять 28 кв. м общей площади, с 2015-го – 30 кв. м, а после 2020-го – 35 кв. м. Ранее предполагалось, что максимальная отметка средней обеспеченности будет достигнута на пять лет раньше, уже в 2015 году.
Строители предпочли бы, чтобы показатель в 35 кв. м был установлен незамедлительно, с момента вступления РНГП в силу. Оно и понятно: именно от этой величины зависит расчетное количество необходимой новым районам «социалки» и, как следствие, формируется экономическая нагрузка на застройщика. Чем меньше жителей в ЖК насчитывается в соответствии с нормативами, тем легче будет справиться строителям с заданием города по обеспечению своих комплексов социальной инфраструктурой.
Понятно, что 35 и даже 30 кв. м общей площади на человека – не более чем виртуальный ориентир, оторванный от реальности. Сейчас, по данным ГУ «НИПЦ Генерального плана Санкт-Петербурга», на каждого горожанина приходится всего 24 кв. м. Но строители настаивают, что в новых кварталах ситуация принципиально иная. «Мы проводили исследование по сданным и заселенным комплексам, и получилось, что у нас на одного проживающего приходится 35-36 кв. м», – утверждает управляющий бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.
Подобный анализ, по словам Кирилла Вязовского, проделали также «Эталон», «Строительный трест», «ЮИТ» и на выходе получили даже более внушительный средний – показатель 40 кв. м. Однако не стоит забывать, что ни одна из перечисленных компаний не работает в сегменте «жесткий эконом».
Городская уравниловка
Неангажированные отраслью эксперты также видят в документе дефекты и угрозы, но другого характера. Как отметил участник рабочей группы по обсуждению проекта РНГП директор Центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов, проблема в том, что авторы не смогли дифференцировать нормативы в зависимости от классности жилья и от района застройки.
К примеру, средние нормативы жилищной обеспеченности не могут быть одинаковыми для жилья разного класса. «Мы проводили исследование на эту тему в элитном сегменте городской недвижимости. Средняя площадь квартиры сильно превышает указанные 35 кв. м, «прописано» в ней, условно говоря, полчеловека, а дети либо сидят с гувернантками, либо учатся за границей», – рассказывает заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. Понятно, что детский сад, построенный по нормативам в элитном квартале, будет пустовать.
В проектах комплексного освоения территории (КОТ) на окраинах города ситуация противоположная. В некоторых ЖК до половины квартир составляют студии и малогабаритные «однушки», а потому реальное количество проживающих может заметно превышать нормативное. Кроме того, большинство жителей таких кварталов находятся в репродуктивном возрасте: по сведениям компании «Петербургская Недвижимость», значительная часть покупателей квартир в проектах КОТ – это молодые люди и семьи до 35 лет (53%), на втором месте – возрастная группа 35-45 лет (37%). Следовательно, потребность в детских садах и школах будет выше среднегородской.
Усредненный норматив жилищной обеспеченности, по мнению Александра Карпова, представляет угрозу также для комфорта жителей уже заселенных районов города. «ЭКОМ» проанализировал жилищный фонд Санкт-Петербурга и пришел к выводу, что две трети квартир не превышают по площади 65 кв. м, а половина – менее 51 кв. м. «Если принять за средний показатель 30 или 35 кв. м на человека, получится, что в каждой второй квартире у нас проживает один петербуржец. Но это не так: мы прекрасно знаем, что в старых районах города в хрущевках и брежневках проживают несколько поколений», – поясняет Карпов.
К чему приведет подсчет «по среднему», догадаться несложно. Если среди хрущевок, к примеру, появится высотная «точка», то потребность новых жителей в «социалке» будет считаться по пресловутому среднему нормативу. В результате «на бумаге» обеспеченность детсадами будет нормативной, а в реальности инфраструктура квартала может оказаться перегруженной. Успокаивает одно: пятен под точечную застройку в городе почти не осталось.
Пятая попытка
Несмотря на острую критику, и строители, и эксперты считают, что принимать региональные нормативы необходимо как можно скорее. «Пусть лучше у нас будут несовершенные правила, которые впоследствии можно корректировать, чем полное отсутствие всяких правил», – считает вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
Без региональных нормативов застройщики чувствуют себя незащищенными. В ПЗЗ Санкт-Петербурга закреплена норма, согласно которой с 1 января 2012 года при отсутствии РНГП подготовка проектов планировки и проектов межевания запрещается. Теоретически на основании этого любой утвержденный проект планировки территорий может быть оспорен в суде.
Напомним, что работа над петербургскими РНГП ведется с 2006 года. В 2007-м КГА разработал первый вариант региональных нормативов, но они не были представлены Законодательному Собранию. В 2009 году депутаты увидели законопроект от ГУ «НИПЦ Генерального плана Санкт-Петербурга», но отклонили его на этапе «нулевого чтения» – из-за противоречия федеральному законодательству. В 2011 году КГА породил очередную версию нормативов, которая также не понравилась депутатам. После чего Законодательное Собрание само подготовило законопроект и в марте 2013 года доказало в Конституционном Суде свое право утвердить РНГП без участия правительства.
Смольный ускорился и в октябре представил на суд общественности очередной вариант документа. Предполагается, что Региональные нормативы градостроительного проектирования будут приняты до конца этого года и вступят в силу через десять дней после опубликования.
В соответствии с требованиями федерального законодательства нормативы, учитывающие региональные особенности, должны были появиться в каждом субъекте федерации. На данный момент с их разработкой справились около 40 регионов.
