В 2010-2011 годах на загородный рынок Ленинградской области было выброшено огромное количество дешевых земельных участков. В рекламе они фигурировали как коттеджные поселки. На самом деле это была просто земельная нарезка бывших совхозных полей, без дорог, электричества, воды – те массивы, которые были куплены девелоперами до кризиса, на волне всеобщей земельной эйфории, в уверенности, что земля будет дорожать всегда.
Сыр в мышеловке
Поскольку вскоре стало понятно, что земли слишком много, а число потенциальных покупателей – весьма ограниченное, владельцам скупленных гектаров пришлось отдавать участки за бесценок, чтобы хоть как-то оправдать понесенные затраты. На рынке появилось предложение от 15-20 тыс. руб. за сотку. Поначалу такая низкая цена привлекла петербуржцев – перспектива стать хозяином собственного земельного участка за 150-200 тыс. руб. действительно заманчива.
Однако потом наступило разочарование: люди осознали, что земля без коммуникаций, перспектива подведения которых довольно туманна, является бессмысленной покупкой. По оценкам аналитиков, в 2012 году спрос на дешевую земельную нарезку без инженерных сетей стал стремительно падать и в текущем году фактически сократился до нуля. Предложение таких «коттеджных поселков» перестало расти, однако в продаже по-прежнему остаются сотни земельных массивов, в будущее которых верится с большим трудом.
Без прикрас
Второй «полюс» земельного рынка – качественные участки, полностью подготовленные для начала строительства. С дорогами, электричеством, иногда – магистральным газом (вопросы водоснабжения и канализации могут решаться как централизованно, так и индивидуально). Естественно, такой «продукт» высокой степени готовности не может стоить дешево.
Так, в наиболее популярном у покупателей Всеволожском районе сотка инженерно подготовленной земли, как правило, стоит 150-300 тыс. руб. В других районах, например на юге Ленобласти, цены ниже, но все равно дешевле 90-100 тыс. руб. за сотку купить участок – проблематично.
Откуда низкая цена?
Между тем в последнее время часто можно слышать о выводе на рынок участков с коммуникациями, чаще всего – от известных девелоперов, по неожиданно низким ценам.
Совсем недавно компания Constanta Development Group открыла продажи в новом коттеджном поселке «Всеволожский». Проект реализуется рядом с поселком Щеглово, в километре от Всеволожска. В отличие от двух предыдущих проектов компании Constanta – это «Новое Минулово» и «Традиция», где предлагаются таунхаусы и коттеджи, – в новом коттеджном поселке представлены участки без подряда. Их стоимость около 75 тыс. руб. за сотку. Для окрестностей Всеволожского района такая цена может показаться очень низкой. Однако если мы приплюсуем к ней взнос на инженерные коммуникации (здесь он составляет 600 тыс. руб.), то получается около 170 тыс. руб. за сотку. Для земли, имеющей статус «под дачное строительство», прямо скажем, недешево.
В поселке «5 холмов», который компания «ПетроМар Девелопмент» возводит в деревне Лесколово Всеволожского района, участки первой очереди продаются по 170 тыс. руб. за сотку – уже с коммуникациями. Во второй очереди стоимость участков установлена на уровне 60 тыс. руб. за сотку. При этом, однако, подключение к инженерным коммуникациям теперь идет отдельным платежом – 350 тыс. руб. В результате конечная стоимость сотки составит около 90 тыс. руб.
В деревне Савочкино Всеволожского района находится ДНП «Зеленая долина», где участки без подряда предлагаются по достаточно высокой для этого места цене – 300 тыс. руб. за сотку. И это, между прочим, без стоимости подключения к сетям, которая, как сказано на сайте, будет объявлена позднее.
В коттеджном поселке «Велигонты» (Ломоносовский район, недалеко от деревни Разбегаево) компания «Сплав» анонсирует новые цены с декабря этого года – 65 тыс. руб. за сотку. При этом пакет коммуникаций, естественно, не входит в стоимость, а его цена довольно высока – 75 тыс. руб. с каждой сотки, то есть больше, чем сама земля.
В Ломоносовском районе, рядом с деревней Дятлицы, реализуется другой известный проект – «Балтийская слобода» (КФ «Кантри»). Стоимость сотки земли тут 60-100 тыс. руб. Но цена указана без инженерной «начинки». Взнос за подключение к электросетям составляет 125 тыс. руб. Стоимость подведения магистрального газа – 150 тыс. руб.
Недешевые дачи
Надо сказать, что такая ситуация характерна не только для зоны постоянного проживания. На дачном рынке девелоперы тоже не склонны сразу смущать клиентов дороговизной сотки. Так, недавно в Тосненском районе Ленинградской области поступил в продажу новый коттеджный поселок «Успенское» от девелоперской компании «Весна» (он располагается на территории сразу двух населенных пунктов – Шапки и Староселье). Проект реализуется достаточно далеко от города, в 62 км от КАД, поэтому заявленная стоимость сотки – 50-75 тыс. руб. – кажется вполне обоснованной. Однако подключение к инженерным коммуникациям оплачивается отдельно – 550 тыс. руб. Выходит, что цена сотки не такая уж и низкая для удаленного от Петербурга дачного поселка – 100-135 тыс. Высокую цену мог бы оправдать статус земли – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), однако для дачного формата возможность «прописки» едва ли имеет значение.
В других проектах компании «Весна» разрыв между «начальной» и «конечной» стоимостью сотки, кстати, еще больше. Так, например, в коттеджном поселке «Соловьевские дачи» (Приозерский район Ленобласти) цена земли установлена на уровне от 90 тыс. руб. за сотку. При этом пакет коммуникаций обойдется в дополнительные 750 тыс. руб. Таким образом, сотка выходит «золотой» для Приозерья – от 160 тыс. руб.
Впрочем, когда до этого района Ленобласти дотянут широкополосное Новоприозерское шоссе (сейчас приходится пользоваться старой узкой дорогой), цены на земельные участки там, без сомнения, поднимутся. И 160 тыс. руб. за сотку, по-видимому, будут казаться адекватной ценой. Но это уже тема для отдельного разговора.
Есть нюансы…
Почему девелоперы решили разделять стоимость земли и коммуникаций? С одной стороны, конечно, это маркетинговый ход – привлечь внимание клиента необычно низкой ценой, а потом уже оговаривать нюансы. С другой стороны, налицо желание игроков загородного рынка обосновать довольно высокую стоимость инженерно подготовленной земли. Разложить цену по полочкам для покупателя, чтобы тот понимал, сколь значительную часть в себестоимости проекта «съедают» строительство дорог, подведение газа, электричества и т. д.
Но при этом покупатель, приобретающий земельный участок, должен иметь в виду следующий нюанс.
На загородном рынке по-прежнему есть такие фирмы (и частные продавцы), которые, не имея никакого опыта в девелоперском бизнесе, просто продают «голую» землю по минимальным ценам. Здесь инженерия тоже не включена в стоимость, разница в том, что в таких поселках сети, скорее всего, так никогда и не появятся. С подобными проектами надо быть настороже.
Когда известный девелопер, уже имеющий опыт реализации коттеджных поселков, не включает стоимость коммуникаций в цену участка, в этом есть некоторое лукавство, но чаще всего нет риска. Сети либо уже есть, либо находятся в процессе строительства.
В любом случае исключение платы за коммуникации из цены сотки вносит определенную путаницу на рынок. Аналитикам и экспертам загородного рынка трудно сориентироваться в реальных ценах, когда одни компании указывают полную стоимость земли, а другие – частичную. Да и покупатели не всегда имеют возможность досконально изучить сайт коттеджного поселка и выяснить ценовые детали. Большинство хотели бы сразу услышать, сколько стоит сотка без доплат, чтобы понять, подходит им это предложение или нет.
