Торговые центры на юге Московского района функционируют, бизнес-центры заполняются арендаторами. Но и скепсис по поводу успешности Пулково как коммерческой зоны все еще имеет место – причина в транспортной инфраструктуре.
Обоснованные амбиции
История развития южной части Московского района как коммерческой зоны началась в 2006 году, когда практически все участки на территории вблизи аэропорта были раскуплены и повсюду шли стройки. На Пулковском шоссе появились гипермаркеты «Лента», «Карусель», «О’Кей», торговые центры «Масштаб», «Пулково-III» и, наконец, стотысячник «Лето».
Следом за торгово-развлекательными объектами один за другим начали строиться весьма крупные, от 30 до 80 тыс. кв. м, бизнес-центры, причем все класса «А» или «В+». В связи с этим на семинарах и круглых столах, инициированных консалтинговыми компаниями и другими игроками рынка деловой недвижимости, прошел ряд дискуссий о том, целесообразно ли строить бизнес-центры класса «А» вдали от центра города.
Тогда же родилась фраза, ставшая крылатой (авторство приписывают заместителю руководителя департамента оценки ООО «Институт проблем предпринимательства» Алексею Шаскольскому): «Кладбище гипермаркетов, гробница бизнес-центров». Это было сказано о районе Пулково.
Одни эксперты придерживались мнения, что строить там бизнес-центры класса «А» нецелесообразно, так как один из основных признаков офисного здания самого высокого уровня – обязательное расположение в центре города. Другие, например глава консалтинговой компании Colliers International Николай Казанский, высказывались, что объект высокого класса необязательно должен находиться в центре. Важнее транспортная доступность и техническое оснащение.
Производить техническое оснащение объектов коммерческой недвижимости в зоне Пулково девелоперы могли по последнему слову техники, ведь, в отличие от центра города, там все делалось «с нуля». Не было необходимости «врезать» здание в существующую застройку, тем более историческую, охраняемую. Зато вопрос транспортной доступности на тот момент оставался нерешенным, как, впрочем, и сейчас.
Несмотря на регулярно выражаемый скепсис, девелоперы упрямо верили в удачу своих предприятий и продолжали строить деловой район в зоне Пулково. В посткризисный 2009 год самые пессимистичные предсказания стали сбываться. Например, в уже действовавшем на тот момент БЦ «Аэроплаза» было сдано в аренду всего около трети помещений. Строительство комплекса «Аэропорт Сити» было приостановлено – продолжали возводить только гостиницу. EKE Group, которая практически завершила работу по трем корпусам комплекса «Пулково Скай», заморозила строительство.
Это был самый тяжелый период для девелоперов, работающих в Пулково. «Зачем столько настроили?» – таков был вопрос года. Уже введенные, а также планируемые площади представлялись избыточными, а заявленные арендные ставки – слишком высокими для периферийных бизнес-центров.
Однако на то, чтобы настроения экспертов переменились, хватило года. В конце 2009-го EKE Group не только завершила первую очередь своего комплекса «Пулково Скай», но и заполнила здание арендаторами более чем на 90%. Приблизительно в то же время открылся бизнес-центр «Технополис», и арендные ставки в нем были заявлены далеко не «периферийные» – 970-1250 руб. за кв. м в месяц.
В итоге в 2010-м спрашивали уже не «Зачем столько построили», а «Почему построено так мало». И вскоре компания «Экспофорум» заявила о намерении возвести в несколько очередей масштабный (один из крупнейших в России и Европе) конгресс-центр.
«После открытия нового терминала аэропорта и конгрессно-выставочного центра значительно возрастет спрос на гостиничные номера в этой зоне. Мы строим два отеля в составе своего проекта, но суммарно это всего 450 номеров, – сообщила коммерческий директор компании Avielen A.G. Анастасия Пекутко. – А крупный конгресс предусматривает участие тысячи делегатов и более, поэтому мы заинтересованы в открытии новых гостиниц в районе Пулково».
Наше время
Таким образом, за пять лет район Пулково превратился из кладбища коммерческой недвижимости в одну из самых востребованных и дорогих коммерческих зон города. Бизнес-центры оказались успешными, вакантных площадей крайне мало. По информации, предоставленной консалтинговой компанией Knight Frank, на сегодня в четырех действующих бизнес-центрах зоны Пулково («Пулково Скай», «Юпитер», «Технополис Пулково», «Аэроплаза») вакантны всего около 17% офисов. В настоящее время строятся еще пять офисных центров, которые вместе дадут 56,4 тыс. кв. м офисных площадей.
Высоки и ставки: по расчетам Knight Frank, стоимость аренды офисов превышает среднерыночный показатель на 27%.
Бизнес-центры в Пулково привлекают современными планировками, гибкими коммерческими условиями и вместительными паркингами, чего, кстати, не способен предложить арендатору центр Петербурга.
«Эта локация очень удобна для крупных федеральных или транснациональных корпораций, а также других компаний, сотрудники которых очень часто командируются в Москву, регионы или за границу, – рассказывает председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин. – Приход за последние годы в Петербург ряда крупных корпораций дает дополнительный толчок развитию этой зоны». Действительно, одним из крупнейших арендаторов в районе Пулково в недавнее время стала компания «Газпром инвест».
Несмотря на успехи девелоперов, определенное недоверие среди экспертов рынка остается. «На наш взгляд, еще много лет основная деловая активность в Петербурге будет сконцентрирована в центре города, – сообщил управляющий директор сети бизнес-центров “Сенатор” Дмитрий Золин. – Это как привычка, от которой трудно избавиться. Безусловно, из-за дефицита земельных участков под строительство в центре офисные здания возводят в других местах. Наиболее активно – как раз в Московском районе, недалеко от Пулково. Тем не менее политика нашей сети – продолжать развиваться в центре, поскольку арендные ставки и темпы заполняемости здесь будут выше по крайней мере еще пять-семь лет». Однако скептиков стало меньше, а с кладбищем зону Пулково уже не сравнивает никто.
И все же перспективы развития данного района как центра деловой активности пока нельзя назвать безоблачными. Строительство новых офисных зданий, гостиниц и прежде всего конгресс-центра повлечет резкое увеличение нагрузки на местную транспортную инфраструктуру.
Так, специалисты «Экспофорума» предполагают, что доступность конгресс-центра от аэропорта составит всего пять минут, столько же от КАД, а от исторического центра Петербурга – 30 минут. Но все это верно только сегодня, и то не в часы пик. Когда же деловая зона еще больше вырастет, до района Пулково будет уже не так-то легко добраться.
«Экспофорумом» не так давно за собственные средства был даже подготовлен проект развития дорожной сети (включает расширение Петербургского шоссе, строительство объездной дороги, развязок). Проект был предложен в дар городу. Однако, как рассказали БН в компании, городская администрация еще не придумала, как принять этот дар.
Большие надежды девелоперы зоны Пулково связывали со строительством наземного рельсового экспресса. Однако администрация Петербурга в конце 2011 года отложила решение о введении «легкорельсового трамвая» на неопределенный срок.
«Будущее развитие кластеров недвижимости вокруг хорошего аэропорта с хорошей географией полетов – это мировой тренд, – считает руководитель Центра исследований и аналитики ГК “Бюллетень Недвижимости” Марина Чижкова. – Поэтому можно ожидать новых проектов, востребованных у иностранных и российских логистических, транспортных и туристических компаний. Строить в зоне Пулково будут, так как свободные земельные участки есть».
В связи с этим правительству Петербурга следует как можно скорее решать проблему транспортной доступности района Пулково. Ведь с каждым новым проектом строительства объектов коммерческой недвижимости ситуация будет ухудшаться.
