В Петербурге готовятся к сносу самостроев

У граждан, которым «посчастливилось» приобрести квартиры в самовольно построенных объектах, есть шансы избежать сноса. Все зависит от того, по какой именно схеме оформлялись квартиры в «незаконных» домах.

В назидание покупателям
Кампания по борьбе с застройщиками многоквартирных домов, возведенных на землях ИЖС, стартовала в начале этого года. Тогда Комитет по землеустройству и земельным ресурсам (КЗРиЗ) опубликовал список из двух сотен спорных объектов. Чиновники заявили, что указанные в перечне здания по различным причинам могут быть признаны самостроями – и впоследствии демонтированы по решению суда. За минувшее время определились и первые претенденты на снос – сейчас в судах различных инстанций находятся с десяток дел о ликвидации самовольных построек (см. таблицу). Иски подает Служба государственного строительного надзора и экспертизы – соответствующие полномочия перешли ведомству еще весной прошлого года.

По данным Госстройнадзора, в настоящее время два решения Санкт-Петербургского городского суда о сносе самовольных построек на землях ИЖС уже вступили в силу. Речь идет о домах на Земской улице, 64, в поселке Старо-Паново и на Межозерной улице, д. 16А, – в Озерках. Когда именно начнется демонтаж, в Госстройнадзоре не сообщили. Исполнять соответствующие решения будет Управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу (УФССП по СПб). Ее представители также не уточнили дату сноса, но пообещали сообщить о ней заблаговременно. «Пока в работе находится лишь одно исполнительное производство – о сносе дома в Старо-Паново. Ждем разъяснений суда», – пояснила БН начальник отдела по взаимодействию со средствами массовой информации УФССП по СПб Елена Ленчицкая.

Решения о сносе других перечисленных в таблице объектов пока не вынесены. Судьба этих домов сейчас решается в районных судах, а окончательную точку в делах поставит Санкт-Петербургский городской суд.

В Госстройнадзоре заявляют: пока рано говорить о том, что все двести с лишним указанных в списке КЗРиЗ построек незаконны. «Самовольными постройками можно однозначно называть лишь те объекты, в отношении которых мы подали иски о сносе», – прокомментировали в службе.

Тем временем жильцы приговоренных к сносу зданий пытаются бороться за свои права. В их числе, к примеру, – покупатели квартир в доме на Горной улице, 22, который входит в состав ЖК «Никитинская усадьба». Решение о сносе объекта было принято в июле Приморским районным судом. Однако застройщик «Никитинской усадьбы» – Северо-Западная строительная корпорация – подал апелляционную жалобу в Санкт-Петербургский городской суд. Как рассказали БН в компании, иск рассмотрят в декабре нынешнего года.

Сформированный КЗРиЗ список незаконных объектов будет пополняться. Еще весной этого года первый зампредседателя комитета Геннадий Лебедев заявил о том, что на сайте ведомства будет создан специальный раздел, где граждане смогут оставить сообщение о строениях, которые, на их взгляд, возводятся незаконно. В Госстройнадзоре пообещали и дальше проверять фигурирующие в списке КЗРиЗ объекты на предмет законности их строительства. И подавать иски о сносе тех, которые, по мнению службы, построены самовольно.

Дельные варианты
Правда, далеко не во всех случаях юристам ведомства удается доказать, что возведенный на землях ИЖС объект является самостроем. По данным БН, служба уже проиграла как минимум два дела о сносе (адреса домов и подробности судебных разбирательств не раскрываются).

Дела о сносе Госстройнадзор чаще всего выигрывает в тех случаях, когда застройщик возводит таунхаус, после чего – реализует доли в праве собственности на дом и земельный участок под ним. Как поясняет руководитель практики «Недвижимость, Строительство и Девелопмент» юридической фирмы «Борениус» Майя Петрова, в этом случае приобретается невыделенная в натуре доля в малоэтажном многоквартирном жилом доме на земельном участке, который не предназначен для его строительства. Что является веским основанием для принятия судом решения о сносе такого объекта.

Однако на деле доказать незаконность постройки непросто. «К примеру, можно построить таунхаус на несколько отдельных секций – с условием, что у каждой будет свой придомовой участок, площадь которого будет соответствовать требованиям, указанным в Правилах землепользования и застройки. То есть если каждая секция таунхауса имеет свой придомовой участок, сносить такой объект, скорее всего, не будут», – считает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Софья Соколова.

К тому же, по ее словам, на участках ИЖС разрешена так называемая блокированная застройка. Градостроительный кодекс РФ (п. 2 ст. 49) относит к жилым домам блокированной застройки объекты не выше трех этажей, состоящие максимум из десяти блок-секций. Каждая из них может быть рассчитана на проживание отдельной семьи. При этом, как рассказала Софья Соколова, у этих секций не должно быть общего подвала и чердака, а инженерные сети необходимо заводить в каждую квартиру отдельно – по требованиям свода строительных правил 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» и актуализированной редакции СНиП 31-02-2001. Если блокированный дом отвечает данным требованиям, то каждый блок рассматривается как отдельный одноквартирный дом. Соответственно, застройщик продает обособленный объект – в этом случае доказать незаконность постройки будет проблематично.

Чему бы грабли не учили…
По словам чиновников, подавляющее большинство покупателей квартир в многоквартирных домах, возведенных на землях ИЖС, прекрасно знали о том, что строятся они незаконно. Но надеялись, что впоследствии объект удастся легализовать. «Многие граждане относятся к приобретению жилья крайне легкомысленно. Но ведь, покупая автомобиль, мы всегда проверяем наличие паспорта транспортного средства до заключения договора и передачи денег продавцу. Непонятно, почему при покупке квартиры граждане не интересуются наличием разрешения на строительство», – сокрушаются в Госстройнадзоре.

И все же интерес к покупке жилья в домах, построенных на землях ИЖС, не снижается. Несмотря на общественный резонанс, вызванный судебной деятельностью Госстройнадзора, на специализированных форумах по недвижимости граждане бурно обсуждают преимущества покупки такой недвижимости. Главным из которых, по их мнению, является ее относительная низкая цена.

Раз есть спрос, будет и предложение, тем более что застройщики, предлагающие такое жилье, осваивают не только участки, предназначенные под ИЖС, но и другие категории земель. «При соблюдении ряда условий можно, к примеру, построить таунхаус на несколько семей на территориях дачных некоммерческих партнерств. Покупатель «квартиры» в таком объекте получит свидетельство о собственности не на отдельный объект недвижимости, а на долю в праве на него. Оформить его придется по “дачной амнистии”», – поясняет Софья Соколова.

Эксперты говорят, что действующее законодательство содержит множество схем, позволяющих обойти запрет на строительство многоквартирного жилья на участках, не предназначенных для этого. Впрочем, все эти варианты далеко не безупречны – покупая жилье в домах, рассчитанных на несколько квартир, защититься от сноса на 100% не получится. Как пояснила старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова, даже если застройщику удастся зарегистрировать таунхаус на несколько квартир в качестве дачного дома, рассчитанного на проживание одной семьи, орган строительного надзора может предъявить иск о сносе уже после завершения строительства. Поводом будет тот факт, что параметры фактически построенного объекта не соответствуют дачному дому. «Причем наличие государственной регистрации права собственности на квартиру в таком доме не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки», – пояснила она.

Подавать иск о сносе может любое заинтересованное лицо – будь то Госстройнадзор или жители соседних с объектом домов. Поводом для обращения в суд может стать отсутствие разрешения на строительство, несоответствие параметров объекта градостроительному плану участка, нарушение прав и интересов соседей.

Всех не снесут?
Власти Петербурга неоднократно заявляли о том, что будут жестко бороться с любыми самостроями. Мотив чиновников вполне понятен – в Смольном пытаются не допустить неконтролируемой застройки городских окраин, инфраструктура которых не рассчитана на появление новых жителей. Но факт того, что здание построено незаконно, еще нужно доказать в суде – далеко не всегда служители Фемиды соглашаются с доводами чиновников. Жилье в новостройках, возведенных «по всем правилам», постепенно становится роскошью, а не необходимостью – по причине его высокой цены. Как сообщили в Центре исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена квадратного метра на первичном рынке сейчас составляет около 90 тыс. руб. В домах, которые, по словам чиновников, возводят незаконно, стоимость «квадрата» почти в два раза меньше. А значит, «неправильное», по мнению властей, строительство будет продолжаться.

Перечень домов, которые в ближайшее время могут быть снесены по решению суда

Текст: Сергей Бардин    Фото: Алексей Александронок