Опрос россиян, проведенный в начале 2007 года Всероссийским центром изучения общественного мнения совместно с Национальным агентством финансовых исследований выявил основные причины, которые препятствуют массовому развитию ипотеки в нашей стране.
Волнующие проценты
Как выяснилось, россияне, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не готовы обращаться к ипотеке по разным соображениям. В их числе - недостаточно высокие доходы (на эту причину указывают 36% опрошенных), неуверенность в стабильном доходе (23% респондентов), быстрые темпы роста цен на недвижимость (15%). Наконец, в числе главных причин нежелания обращаться в банк были названы высокие процентные ставки по кредитам (32%).
Специалисты по работе с клиентами в кредитующих организациях отмечают те же тенденции: обращаясь за консультацией, почти каждый потенциальный заемщик беспокоиться о своих финансовых возможностях, интересуется тенденциями рынка, а также прогнозом по изменению процентной ставки.
Как суша и вода
Процентная ставка – это плата за пользование кредитом, которую устанавливает банк. Ставка формируется с учетом целого ряда экономических показателей. При погашении займа ставка прибавляется к телу кредита (основному долгу). Например, если в долг предоставлена ссуда в размере 100 тыс. руб. под 10% годовых, через год кредитору должно быть возвращено 110 тыс. руб. Таким образом, заемщик расплачивается за пользование деньгами, а банк получает прибыль.
Ставка по кредиту может быть фиксированной и плавающей. Фиксированная ставка отличается постоянством. Она устанавливается на определенный календарный период и не зависит от конъюнктуры рынка. То есть, заключая с клиентом договор ипотечного кредитования, где предусмотрена такая форма вознаграждения, банк определяет определенную сумму ежемесячных выплат до конца погашения кредита. Иногда в договоре предусматривается право заемщика на досрочное или частично-досрочное погашение кредита. В этом случае банк может изменить ставку по данному кредиту (если эта прописано в договоре).
Особенность ипотечного кредита с плавающей ставкой заключается в том, что величина процентов за использование кредита может меняться каждый месяц. Размер такой ставки соотносится с некоторым индексом, который переустанавливается в зависимости от колебаний финансового рынка. Традиционно широко на мировом рынке и в отечественной практике используется ставка Libor (London InterВank Offered Rate) – усредненная процентная ставка, по которой кредитные организации занимают денежные ресурсы у других финансовых институтов на Лондонском межбанковском рынке. Некоторые банки используют для определения процентной ставки индексы российских ставок межбанковского кредитования. С апреля 2005 года в России появился свой внутренний показатель – MosPrime. Он рассчитывается, исходя из средней ставки предоставления рублевых кредитов, которую объявляют восемь ведущих российских банков.
Но переменные индексы не всегда могут правильно отражать уровень инфляции. Поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов проценты по ним устанавливаются несколько ниже, чем по займам с фиксированной ставкой. Кроме того, изначально определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.
Участники «заплыва»
Для банков обслуживание кредитов с плавающей ставкой сложнее и дороже, это объясняет широкое распространение займов по ставке фиксированной. Но для заемщика плавающая ставка может быть несколько выгоднее.
Рост конкуренции среди кредитующих организаций привел к расширению линейки предложения ипотечных продуктов. «Плавающие» кредиты сначала стали предлагать банки с иностранным капиталом (Райффайзенбанк, DeltaCredit и др.). Крупные российские банки начали работать с ипотекой по плавающей ставке только год-полтора назад. В их числе - Московский банк реконструкции и развития, Газпромбанк, Промсвязьбанк, банк «Возрождение».
По мнению начальника отдела разработки продуктов ипотечного кредитования Промсвязьбанка Владимира Булыгина, ипотека с плавающей ставкой пользуется сейчас растущим спросом. По его мнению, в ближайшее время этот продукт будет активно развиваться, так как со временем ставка по кредиту может уменьшаться в связи со стабилизацией экономической ситуации в стране.
Ставки едут вниз
Еще несколько лет назад процентные ставки в рублях и в иностранной валюте имели различие в несколько весомых пунктов. С падением доллара и укреплением рубля эта разница уменьшилась.
Рублевая ставка по ипотечным кредитам в 2003 году составляла 18–20% годовых, в 2004-2005 гг. она была снижена до 13–16%. В 2006 году ставка процента по кредиту приблизилась к рекордной отметке в 11%, а в 2007 году перешагнула этот порог, сближаясь с процентной ставкой в долларах: 9,3–9,8% (в предложении ВТБ 24, КИТ Финанс, РосЕвроБанк).
Однако, несмотря на тенденцию к уменьшению процентной ставки, ипотечные кредиты в нашей стране все еще остаются достаточно дорогими. Для сравнения - в США и Великобритании процентная ставка сегодня составляет 5–6,5 %, во многих европейских государствах близка к 4%, а в Швейцарии, которая является мировым символом финансовой стабильности – чуть больше 2 %.
Чем же обусловлен уровень процентов по кредиту в нашей стране? Эксперты называют сразу несколько причин. Это недостаточная конкуренция между банками в сфере предоставления ипотечных кредитов и особенности нашей экономики, в которой краткосрочный оборот денежных средств все еще превалирует над долгосрочными вложениями. Важны и другие факторы: «серые» и «черные» зарплаты потенциальных заемщиков, которые не могут официально подтвердить свои доходы, а также по-прежнему высокие риски ипотечного кредитования.
Не в последнюю очередь величину ставок формирует уровень инфляции в стране. В условиях нестабильной экономики процентная ставка увеличивается, так как включает в себя полностью или частично ожидаемый уровень инфляции. Ежегодно меняющаяся ставка рефинансирования (учетная ставка) Центрального банка РФ, на основании которой формируют свою кредитную политику отечественные банки, с 29 января 2007 года установлена на уровне 10,5%.
«Процентная ставка по любому кредиту, включая ипотечный, не может быть ниже ставки рефинансирования, установленной ЦБ, – поясняет заместитель директора ООО «Служба ипотеки» Владимир Глинер. – Иначе кредитование не будет выгодным для банков». По его мнению, даже в условиях серьезной конкурентной борьбы кредитующие организации не станут предлагать ставку ниже 10%. В тех случаях, когда эта цифра опускается на один-два пункта, как правило, ситуацию уравновешивают «скрытые» проценты, например, за обслуживание счета.
В ожидании перемен
Стоит ли повременить с покупкой жилья по ипотеке в расчете на то, что услуги банков станут дешевле? По словам руководителя группы отдела продаж банка Delta Credit Дмитрия Драгуна, этот вопрос – один из наиболее часто задаваемых потенциальными заемщиками.
«Многие потенциальные заемщики ожидают падения ставки по кредиту до уровня среднеевропейской - 4–5%, - говорит Дмитрий Драгун. - Но условия развития рынка недвижимости в нашей стране таковы, что ипотека является выгодной даже при высоких процентных ставках».
По его мнению, выгода ипотеки обусловлена активным ростом цен на недвижимость, а также прогрессирующим, хотя и не таким динамичным, ростом доходов.
Действительно, простой расчет показывает, что граждане, которые взяли ипотечный кредит в 2003-2006 годах, приобрели жилье по ценам на порядок (а то и в несколько раз) ниже тех, что установились сегодня на рынке.
Здесь можно привести всего один пример. Еще в январе 2006 года однокомнатная квартира в Петербурге строила порядка $1 250 за кв. м; сегодня средняя цена квадратного метра в «однушке» выше в два раза – $2 600. Таким образом, те горожане, кто решился на ипотеку даже в условиях «галопирующих» рыночных цен, остались в выигрыше.
«Откладывать получение кредита по причине ожидания более низких ставок неправильно», - убежден начальник отдела методологии и развития Департамента развития ипотечных продуктов Инвестиционного банка КИТ Финанс Антон Карелин. «Предпосылок к тому, что ставки по кредитам будут снижаться быстрее, чем происходит рост цен на жилье – нет, - считает он. - Несмотря на то, что цены растут менее впечатляющими темпами по сравнению с прошлым годом, рост все-таки существенен».
На случай, если доход заемщика будет увеличиваться быстрее, чем будет дорожать недвижимость, банки предлагают различные программы, по которым заемщик может переоформить договор, частично или полностью погасив кредит, а также изменить процентную ставку.
«Рано или поздно снижение ставок произойдет: это только вопрос времени», – считает заместитель управляющего петербургским филиалом ЗАО «НОМОС-БАНК» Павел Изюмов. Но, по его мнению, ожидая такого падения, не нужно забывать о росте цен на недвижимость.
