Впервые идея использования подземного пространства под площадью Восстания была рассмотрена правительством города в 2005 году. Уже тогда власти заговорили о таком варианте – пытаясь решить проблему многочисленных пешеходных переходов в этом месте. А для того чтобы привлечь к реализации подобного проекта частные средства, потенциальному девелоперу пришлось бы разрешить и строительство подземного торгового комплекса. Осенью 2005 года такой инвестор появился.
Компания ООО «Открытые инвестиции – Санкт-Петербург» (дочерняя структура холдинга «Интеррос») получила разрешение Cмольного на проведение изыскательских работ в целях определения возможности проектирования и строительства многофункционального подземного торгового комплекса с пешеходными переходами и паркингом под площадью Восстания. Инвестиции в проект оценивались в сумму, превышающую $200 млн.
Однако через полгода после начала изыскательских работ компания «Открытые инвестиции» отказалась от реализации проекта. Причиной стали зыбкие петербургские грунты. Обеспечение безопасности требовало слишком больших финансовых вложений, которые делали доходность проекта непривлекательной для инвестора.
В результате многие эксперты усомнились в том, что подземный комплекс (по крайней мере на этом месте) может быть высокодоходным.
Одной ямы мало
Правда, если говорить о проекте под площадью Восстания, то здесь на расчеты возможной доходности будущего торгового комплекса, помимо технических аспектов, накладывается еще конкуренция с соседствующими объектами. Как известно, прямо у площади Восстания, на углу с Невским проспектом, финская компания Stockmann строит торговый центр общей площадью 45 тыс. кв. м. По диагонали через площадь, на Лиговском проспекте (на месте знаменитой ямы), рано или поздно должен, наконец, появиться торговый комплекс (более 300 тыс. кв. м).
В результате даже в наилучшем, с точки зрения проходимости и пересечения основных магистралей, месте города существует угроза перенасыщенности торговыми площадями. При этом не факт, что для горожан именно подземный комплекс – под площадью с очень активным транспортным движением – окажется привлекательнее двух соседних.
Свято место
Однако о перспективах подземного строительства в Петербурге вновь заговорили, когда проект, на котором уже поставил крест один из крупнейших в стране инвесторов, нашел нового владельца. За объект решила взяться до недавнего времени малоизвестная компания «Адитум», владельцем которой стал, напротив, известный на рынке недвижимости Александр Дымов. Ранее он возглавлял компанию Ruric. Он обещал привлечь к проекту средства крупных западных фондов и оценил доходность проекта в 15–18%.
В настоящее время ООО «Адитум» заключило договор с компанией Witteven + Bos, которая занимается строительством подземных сооружений в Голландии, на проведение проектно-изыскательских работ для строительства подземного торгового комплекса в районе площади Восстания.
«Площадь Восстания является одним из наиболее развитых узлов городской инфраструктуры и, соответственно, объектом притяжения огромной массы людей. Ежедневно через нее проходят порядка 120 тысяч человек. Поэтому при правильно выбранном формате торговли успех в таком месте гарантирован», – говорит Александр Ротштейн, заместитель генерального директора ООО «Адитум»
Другие подземелья
Помимо площади Восстания, в центре Северной столицы есть еще несколько адресов, где инвесторы по крайней мере рассматривали возможность «уходить» под землю.
Так, под Конюшенной площадью планировалось создание первого в центре города подземного четырехъярусного паркинга на глубине 12 метров и даже подземной электроподстанции. Инициатором проекта выступала компания «ПаркингИнвест» – дочерняя структура Строительной компании «Импульс». Однако вскоре эта идея была признана бесперспективной по причине неблагоприятных геологических условий.
Запланировано строительство подземного сооружения на глубине 10 метров в процессе реконструкции Новой Голландии: для организации въезда с одной стороны острова и выезда – с другой. Подземный паркинг был также запланирован под второй сценой Мариинского театра.
Особняком в этом списке стоят проекты подземных дорог. Здесь наиболее масштабным проектом обещает стать Орловский тоннель, который должен соединить Пискаревский пр. и Орловскую улицу.
Последний шанс в центре
В последнее время интерес к подземным стройкам в Петербурге значительно вырос. Прежде всего это связано с тем, что полностью исчерпали себя территории в центре города, которые можно было использовать под застройку. Теперь строительная активность в центре почти наверняка будет связана с расселением жилых зданий, сносом ветхих объектов, созданием новых инженерных сетей, необходимостью «спрятать» коммерчески успешный проект в исторический памятник – без нарушения его архитектурного облика. Все это отпугивает большинство девелоперов. И оказалось, что им легче обратить свое внимание «под землю».
С этим согласен Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International: «Причинами для ухода девелопера «под землю» могут быть существенные ограничения – или даже запрет – строительства в историческом центре, наличие большого количества подземных пешеходных потоков».
А кроме того, подземные торговые комплексы привлекательны для Северной столицы тем, что никоим образом не испортят внешнего вида исторической застройки.
Столичная мода
Во многом интерес к петербургскому подземелью был вызван успешной реализацией двух проектов подземных комплексов в Москве – «Охотный ряд» (68 тыс. кв. м) и «Тверской Пассаж» (2,5 тыс. кв. м). Существует еще ряд потенциальных объектов – комплекс «Тверской», ТЦ на Болотной площади, ТРК на пл. Павелецкого вокзала. «Манеж» в Москве – это прототип петербургского торгового комплекса под площадью Восстания, – говорит Владимир Ядыкин. – В столице таким же образом решали проблемы создания торговых площадей в центре. Специально была создана пешеходная зона. Безусловно, это хорошая идея. Но надо понять, возможно ли что-либо подобное на Невском проспекте. Если будет миллион посетителей в день, то давайте выделять пространство для пешеходов. Прекрасным местом мог бы стать «треугольник» – Лиговский пр., Староневский пр. и наб. Обводного канала. И развить некую торговую площадку в центре пешеходной зоны».
Стоит отметить, что в Москве подземное строительство только набирает обороты. Недавно правительство города приняло концепцию развития вглубь, согласно которой к 2011 году объем подземного строительства в столице будет достигать 3 млн кв. м. При этом доля подземных сооружений должна составлять около 15% от общего объема застройки – как коммерческой недвижимости, так и жилой. Сегодня, по данным различных СМИ, в Москве этот показатель не превышает 8%. За неимением свободных участков в пределах Садового кольца подземное строительство является для столичного мэра «безусловным стратегическим и системным направлением».
Правда, планы эти очень пугают большинство самих москвичей, которые (возможно, и небезосновательно) опасаются обрушений зданий, под которыми будут построены такие объекты. При этом подземное строительство для многих людей кажется неприемлемым в отношении магазинов, ресторанов, объектов развлечений по соображениям не только безопасности, но и естественного психологического комфорта. Так, Николай Вечер признается, что ему было неуютно находиться на территории ТК «Охотный ряд»: «Мне кажется, что людям психологически некомфортно оставаться долго под землей, там даже воздух кажется спертым».
Однако почти никто не возражает против возведения под землей паркингов, гаражей, транспортных развязок. По мнению экспертов, в этой области подземное строительство действительно могло бы стать спасением для стремительного развития крупных городов, в том числе и Петербурга.
Перекресток всех дорог
Ряд экспертов и участников рынка недвижимости придерживаются мнения, что в центре города, а особенно в районе площади Восстания, сегодня актуальны не столько вопросы дефицита торговых площадей, сколько напряженная дорожная ситуация. Она связана и с полным отсутствием парковок на данном участке, и с пересечением основных транспортных и пешеходных потоков. С этой точки зрения идея создания платного подземного паркинга под площадью Восстания многим представляется более разумной.
«Я скептически отношусь к идее подземных торговых комплексов, – говорит Николай Вечер. – На мой взгляд, подземное строительство целесообразно использовать только для строительства паркингов. Вопрос с парковками во всех мегаполисах мира стоит достаточно жестко. У нас тоже есть нормы, согласно которым на определенное количество торговых площадей должно приходиться парковочное место. Но в центре эти требования не соблюдаются, разумеется». Однако, по словам Андрея Косарева, заместителя руководителя отдела стратегического консалтинга компании «Knight Frank Санкт-Петербург», паркинг целесообразно делать платным, чтобы окупить дорогостоящее строительство и избежать использования мест клиентами других объектов.
«Риски проектов подземных комплексов велики настолько, что могут поставить под сомнение необходимость реализации проекта. И дело не только в большом объеме затрат, но и в том, что в городе можно по пальцам пересчитать места, где большие пешеходные потоки, – отмечает директор департамента консалтинга London Consulting & Management Company Сергей Богданчиков. – При реализации таких проектов придется подумать об организации движения автомобилей, потому что подземное строительство актуально при недостаточном количестве места на земле. А значит, будет существовать проблема с парковкой».
Однако руководство компании «Адитум» настроено более оптимистично. «Во многих городах мира подземное строительство является обычной практикой. Например, в Монреале существует подземный город, включающий огромную инфраструктуру, в том числе дублирующий наземную пешеходную сеть. В японском городе Осака, где помимо сложных грунтов и болот существует еще и сейсмичность, находятся колоссальные подземные пространства, на пять-шесть уровней вниз, – рассказывает Александр Ротштейн. – Несмотря на то что Петербург имеет значительные особенности в освоении подземного пространства (сложность инженерно-геологических условий), в городе накоплен богатый опыт подземного строительства в системе метрополитена, создания сети канализационных коллекторов, автотранспортных и пешеходных тоннелей. В историческом центре Петербурга уже не осталось мест под новую застройку. Вместе с тем центр срочно нуждается в оживлении и реконструкции. И прежде всего это касается дорог, развязок, инженерных сетей, мест для парковки. Решить эти проблемы можно с помощью освоения подземных пространств».
Дорого и небезопасно
Впрочем, все аналитики сходятся во мнении, что создание подземного торгового комплекса обойдется как минимум вдовое дороже, чем наземного. По некоторым оценкам, заглубление на 1,5 м приводит к росту стоимости объекта со среднего показателя в $1 тыс. за 1 кв. м до 1,5 тыс.; на 3 м – уже до $3 тыс. «На мой взгляд, перспективы развития в Петербурге подземного строительства коммерческой недвижимости в целом и торгово-развлекательных комплексов в частности – очень слабые, – комментирует Сергей Богданчиков. – Разница в стоимости строительства 1 кв. м подземного торгово-разлекательного центра и наземного достаточно велика. Реализация таких проектов, как у компании «Адитум», актуальна лишь в местах с большими пешеходными потоками – при невозможности создания аналогичных наземных проектов».
По его мнению, в Петербурге есть всего три таких зоны: Невский проспект и Садовая улица, Сенная площадь, а также площадь Восстания. «Но все эти зоны находятся в историческом центре города, а значит, подземное строительство проблематично с технической точки зрения, – подчеркивает господин Богданчиков. – Таким образом, времени и инвестиций понадобится гораздо больше, а доходность проекта будет значительно уступать доходности обычных наземных комплексов».
Владимир Ядыкин полагает, что в центре города возможно возведение объектов с торговыми и развлекательными функциями, но это требует обустройства пешеходных зон. Поэтому такой проект будет актуален только в самом центре. Это – территория Невского проспекта, Гостиного Двора, Апраксина двора, а также площади Восстания и пространство вокруг Московского вокзала.
«Массовое подземное строительство в центре города, скорее всего, подразумевает реализацию первых двух-трех этажей вглубь. На мой взгляд, это, скорее, проекты, чем экономически просчитанные объекты, – отмечает господин Ядыкин. – Современные технологии сегодня позволяют реализовать проект такой степени сложности, но цена этого будет очень высокой. Сроки окупаемости подобных объектов стоят под большим вопросом. Кроме того, надо учитывать то, что зона распределения основных людских потоков, то есть торговли, находится за пределами центра. Сегодня проще выехать в большие торговые комплексы, которые расположены в спальных районах и на их стыке». По мнению же Андрея Косарева, успешными могут оказаться проекты на пересечении основных пешеходных потоков: на Невском проспекте и прилегающих к нему улицах (в части Невского от Мойки до площади Восстаниия), в районе Гостиного Двора, на Конюшенных, Маяковской т. д. «Главное, чтобы объект был расположен в центре города, чтобы не получилось как с комплексом на площади Труда. Это неудачный пример попытки создать подземный торговый центр», – говорит Андрей Косарев.
Под землей – в болоте
Дороговизна подземного строительства во многом связана с необходимостью обеспечения безопасности, что в условиях петербургских грунтов непросто. «Не стоит забывать, что Петербург отличается своими грунтами от таких городов, как Стокгольм или Нью-Йорк, в основании которых – одни камни. Мало того, что наш город построен на болоте, существует множество мест, где были засыпаны реки. Например, Лиговский проспект. Также в районе проспекта Ветеранов (по улице Лени Голикова) протекает подземная река, и из-за этого там постоянно возникают проблемы с инженерными сетями», – рассказывает Николай Вечер.
«Очевидно, что возведение подземных строений будет стоить дороже, – соглашается Владимир Ядыкин. – Связано это с двумя особенностями. Во-первых, город находится на границе двух платформ. Поэтому геологи активно обсуждают сегодня проблему тектонических разломов и все сложности, связанные со строительством под землей. Во-вторых, город очень насыщен подземной инфраструктурой: это канализация, водопровод, электричество, телефония и т. д. Поэтому опускание на большие глубины – например на уровень метро – связано с большими затратами и проблемами. Сегодня известна стоимость работ по проходу одного метра метро. Если умножить эту цифру на 100 тыс. кв. м, то получится сумма, соразмерная строительству еще одной ветки метро. Можно представить, какие это масштабы и кому это под силу». Андрей Косарев также уверен, что, несмотря на все риски, подземный ТЦ с грамотной концепцией и нетривиальным подбором арендаторов, расположенный в центре города, всегда будет успешен. Тем более что арендные ставки на помещения галереи можно поддерживать на уровне, близком к стрит-ритейлу на Невском проспекте. Регина Дашко, профессор кафедры инженерной геологии Санкт-Петербургского государственного горного института им. Г.В. Плеханова рассказывает: «Пока первый опыт подземного строительства в России вызывает только негативные впечатления. Например, комплекс под Манежной площадью в Москве. Вначале они размахнулись на 47 м в глубину. Начались деформации, в частности пострадала гостиница «Москва». Размах этих планов умерили, притом что в Москве ситуация с грунтами намного лучше, чем в Петербурге.
Известно, что в 50-х годах здания у площади Восстания (в сторону Пушкинской улицы) уже пострадали от строительства метрополитена. При сооружении подземного паркинга гостиницы «Невский палас» начались проблемы у соседних домов. Все это демонстрирует высокую степень разрушительности подобных действий. Кроме того, у нас нет еще соответствующих технологий. И совсем нет опыта строительства подземных комплексов. Поэтому я считаю, что начинать надо с небольших объектов под землей. То есть тренироваться, как на кроликах, прежде чем идти с такими глобальными проектами в сердце Петербурга».
Чего стоит выделка
Тем не менее многие эксперты задаются вопросом, что же может заставить девелопера вкладываться в технически сложный проект, который к тому же, возможно, окажется малодоходным в короткой перспективе. «Проект под площадью Восстания явно экономически невыгодный – затраты не смогут окупиться в разумные сроки (7–10 лет). Поэтому этот ТРК не сможет заинтересовать инвестора своей близкой высокой доходностью, – отмечает Владимир Ядыкин. – Однако и более долгие по окупаемости проекты носят социальный характер с другими экономическими показателями. Шедевры зачастую не вписываются в простую экономическую концепцию. У них несколько другие сроки окупаемости, объемы инвестиций, затраты и цели. Кроме того – другие источники финансирования и перспективы. Если реализацией проекта занимается государство или окологосударственные структуры, тогда не стоит рассматривать технико-экономические показатели на соответствие обычным правилам коммерческой недвижимости. Сегодня современные материалы и технологии позволяют реализовать любое инженерное и архитектурное решение. Вопрос только в цене». Сергей Богданчиков, со своей стороны, называет такие проекты (как подземное строительство) имиджевыми, то есть не приносящими высокого дохода, а значит, не интересными российским девелоперам. Однако он не исключает, что они могут привлечь западные компании – в качестве способа заявить о себе на местном рынке. «Такие проекты будут оправданы только в том случае, если компании нужен имиджевый проект», – говорит он. Не исключено, кстати, что Александр Дымов, учредив компанию «Адитум», в реализации (или в заявлении о реализации) проекта под площадью Восстания руководствуется именно этими, имиджевыми, соображениями.
Так, руководство компании «Адитум» заявляет, что новый подземный торговый комплекс на площади Восстания может стать визитной карточкой Петербурга и положит начало комплексному освоению подземного пространства российской Северной столицы.
В компании признаются, что генеральная схема организации и использования подземного пространства нашего города была разработана в 1978 году и сегодня уже безнадежно устарела. Однако по данным компании Knight Frank, в Петербурге существует программа создания подземных парковок в центре. Большинство из этих объектов вынуждены будут включить в свой состав существенную торговую и развлекательную составляющую для обеспечения окупаемости строительства.
И все-таки в настоящий момент подземное строительство в городе остается необычной практикой. В связи с этим компания «Адитум» обратилась к городской администрации с предложением о разработке комплексной программы подземного строительства, которая поможет решить задачу отсутствия парковок и целый ряд других инфраструктурных проблем.
Вместо подземелья
С учетом рисков, которые несут в себе проекты подземных торговых комплексов, в Петербурге еще можно найти другие пути инвестиций в недвижимость, считают аналитики. Притом – как минимум не менее доходные. Владимир Ядыкин из Becar Commercial Property St.Petersburg считает, что даже в центре еще много проектов, требующих внимания инвесторов, где полноценное строительство будет гораздо эффективнее, нежели «уход под землю». Это проекты пешеходных зон, неосвоенные территории Лиговского проспекта, зона «ямы» у Московского вокзала. Кроме того, большой объем земель под застройку (для освоения девелоперами) появится после того, как городу удастся вывести из центра железную дорогу.
Николай Вечер вообще утверждает, что высокие доходы для создания коммерческой недвижимости можно получать сегодня не только в центре. «Я не понимаю такого упорного стремления многих инвесторов в центр города, то есть на территории, ограниченные Невой и Обводным каналом, – говорит он. – Например, многие девелоперы сегодня занимаются реконструкцией старых домов в центре. Тогда как в городе существует очень много земель, интересных для застройки, в том числе и для коммерческой недвижимости. Например, довольно много зон, совсем не освоенных девелоперами, находится в поясе между Обводным каналом и Благодатной улицей. Правда, эти земли требуют вложений в инженерную инфраструктуру. Но вряд ли это будет более затратно и менее рентабельно, чем подземное строительство в центре».
