По данным консалтинговых компаний, всего в Московском регионе насчитывается около 45 холодных складов общей площадью порядка 350 тыс. кв. м, из них новых качественных объектов – единицы.
Структура рынка
Основной объем предложения рынка холодильных складов на сегодняшний день формируют:
– овощехранилища, адаптированные под склады-холодильники;
– хладокомбинаты, оставшиеся с советских времен;
– холодильные склады производственных компаний – мясокомбинатов и молокозаводов, сдающих в аренду свободные площади;
– холодильные склады логистических операторов, выделяющих часть площадей для организации холодильно-морозильных складов.
Обычно на низкотемпературных складах хранится и обрабатывается продукция нескольких групп. Это так называемые биржевые товары – мясо, птица, сливочное масло, рыба, стандартные сыры. Товары, относящиеся к группе FMCG: быстрозамороженные морепродукты, полуфабрикаты, овощные смеси; молокопродукты – масло, сыр, йогурты, а также охлажденная продукция – мясо, птица, рыба, детское питание и, среди «прочих» товаров, – лекарства.
Многие компании реконструируют старые помещения овощных баз и ангаров под хранение свежих фруктов и овощей. Некоторые дистрибуторы используют овощные базы для хранения и обработки мясных полуфабрикатов, сыров, майонеза, яиц и т. п.
Низкотемпературные склады в наибольшей степени отвечают требованиям арендаторов, так как именно они могут обеспечить необходимый температурный режим в широком диапазоне.
По словам Максима Шакирова, директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, состояние и производственные мощности существующих в Московском регионе низкотемпературных складов не соответствуют требованиям продовольственного рынка.
«Рынок холодильно-морозильных складов в Московском регионе не развит. Основной объем предложения – созданные в советское время хладокомбинаты – не в состоянии обеспечить потребности активно развивающейся пищеперерабатывающей промышленности», – считает Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium.
Как полагает Наталья Анисимова, руководитель отдела оценки и аналитики компании «НИРА-ФОНДС», одним из препятствий для развития рефрижераторных логистических терминалов является отсутствие инфраструктуры в промышленных зонах Московской области. Спрос на холодильные склады можно удовлетворять, создавая небольшие холодильные мощности в рамках мегапроектов.
Часть (порядка 5%) хладокомбинатов в настоящее время на реконструкции, для другой части предусмотрен вывод за пределы Москвы. По данным Российского союза предприятий холодильной промышленности, в период с 2006 по 2010 годы будет выведено из эксплуатации пять хладокомбинатов с суммарной емкостью около 40 тыс. т, что создаст еще больший дефицит в этом сегменте рынка.
Производители, для хранения продукции которых требуются специальные температурные условия, вынуждены использовать собственные низкотемпературные склады, например «Кампина Ступино», «Эрман Раменское», «Нестле Жуковский», «Лактазиз Истра». Но строительство склада под собственные нужды требует большого объема инвестиций в термооборудование и технологии, поэтому строительство могут позволить себе только крупные компании. Средние и мелкие компании вынуждены довольствоваться арендой или ответственным хранением. «Некоторые крупные пользователи строят собственные холодильно-морозильные склады и полностью используют все площади для собственных нужд, но среди таких компаний тоже наблюдается нехватка площадей, что обусловлено развитием и ростом смежных рынков», – считает Руслан Суворов. Компаний, специализирующихся на ответственном хранении замороженных продуктов, очень мало. Данный бизнес строится в основном на базе бывших советских «холодильников». Основные низкотемпературные склады для ответственного хранения и спекулятивной сдачи в аренду предоставляются компаниями «ИНКО», «КПД Терминал», «Агама», «Алькор-продукт», «Норд-Холод», «Контех», «Страгал», «Заказы»,» Карго Терминал», «Икма», «Садко», «Мосрыбокомбинат», хладокомбинаты № 1, 3, 5, 6, 7, 10, 11, 14 и др. По словам специалистов компании Colliers International, основной пик нагрузки на низкотемпературные склады, когда происходит их полное затаривание, приходится на октябрь-ноябрь и продолжается по апрель-май.
Компании-дистрибуторы замороженной продукции (компании АГАМА, ИНКО, ЛЕДОВО и др.) отмечают, что из-за сезонности спроса на замороженную продукцию у них есть возможность отдавать часть своих морозильных мощностей на ответственное хранение.
Если ехать по МКАД, то в районе Реутова можно наблюдать рефрижераторные вагоны, переделанные под холодильные склады. Чтобы удовлетворить потребности своих клиентов, можайское оптово-розничное предприятие сняло с колесных платформ несколько рефрижераторных вагонов, поставило их на балки и оказывает теперь услуги ответственного хранения. Наличие большого количества клиентов свидетельствует о том, что в городе, во-первых, не хватает холодильных мощностей, во-вторых, возведение специализированных складов очень дорого и чаще всего нерентабельно.
Местоположение и условия
По данным специалистов компании «Нира-фондс», на Москву и Московскую область приходится около 20% всех холодильников и хранилищ, входящих в состав организаций оптовой торговли России.
По данным компании Praedium, на сегодняшний день наблюдается равномерное распределение холодильных мощностей между Москвой и Московской областью. На столицу приходится 50% предложения. В соответствии с программой Правительства Москвы промышленные предприятия выводятся за черту города. Холодильно-морозильные склады располагаются как на территории жилых районов, так и в промышленных зонах (порядка 75% – на территории промзон).
Распределение складов по округам Москвы относительно равномерно. При этом Юго-Западный округ – не имеет ни одного объекта; Южный округ – имеет наибольшее число объектов. Большая часть низкотемпературных складов в Московской области обычно располагается не далее 10–15 км от МКАД. Для оптимального размещения груза холодильный склад должен иметь удобные подъездные пути, достаточное количество разгрузочно-погрузочных ворот, наличие ж/д ветки, наличие рампы и пандуса, компактного фреонового оборудования, бетонного пола под нагрузку не менее 4 т на кв. м и др. Низкотемпературный современный склад может состоять из следующих помещений: холодильник глубокой заморозки и холодильник для рыбы с температурой –18 °С; холодильник охлажденных продуктов, с температурой +2–5 °С; зона разгрузки/отгрузки с температурой 0–5 °С; и зона сортировки с температурой –18 °С. Режим работы такого склада – круглосуточный. Груз поступает на паллетах с автотранспорта и ж/д рефрижераторов, в зависимости от типа товаров паллеты попадают на сортировочные зоны товаров быстрого и медленного движения. Все движение товара отслеживается автоматической системой управления и учета.
Среди крупных объектов, недавно введенных в эксплуатацию, можно выделить морозильный и холодильный складской комплекс класса «А» – «КПД-Терминал». Морозильная часть комплекса, расположенного в 4 км от Москвы по Новорязанскому шоссе, обладает емкостью 12,5 тысячи паллето-мест, холодильная – 24 тысячи паллето-мест. Также к современным наиболее крупным объектам можно отнести проекты компании FM Logistic (складские комплексы в Химках и в Чеховском районе) и Tablogix, имеющих в составе своих комплексов холодные склады.
Ставки аренды
Основные факторы, влияющие на уровень арендной ставки: местоположение; арендуемая площадь; качество оборудования; наличие хороших подъездных путей; зоны обслуживания.
Холодные склады более затратны, чем обычные, как в строительстве, так и в обслуживании, что объясняет повышенные ставки аренды в таких помещениях. По данным компании Becar Commercial Property Moscow, в холодных складах класса «А» ставки аренды доходят до $470 за кв. м в год, в складах низкого класса – «С» и ниже – составляют $180-250 за кв. м в год.
«На рынке наблюдается большой разброс арендных ставок, – отмечает Руслан Суворов. – Рынок аренды холодильно-морозильных складов в настоящее время находится на начальной стадии своего развития. Неудовлетворенный спрос велик, поэтому уровень арендной ставки не всегда соответствует классу объекта в силу низкой структурированности рынка.
В целом арендаторы холодильно-морозильных площадей неактивны в силу отсутствия адекватного предложения.
Новые проекты
Проектов холодильных или морозильных складов недостаточно для удовлетворения имеющихся на рынке потребностей. Один из строящихся объектов – складской комплекс Spring Park общей площадью 100 тыс. кв. м, который расположится на Егорьевском шоссе в пос. Родники. Холодильный склад займет на территории комплекса 7 тыс. кв. м. Строительство склада должно завершиться в конце текущего года.
Еще один проект – склад агропромышленного холдинга «Мираторг», который разместится в 11 км от МКАД в Домодедовском районе. Завершить строительство планируется осенью 2007 года.
Характеристики наиболее крупных холодильных складов Московского региона
| Наименование | Площадь | Температурныйрежим | Местоположение |
|---|---|---|---|
| КПД Терминал | 20 000 кв. м | –18 °C, –24 °C | Новорязанское шоссе, 6 км от МКАД |
| Univeg Logistics | 10 000 кв. м | –2–4 °C, –4–8 °C, –10–14 °C | Носовихинское шоссе, 3 км от МКАД |
| ИНКО | 9 500 кв. м | –22 °С | 25 км от МКАД в юго-восточном направлении в промышленной зоне г. Жуковский. |
