В настоящее время увеличивается как количество операторов, предлагающих финансовую аренду объектов недвижимости, так и масштабы заключаемых сделок. По оценке рейтингового агентства «Эксперт РА», в 2006 году рост основных показателей оказался самым большим за последние пять лет. Объем нового бизнеса составил $14,7 млрд ($8 млрд – в 2005 г.), а суммарный портфель лизинговых компаний – $19,5 млрд. Лизинговые сделки с недвижимостью составляют не более 1% от общего объема российского лизинга, однако основные участники рынка прогнозируют дальнейший рост этого сегмента.
Станут ли сделки крупнее
Что касается Петербурга, то до недавнего времени рынок лизинговых услуг оперировал относительно небольшими цифрами. Однако сегодня показатель средней суммы сделки стал постепенно увеличиваться. По словам руководителя направления лизинга недвижимости ООО «Интерлизинг» Марии Ивановой, первые проекты в области финансовой аренды объектов недвижимости появились в компании в 2003 году. Максимальные суммы сделок, которые с тех пор в течение трех лет проводились ООО «Интерлизинг», не превышали $10 млн.
Однако в 2006 году компания уже профинансировала контракт по сделке, размер которой составил $12 млн. Мария Иванова раскрыла некоторые подробности этого проекта. Например, она сообщила, что площадь объекта, переданного в лизинг, составила 7 тыс. кв. м. Финансирование сделки проведено на следующих условиях: срок погашения кредита – пять лет, сумма авансового платежа – 25%. Ставка удорожания составляет около 6% в год. Процентные ставки по этому контракту не превысят 9–10%.
«Это средние ставки по рынку на данный момент», – считает Мария Иванова. Имена участников сделки Мария Иванова разглашать не стала, однако сообщила, что сделка проводилась по схеме возвратного лизинга. Заместитель коммерческого директора ЗАО «НОМОС-лизинг «Северо-Запад» Геннадий Коваленко рассказал, что в настоящий момент компания «НОМОС-лизинг «Северо-Запад» также прорабатывает несколько крупных сделок. Объемы финансирования не раскрываются, однако Геннадий Коваленко уверил, что сумма самого низкобюджетного контракта составляет $800 тыс.
Стоит отметить, что большинство других участников петербургского рынка лизинговых услуг полагают, что на сегодняшний момент уже накоплена необходимая критическая масса капитала, для того чтобы осуществлять сделки на большие суммы. Тем не менее пока крупные проекты по передаче объектов коммерческой недвижимости в лизинг носят, скорее, эпизодический характер.
Большая часть контрактов заключается в пределах миллиона долларов. По словам коммерческого директора компании «Прогресс-Нева Лизинг» Андрея Майданика, сейчас в работе фирмы находится целый ряд проектов. Но наиболее масштабной является сделка, где сумма контракта превысила 30 млн руб. Предметом лизинга в данном случае является двухэтажное здание, которое используется под развлекательный центр в одном из городов Северо-Западного региона. Площадь объекта превышает 1700 кв. м. Договор финансовой аренды оформляется сроком на пять лет, при авансовом платеже около 5% от суммы сделки.
Лизинг оценили в регионах
Представители петербургских лизинговых компаний отметили также, что чаще сделки по финансовой аренде заключаются с объектами, расположенными в регионах. Причем лизингом недвижимости интересуются прежде всего небольшие компании, которые стоят перед необходимостью приобретения помещения в собственность.
По словам Геннадия Коваленко, в течение последних двух-трех лет ЗАО «НОМОС-лизинг «Северо-Запад» провело порядка десяти сделок именно в региональных городах. Фирмы из самых разных областей деятельности малого и среднего бизнеса – полиграфические, оптовой и розничной торговли, производственно-технические, осуществляющие рекламную деятельность. Предполагается также, что большему количеству сделок, совершаемых в регионах, способ-ствуют относительно короткие сроки оформления. Ведь там эта процедура занимает не более трех месяцев. В Петербурге в течение этого времени идет только подготовка к сделке. «Прежде чем принять принципиальное решение о заключении договора лизинга, – поясняет Геннадий Коваленко, – нам необходимо оценить степень ликвидности приобретаемого объекта, возможные риски проекта, а также финансовое положение клиента. То есть чтобы обезопасить себя, нам фактически приходится влезать в будущий бизнес клиента. И очень часто возникают проблемы с документами, необходимыми для экспертизы проекта».
Как это ни парадоксально, наиболее распространенным препятствием является неспособность потенциальных лизингополучателей разработать технико-экономическое обоснование (ТЭО). Последнее необходимо для того, чтобы спрогнозировать, каким образом по-влияет приобретение объекта недвижимости в лизинг на рентабельность предприятия и на его платежеспособность, не ухудшится ли его финансовое положение. Отсутствие бизнес-плана или ТЭО может свидетельствовать, что должным образом не оценены риски проекта, а также возможность его реализации.
Трудности оформления
Впрочем, не всегда задержка в оформлении договора лизинга недвижимости связана с тем, что клиент не может сразу представить полный пакет документов или документы составлены ненадлежащим образом. По словам Андрея Майданика, оформление в компании «Прогресс-Нева Лизинг» сделки по передаче в лизинг здания развлекательного центра продолжалось около пяти месяцев. «В силу того, что сделка заключалась с клиентом из другого города и была первым опытом сотрудничества с ним, – говорит Андрей Майданик, – особенностью ее стало открытие банковского аккредитива. Перед тем как продать объект лизинга, необходимо было вывести его из-под залога. В связи с этим затянулось и оформление сделки. На сроках отразились и нетипичность оформления, и продолжительные переговоры, и подготовка объекта недвижимости к продаже, и то особое обстоятельство, что здание находилось в залоге у банка».
В то же время Мария Иванова считает, что проблем структурного плана не возникает, когда все спланировано скрупулезно. «Если речь идет о возвратном лизинге, то проблема по большей части заключается в преломлениях стереотипов оборотного кредитования под объект недвижимости. Часто трудно бывает доказать банку, что высокая ликвидность объекта уже сама по себе обусловливает ценность сделки и ее реализации. Трудности, как правило, преодолеваются путем «лобового» продавливания. Других путей пока не существует».
