По оценке специалистов, сегодня на петербургском рынке управления коммерческой недвижимостью действует от 30 до 50 компаний. Из них, по мнению большинства участников рынка, не более 5–10 – крупные компании, имеющие бренд, репутацию и работающие по международным или собственным стандартам управления.
«Необходимо разделять рынок управления объектами коммерческой недвижимости на две составляющие: управляющие компании, созданные собственниками объектов, и внешние, сторонние Управляющие компании. В сравнении со всем рынком офисной недвижимости доля внешних УК невелика. В подавляющем случае собственники объектов предпочитают в силу различных причин создавать собственную управляющую компанию», – констатирует Сергей Игонин, управляющий партнер АйБи ГРУПП.
По данным УК «Система», процент внешнего управления в секторе офисной недвижимости Петербурга составляет 10–15%, в торговом секторе – около 5%.
Управление без представлений
Желание большинства собственников лично контролировать процесс и экономить на управляющей компании приводит к неоправданным потерям, считает Александр Редькин, генеральный директор ООО «АВРОРА Девелопмент».
«Большинство собственников прошли хорошую школу формирования, удержания и укрепления своего бизнеса и не способны в течение столь короткого времени развития рынка управления оценить его по достоинству. Культура отношений собственник – управляющий при отсутствии должного доверия с каждой стороны пока еще довольно низкая. Отрицательные социальные явления (рейдерство, например) дополнительно стимулируют собственников на создание «карманных» управляющих компаний», – говорит Александр Редькин.
По мнению Евгения Рязанцева, советника УК «ВМБ-Траст», отдавать предпочтение внутреннему управлению побуждает собственников исторически сложившийся «купеческий» менталитет, уровень общей культуры и образования. А главное – недостаточная популяризация и продвижение услуг управления.
В результате, признают специалисты, у большинства собственников просто нет четкого представления о функциях управляющих компаний. По наблюдениям Александра Редькина, не более 25–30% собственников знакомы с международными стандартами управления, а около 10% вообще не понимают, в чем заключается деятельность управляющей компании. «Представление о функциях и деятельности УК имеет не более 50% собственников. Еще меньшая часть из них способны детально обсуждать подробности управления и эксплуатации», – констатирует он.
Впрочем, собственник собственнику рознь, считает Анна Деркач, генеральный директор Praktis Property & Facility Management. Недавно эта компания заключила с Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) договор на оказание услуг по техническому обслуживанию и клинингу. В соответствии с договором Praktis PFM будет осуществлять работы по техническому обслуживанию и уборке помещений ГУИОН и 18 районных Проектно-инвентаризационных бюро (ПИБ), общей площадью 11,8 тыс. кв. м.
Город как крупнейший собственник коммерческих помещений все активнее прибегает к услугам профессиональных управляющих компаний. В этом году КУГИ запланировал передать в доверительное управление 40 тыс. кв. м. Среди наиболее привлекательных адресов называются Финский пер., 4, Мучной пер., 2, наб. р. Фонтанки, 4, а также здание на ул. Зодчего Росси, 1–3, общей площадью 33 тыс. кв. м.
Под прикрытием теории
Сергей Максимов, доктор экономических наук, профессор кафедры экономической теории ИНЖЭКОНа, напоминает об основных уровнях управления – Facility Managment (управление технической эксплуатацией объекта), Property Managment (взаимодействие с арендаторами, бухгалтерское и правовое сопровождение процесса управления) и, наконец, Asset Management – управление активами, портфелем недвижимости, финансовыми потоками собственника недвижимости (доходы собственника от недвижимости управляющий получает на свой счет, он может распоряжаться ими за собственника).
По словам Сергея Максимова, о третьем уровне управления в России, в том числе в Петербурге, говорить не приходится, поскольку портфели еще не сформировались. Напротив, два других направления развиваются активно и в основном соответствуют общепринятым представлениям об управлении недвижимостью.
Формулировки предлагаемых услуг и количество пунктов варьируются от компании к компании. Как и реальность выполнения всех функций. Зачастую, признают специалисты, управление объектом коммерческой недвижимости сводится к трем основным моментам: обеспечение максимальной заполняемости здания арендаторами, обеспечение наличия необходимого спектра услуг для арендаторов в соответствии с классностью бизнес-центра и эксплуатация объекта.
Однако, как считают профессионалы, грамотное управление объектом, совмещение Facility и Property Management способствует не только стабильному получению дохода, но продлевает продолжительность получения этого дохода, срок «жизни «объекта, увеличивает его стоимость.
«Профессиональные управляющие компании лучше понимают возможности использования инвестиционных качеств недвижимости, с этой точки зрения они более сильны на рынке. Собственник, для которого это все равно сопутствующий бизнес, не столь объективно может оценить востребованность объекта, его перспективность не только с точки зрения использования, но и с точки зрения перепрофилирования. Поле решений, которые собственник может предложить для объекта, – гораздо уже», – полагает профессор Сергей Максимов.
Оборонное управление
Тем не менее большинство собственников, независимо от количества принадлежащих им квадратных метров, сегодня выбирают вариант внутреннего управления. Интересный пример – ОАО «ЛОМО», владеющее более чем 500 тыс. кв. м, из которых почти половина площадей относится к инвестиционной недвижимости и используется в коммерческих целях.
Управление корпоративным имуществом как одно из направлений деятельности компания начала развивать в 1993 году. За период с 2000 по 2007 год доходы от управления корпоративным имуществом ЛОМО ежегодно увеличивались, и среднегодовой темп роста составил более 25%. Сейчас в ЛОМО проходит процесс преобразования Дирекции по управлению корпоративным имуществом в обособленное подразделение с функциями управляющей компании.
«Безусловно, мы рассматривали вариант привлечения к управлению недвижимостью профессиональную управляющую компанию. Несмотря на то, что такой подход имеет существенные достоинства, для ЛОМО подобный вариант оказался не самым привлекательным.
Его недостатки в том, что сохраняется собственная служба по управлению операционной недвижимостью, остается необходимость выделения объектов исключительно для коммерческого использования в условиях единого имущественного комплекса, возникает излишне сложная система договорных отношений», – рассказывает Марина Зверева, заместитель генерального директора – директор по управлению корпоративным имуществом ОАО «ЛОМО».
По ее словам, модель внутреннего управления предоставляет возможность комплексного подхода, в том числе, и к операционной производственной недвижимости, управление которой требует не меньше внимания, чем объекты, которые находятся в коммерческом использовании.
Штучный товар
Самостоятельно управлять своим пока еще не существующим объектом собирается и ООО «Сестра Ривер Девелопментс», реализующее проект «Петровский Арсенал», в рамках которого будет построено порядка 50 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. По мнению Ольги Копейкиной, директора по продажам и маркетингу ООО «Сестра Ривер Девелопментс», управляющая компания, способная обеспечить полный перечень услуг по управлению и эксплуатации объектов недвижимости внешних клиентов, является «штучным товаром» на петербургском рынке коммерческой недвижимости.
«Являясь собственником земли и зданий, на ней расположенных, компания планирует сдавать в аренду коммерческие помещения. Для управления комплексом мы планируем создать отдельную управляющую компанию, чтобы гарантированно обеспечить клиентам высокий уровень эксплуатации и обслуживания», – говорит Ольга Копейкина.
В то, что какой-либо собственник может доверить свою недвижимость какой-то сторонней управляющей компании, не верит Владимир Коняев, один из собственников БЦ «Аврора».
«У нас не сформирован рынок, где есть профессиональные компании с громким именем, которые дорожат своей репутацией. По крайней мере, мне они не известны, хотя на слуху много компаний. Кроме того, важен момент аффилированности. Ведь одно дело, когда деньги платятся сторонним людям, другое дело, когда существует что-то внутри своей структуры. Получается, что ты перекладываешь деньги из кармана в карман, – рассуждает Владимир Коняев. – Мы сами управляем своим объектом уже около четырех лет. В понятие управление в данном случае я вкладываю весь процесс с нуля – от перепрофилирования объекта до наполнения его арендаторами и руководства текущей деятельностью. Мы эти стадии сами проходили и проходим сейчас».
Спортивный интерес
«Началу нашего проекта «Деловой центр «Александр Невский» послужило желание развивать новое направление бизнеса – девелопмент. Была идея не только получить единичный объект недвижимости и финансовый поток, но и структурно организовать сам процесс от начала до конца, поэтому у нас был интерес и объект построить, и получить дополнительные знания, опыт и навыки в управлении недвижимостью. Так что на создание своей управляющей структуры мы были настроены изначально», – рассказывает Валерий Зубов, директор «УК «АТРИА», созданной для управления офисным центром «Александр Невский» его собственником – компанией «НеоИнвест».
По словам Зубова, уже в процессе ввода в эксплуатацию здания собственники проводили маркетинговые исследования, консультации с коллегами из управляющих компаний. Получив коммерческие предложения от ряда ведущих управляющих компаний, проанализировав их, в ООО «НеоИнвест» пришли к выводу, что с точки зрения и экономики, и будущего развития интереснее организовывать свою управляющую компанию.
«Созданная УК целиком освобождает собственника от всех хлопот, связанных с этим объектом, и в дальнейшем мы намерены сохранить такую структуру. Сейчас мы одновременно работаем над тремя новыми проектами в области коммерческой недвижимости, где собираемся использовать полученный опыт», – говорит Валерий Зубов. По его словам, привлечение управляющих компаний больше подходит для случаев, когда объект недвижимости является непрофильным для собственника или приобретается с целью вложения финансовых средств без дальнейших планов по расширению бизнеса, связанного с недвижимостью.
