Предпродажные приготовления стартовали

Ситуация должна кардинальным образом поменяться c началом осени, когда на торги начнут выставлять гораздо большее количество объектов. В апреле Фонд имущества провел пять аукционов по реализации зданий с участками и лишь три – по продаже права аренды земельных участков под строительство объектов различного назначения. Десять раз проводились торги по реализации небольших встроенных помещений – подвалов и цокольных этажей.

С июня начнется сезонный спад – на торги выставят минимальное количество объектов.

Лучше дешевле, но больше

Знаменитое правило Генри Форда о том, что лучше продавать много дешевого, чем мало дорогого, к данной ситуации подходит как нельзя лучше. Небольшие помещения под размещение кафе, магазинов, прачечных и других предприятий малого бизнеса раскупаются с завидной быстротой. Причем цены на них в ходе торгов порой вырастают в несколько раз. Особенно – если объект находится в историческом цент-ре Северной столицы или на территории так называемой петербургской Рублевки, коей традиционно считается Курортный район.

Так, одним из наиболее крупных реализованных Фондом имущества лотов стал подвал площадью 602 кв. м, расположенный на Биржевом пер., д. 1/10. Покупатель – частный предприниматель, заплативший за объект 23,2 млн руб. При этом стартовая цена составляла «всего» 7 млн.

Более чем в 4 раза выросла стоимость помещения в 121 кв. м, расположенного на 6-й линии Васильевского острова, д. 21. При начальной цене лота в 4,2 млн руб. его удалось продать за 18,1 млн.

Еще один ценовой рекорд был достигнут при одновременной продаже пяти помещений, расположенных на Приморском шоссе, д. 272. Объекты, общая площадь которых составляет 763 кв. м, были проданы за 25 млн руб. Начальная цена лота составляла 14 млн руб. Победитель – частный предприниматель.

Остальные реализованные объекты к разряду крупных не относились. Некоторые из них так и не удалось реализовать, поскольку инвесторы ими попросту не заинтересовались. Однако в ходе аукционов цена практически всех помещений увеличивалась как минимум в 1,5–2 раза. Так, помещение площадью 80 кв. м, расположенное на Ленинском пр., д. 97, корп. 3, было продано за 5,3 млн руб. при начальной стоимости лота в 2 млн.

Привлекательные руины

Разрушенные и пустующие здания с прилегающими к ним земельными участками в апреле также пользовались стабильным спросом. Из восьми выставленных на продажу объектов не удалось продать лишь три – инвесторы или не хотели предлагать на аукционе свою цену, или вообще не подавали заявок на участие в торгах. Однако за счет значительного превышения начальной стоимости некоторых проданных объектов городская казна внакладе не осталась.

Самым крупным реализованным в апреле лотом стал пятиэтажный расселенный жилой дом площадью 278 кв. м и земельный участок площадью 657 кв. м на Воронежской ул., д. 45, лит. Б. За данные объекты боролись 18 претендентов. В результате здание с участком достались победителю аукциона за 63,2 млн руб., что более чем в 7 раз превысило начальную цену (9 млн руб.).

В течение 3,5 лет покупатель, коим стал частный предприниматель, должен снести нынешнее здание и возвести на освобожденном участке гостиницу. Цена продажи других реализованных Фондом имущества зданий порой значительно превышала стартовую стоимость (см. таблицу на стр. 62).

Драгоценная земля

В течение апреля Фонд имущества выставил на продажу право аренды лишь семи земельных участков, два из которых не были проданы из-за отсутствия заявок. Наиболее удачным был конец месяца, когда на аукцион были выставлены сразу четыре объекта. Причем все они ушли со значительным превышением стартовой цены.

Площадь лота, расположенного северо-восточнее дома № 21, корпус 2, по улице Шаврова, составляет 806 кв. м. На участок претендовали шесть компаний, в результате торга между которыми стоимость аренды земли выросла в 5 раз (с 519 тыс. до 2,619 млн руб.). Победителем стало ООО «Русь Финанс».

Второй выставленный на торги участок, площадь которого составляет 3,2 тыс. кв. м, располагается напротив дома № 116 по Школьной улице. В аукционе по продаже права его аренды принимали участие 12 претендентов, в торгах между которыми стоимость лота увеличилась в 7,5 (!) раза – с 1,8 млн до 13 млн руб. Победителем стало ООО «Мосстройинвест».

Земельный участок площадью 7,49 тыс. кв. м, расположенный юго-западнее дома № 277, лит А, по проспекту Обуховской Обороны, был продан за 14,282 млн руб. при начальной стоимости в 4,47 млн. Покупатель права аренды – ООО «Стройимпульс Инвест». Эта же компания выкупила лот, находящийся северо-западнее дома № 29 по Купчинской улице. За участок компания заплатила 19 млн руб. при стартовой стоимости объекта в 3,533 млн руб.

Все проданные земли предназначены для строительства объектов нежилого назначения. Ни одного «пятна» под возведение жилья продано не было. Что при постоянно возрастающем спросе на землю не может не сказаться в дальнейшем на стоимости жилья. Ведь реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» сопряжена с необходимостью постоянного повышения объемов строительства. Что в отсутствии выставляемой на торги земли представляется делом весьма затруднительным. В то же время, как заявляют городские чиновники, в скором времени Фонд имущества должен существенно активизировать свою деятельность по продаже предназначенной для строительства жилья земли. Так, по словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, до конца текущего года Фонд имущества Петербурга должен выставить на продажу более 120 участков. На этих землях можно будет построить 4,4 млн кв. м жилья. При этом, по словам Романа Филимонова, в прошлом году с торгов было продано всего сорок земельных пятен, предназначенных для возведения 1,14 млн «квадратов» жилой площади.

Анонсы торгов, проводимых ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в июне 2007 года

Продажа права аренды земельных участков

Продажа объектов нежилого фонда

Продажа зданий с земельными участками

Областная активизация

Апрель можно с полной уверенностью назвать продуктивным лишь для Фонда имущества Ленинградской области. В отличие от последних месяцев, когда официальный продавец региональной собственности практически не проявлял активности, последние события не могут не радовать инвесторов. Однако по сравнению с деятельностью петербургских коллег масштабы его деятельности весьма незначительны. В частности, областной Фонд имущества реализовал право аренды здания бывшего ПТУ в Новой Ладоге. На закрытые по форме подачи предложений торги были выставлены общественно-бытовой блок и здание мастерских, принадлежащих ныне не функционирующему училищу. Общая площадь объектов составляет около 4 тыс. кв. м. В аукционе принимали участие два претендента. Победителем было признано ЗАО «Имбит», предложившее за здания 2,18 млн руб. Эти средства будут перечисляться в бюджет Ленобласти в течение пяти лет. За это время инвестор должен отремонтировать помещения, после чего компания сможет переза-ключить договор аренды.

Кроме того, областной Фонд имущества реализовал несколько участков под индивидуальное жилищное строительство. На торги было выставлено 16 земельных «пятен» в четырех населенных пунктах Гатчинского района (5 – в поселке Кобралово, 7 – в деревне Красницы и по 2 надела в поселках Сусанино и деревне Заборье).

Площадь участков варьировалась от 12 до 18 соток, стартовая цена – от 215 тыс. до 301 тыс. руб.

Меньше всего граждан заинтересовали земли деревни Заборье. Первый расположенный там участок вообще не был продан из-за отсутствия заявок, а желание приобрести второй изъявил лишь один покупатель. Согласно Земельному кодексу единственный претендент на приобретение земли имеет право в течение десяти дней заключить договор купли-продажи с администрацией сельского поселения.

Нешуточные страсти разгорелись за право купить другие лоты. В ходе проведения торгов цена некоторых объектов увеличивалась на 50–70%. Так, участок в Сусанино при стартовой стоимости 301 тыс. руб. был продан за 511 тыс.

Стоит отметить, что областной Фонд имущества уже проводил торги по продаже земли. Однако первый опыт нельзя было назвать удачным – в конце прошлого года из 17 выставленных на продажу лотов продали лишь четыре. По словам специалистов областного Фонда имущества, фиаско было связано с неудачно выбранным временем проведения торгов. Прошлые ошибки Фонд имущества Ленинградской области планирует учесть при организации дальнейших аукционов. А таковых в ближайшей перспективе будет немало. В скором времени областной Фонд имущества собирается выставить на продажу порядка сорока участков под строительство индивидуальных жилых домов и многоквартирных зданий.

Общая площадь планируемых к реализации земель составляет 1,6 тыс. га. На них можно построить более 1 млн кв. м жилья. В частности, в Кингисеппском районе планируется возвести более 700 тыс. «квадратов», в Приозерском – порядка 322 тыс., а в Волхов-ском – около 62 тыс. кв. м. Кроме того, в ближайшее время областной Фонд имущества планирует продать земли рядом с деревней Кудрово. На торги будет выставлено право восьмилетней аренды земель для их комплексного освоения.

Летнее затишье

В первом месяце лета Фонд имущества не планирует проводить каких-либо значимых аукционов. С торгов планируется продать порядка 50 встроенных помещений и подвалов, комплексный лот из нескольких зданий с земельными участками, право аренды двух «пятен» под строительство объектов нежилого назначения. В целом же крупных аукционов пока не предвидится. Спрос на земельные участки под жилищное строительство, как и раньше, превышает предложение в несколько раз – за последнее время на торги подобные лоты практически не выставляются.

Противоположная ситуация наблюдается в сегменте продажи зданий с прилегающими к ним участками. Успех аукционов по реализации аварийных зданий с участками предопределил количество предлагаемых для продажи инвесторам объектов. В течение ближайшего времени на торги будет выставлено несколько десятков аварийных зданий. Соответствующие планы были озвучены на одном из недавних заседаний правительства. По словам председателя Жилищного комитета Юниса Лукманова, в скором времени администрация начнет расселение нескольких десятков аварийных домов в разных частях Северной столицы. Всего планируется расселить 74 объекта – 69 домов и 5 общежитий. До 1 июля текущего года на рассмотрение городского правительства планируется представить полный перечень планируемых к расселению зданий. Как заявил вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров, после утверждения данного перечня его передадут в Комитет по управлению городским имуществом. Последний, в свою очередь, должен включить эти объекты в перечень предназначенных для продажи зданий с участками.

Итоги торгов по продаже зданий с земельными участками, проведенных ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в апреле 2007 года

Текст: Сергей Бардин