По словам генерального директора ООО «Центр Проектов Развития Недвижимости «Вечер» Николая Вечера, в ближайшее время рынок земельных участков под коммерческую застройку в Петербурге будет развиваться по модели Москвы. «Сегодняшняя ситуация на московском рынке такова, что свободных участков внутри МКАД почти не осталось, – говорит Николай Вечер. – Цена на участки, расположенные снаружи МКАД, находится на таком уровне, что логистическим операторам приходится развивать свои территории, руководствуясь в первую очередь стоимостью земли. При этом «дорогая» земля остается для жилищного строительства и торговых операторов».
Стоимость земельных участков в Петербурге, район КАД
| Назначение и локация участка | Средняя цена, $ за кв. м |
|---|---|
| Под различные функции | 40–80 |
| Под жилую застройку | 200–600 |
| Под производство, склад | 30–90 |
| Под торгово-складскую недвижимость | 90–300 |
| Свободный участок, у КАД (инженерно неподготовленная территория, требующая перевода из сельскохозяйственных земель) | 10–70 |
| Свободный участок, у КАД (инженерно подготовленная земля) | 30–200 |
Городская земля в дефиците
По словам Николая Вечера, в Петербурге только начинают появляться крупные логистические проекты, но при анализе их расположения уже сейчас очевидно, что в ближайшем будущем некоторые районы будут «перегреты», если все заявленные проекты реализуются. К таким районам относится, в первую очередь, зона Шушар вдоль Московского шоссе. Также надо отметить, что имеющиеся транспорт-ные развязки не рассчитаны на все возрастающий объем грузоперевозок, а значит, от заинтересованных компаний потребуются дополнительные инвестиции в организацию новых развязок и переездов.
Дефицит земли может обостриться и по мере претворения в жизнь планов города и области по развитию портов. «Ситуация парадоксальна: в настоящее время большинство импортируемых грузов доставляется из портов Финляндии для таможенной очистки в Москву, а потом возвращается обратно в Петербург (это автомобили, электроинструмент, бытовая техника и т. д.), – объясняет Николай Вечер. – Компании-импортеры пока считают такой путь наиболее рентабельным. Но данная ситуация должна измениться, и правительство РФ заявляет о поддер-жке в решении этого вопроса».
В 2005 году Законодательным Собранием Петербурга был принят Генеральный план развития города до 2015 года. Согласно этому плану промышленные предприятия, находящиеся в центре города, должны уступить свое место объектам торговли, жилья и центрам развлечений. По словам Николая Вечера, многие инвесторы сейчас заинтересованы в приобретении промышленных территорий на границе Петербурга или в Ленинградской области, для дальнейшего перевода на них производств из центра и перепрофилирования освобождаемых зон.
Спрос превышает предложение
Спрос на участки вокруг КАД превышает предложение. Но, по словам экспертов, потенциал еще не исчерпан. «Многие земли вокруг КАД, пригодные под коммерческое использование, инженерно не подготовлены, – говорит Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитики Becar Commercial Property SPb. – Сейчас процесс перевода этих земель и их инженерная подготовка активизировались». Земли вокруг КАД в основном приобретаются с целью спекулятивных инвестиций (по данным компании Praktis CB, таких сделок больше половины), под строительство складских терминалов, автосалонов, АЗС, торговых центров. «Спрос на крупные земельные участки от 50 га имеется со стороны крупных девелоперов жилья, реализующих проекты квартальной застройки по периметру города», – считает Юлия Дровянникова, исполнительный директор Praktis CB.
Перспективные направления
Стоимость земли вокруг уже действующих участков Кольцевой автодороги, а также неподалеку от строящихся и проектируемых отрезков КАД существенно различается. Цена зависит от местоположения земли, удаленности от КАД, направления, формы предоставления земельного участка под строительство: он может находиться в собственности инвестора или в безвозмездном пользовании, либо передаваться компании по договору аренды. «Стоимость зависит и от наличия транспортных подъездов – наиболее ценно присутствие вблизи участка железнодорожных путей, а также наличие инженерно подготовленных территорий», – считает Игорь Лучков. Цены на земельные участки в районе КАД могут колебаться в пределах $10–250 за кв. м. Дороже всего стоят земли у наиболее пропускных транспортных шоссе с инженерной подготовкой. Наименее дорогие участки – это инженерно неподготовленные земли, требующие перевода из категории сельскохозяйственных земель.
Среди наиболее привлекательных территорий КАД – восточная, южная и юго-западная часть Кольцевой. «Среди востребованных территорий в зоне КАД можно назвать «восточные» земли в районе Янино и Суоранды, «южные» земли вдоль Московского шоссе до развязки на Колпино и «юго-западные» земли в районе Волхонки и Таллин-ского шоссе, – говорит Николай Вечер. – «Северные» земли значительно перегреты по цене предложения (встречаются цены в $250 за кв. м). Столь высокая цена не позволяет создавать в этом районе проекты в сфере логистики и промышленности». Кроме того, по словам Николая Вечера, северное направление неинтересно с точки зрения транспортной логистики: в Петербурге основные транспортные потоки направлены на юг – Московское и Киевское шоссе. Весьма перспективно западное направление от Таллинского шоссе до Бронки вдоль КАД. Здесь еще встречаются предложения по цене ниже $10 за кв. м, однако по мере строительства КАД цена будет стремительно расти до $60–70 за кв. м.
