Публикация каждой статьи, в которой финансовые эксперты сравнивают доходность разных инструментов инвестирования, сопровождается читательскими комментариями, общий смысл которых сводится к сакраментальному «Аналитики все врут!». Корреспондент БН, в силу обстоятельств оказавшаяся в шкуре инвестора, проверила теоретические выкладки специалистов на практике. Как выяснилось, их умозаключения и рекомендации не так уж далеки от истины.
Неожиданный бонус
Два года назад, покупая однокомнатную квартиру в строящемся доме, мы собирались решить жилищный вопрос выросшего ребенка, а не приумножить вложенные средства. Но конъюнктура рынка и, возможно, тщательный выбор инвестора (об этом опыте корреспондент ранее рассказала читателям БН) принесли неожиданный бонус.
Однокомнатная квартира площадью 33 кв. м была приобретена на начальной стадии строительства в конце октября 2011 года за 2,243 млн руб. (цена включает в себя также затраты на бронирование объекта). Застройщик справился с обязательствами досрочно: дом был построен и сдан госкомиссии на полгода раньше срока, летом 2013-го. Квартиры начали передавать дольщикам осенью. К этому моменту их стоимость заметно подросла: «однушки» указанной площади предлагались в сданном корпусе по переуступке от 3,2 млн руб. и более.
Неожиданно полученный «профит» подтолкнул к решению продать квартиру до подписания акта приема-передачи (это снимает вопрос об уплате налога). Чтобы товар не «залежался», цену выставили минимальную и взяли на себя расходы по переуступке (застройщик оценил свое разрешение на переоформление ДДУ в 60 тыс. руб.).
Квартира была продана в начале октября за 3,2 млн, то есть – деньги были «вынуты» из объекта инвестирования примерно через два года (далее для упрощения расчетов доходности будем считать – через 730 дней). Чистая прибыль составила 897 тыс. руб. На вырученную сумму было куплено жилье побольше, с более отдаленным сроком сдачи. Но это уже другая история.
Природное любопытство и профессиональный интерес побудили подсчитать доходность собственных инвестиций. Расчет велся по формуле D = ((ΔS)/Sнач) * 365/T * 100%, где D – искомая доходность, ΔS – результат инвестирования в абсолюте, Sнач – сумма первоначальных инвестиций, T – количество дней в рассматриваемом периоде. Итог несложных действий на калькуляторе порадовал – получилось 19,9% годовых.
Личный результат подтвердил выводы аналитиков рынка недвижимости. «Люди, вложившиеся в строящееся жилье полтора-два года назад, получили доходность в среднем 15% годовых. В отдельных проектах доходность составила 20%. Например, можно выделить «Северную долину» на Парнасе и ЖК «More» в Красносельском районе. Больше всего за этот период выросли в цене квартиры с отделкой в жилых комплексах, располагающихся в спальных районах города. На эти объекты спрос был самый высокий, поэтому цены росли быстрее всего», – говорит директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян.
Возможная альтернатива
Обычно в качестве альтернативы инвестированию в строящуюся недвижимость рассматривают покупку квартиры на вторичном рынке с последующей сдачей в аренду или банковские депозиты. Доходность этих инструментов не проверена автором на собственном опыте, но она просчитывается весьма близко к реальным показателям.
Два года назад в числе прочих вариантов рассматривалась покупка жилья на вторичном рынке. Скромная сумма оставляла минимальный выбор: за два с небольшим миллиона предлагались либо крохотные студии в старом фонде и бывших общежитиях, либо однокомнатные квартиры в старых панельных домах в Сертолово, Красном Селе и прочих удаленных территориях. Всерьез рассматривался единственный объект – однокомнатная хрущевка на первом этаже на самой краю поселка Мурино, продававшаяся за 2,25 млн руб.
Перед сдачей в аренду требовался косметический ремонт, покупка мебели и бытовой техники. Даже если поклеить бумажные обои, купить бывшие в употреблении холодильник и диван, затраты «на входе» возрастали на 50 тыс. руб. и в совокупности составили бы не менее 2,30 млн руб.
Подсчитаем возможные доходы. Старую квартирку, находящуюся далеко от метро, вряд ли удалось бы сдать дороже, чем за 15 тыс. руб. в месяц. За два года суммарные платежи составили бы 360 тыс. руб. Сам объект с осени 2011-го подорожал весьма умеренно: аналогичные квартиры вокруг Девяткино, судя по данным БН, выставляют на продажу за 2,40-2,55 млн руб.
Пренебрежем расходами на непредвиденный ремонт сдаваемого в аренду жилья, на проведение сделки и т.д. Просто потому, что затраты на устранение текущих поломок в квартире спонтанны и плохо просчитываемы, расходы на проведение сделки зависят от того, привлекался риэлтор или обошлись «своими силами». В таком случае максимальный «профит» от сдачи квартиры в течение двух лет и от разницы цен покупки и продажи составил бы 610 тыс. руб. А доходность, рассчитанная по приведенной выше формуле, – 12,9% годовых. Что тоже весьма неплохо, так как превышает уровень официальной инфляции.
«В среднем рентная доходность (отношение арендных платежей за год к рыночной стоимости недвижимости, выраженное в процентах) может варьироваться в диапазоне 3-6%, а общая годовая рентабельность – с учетом прогнозов роста стоимости недвижимости на локальном рынке и дисконтирования на инфляцию – вполне может достигать примерно 8-10%», – считает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.
В рамки первого показателя, обозначенного аналитиком, наш пример вполне укладывается – рентная доходность от сдачи в аренду составляет 5,3%. Зато общая годовая рентабельность после коррекции на инфляцию получается чуть ниже, примерно 6,7%. Слишком медленно росли цены на недвижимость в этой части мегаполиса.
Другой путь приумножения накоплений – размещение денег на банковском депозите. В 2011 году, когда начиналась описываемая история, ставки по вкладам были не высоки, на уровне 5-7% годовых. Но в октябре произошел разворот банковского рынка и депозиты стали предлагаться на лучших условиях. Отдельные банки, не входящие в ТОП-10 кредитных организаций, предлагали 9-10% годовых.
Предположим, что вместо покупки недвижимости сумма была размещена на депозите на два года под 10% годовых с капитализацией процентов. «На выходе» получили бы дополнительно к основному капиталу 495 тыс. руб., а годовая доходность составила бы 10,8%. И опять аналитики недалеки от истины. «С учетом темпов инфляции дисконтированная доходность будет минимальной – 1,5-2%. В целом аналогичная картина с валютными вкладами – ставки по ним примерно на 2-3 п.п. (процентных пункта) ниже рублевых.
Стоит подчеркнуть, что такие консервативные продукты, как вклады фундаментально ориентированы на сохранение сбережений и не являются инструментами инвестирования», – комментирует Максим Клягин.
Большая ложка дегтя
Отдельно взятый случай удачной инвестиции в строящуюся недвижимость доказывает только одно: иногда, вложив деньги на уровне котлована, можно получить ощутимую прибыль. Или – не получить. Тому тоже есть конкретные примеры из жизни.
Год назад знакомый купил в одной из новостроек Мурино студию площадью 27 кв. м за 2,1 млн руб. На нынешнем этапе строительства, примерно за полгода до сдачи дома, ее можно продать за 2,3 млн руб. Несложно убедиться, что доходность уступает даже банковским вкладам и составляет пока 9,5% годовых.
В медленном росте цены «виновато», видимо, активное строительство в Мурино и Девяткино – рынок просто наводнен аналогичными предложениями от десятков застройщиков. Предугадать такой поворот сложно, но можно: застройщики, как правило, озвучивают свои намерения по развитию крупных территорий заранее.
Есть и еще одно «но». Период высокой инвестиционной привлекательности строящейся недвижимости, возможно, заканчивается. «В связи с появлением большого количества новых жилых проектов эконом-класса на рынке Петербурга рост цен замедлился. Поэтому мы прогнозируем, что со следующего года доходность вложений в строящуюся недвижимость несколько снизится и будет составлять 10-15% в год», – предупреждает Галина Санамян.
К примеру, вряд ли удалось бы повторить «фокус» с получением ощутимой прибыли от инвестиций в третью или четвертую очередь того ЖК, где два года назад была куплена та самая «однушка». Сейчас однокомнатные квартиры в корпусах, которые должны быть сданы через два года, продаются почти за 3 млн руб. И нет особых оснований предполагать, что к моменту сдачи дома их стоимость вырастет на 30-40%.
По мнению представителей рынка недвижимости, из-за бурного строительства (а количество новостроек в Петербурге в этом году очень большое) выбрать «правильный» объект для вложения средств с целью инвестиций будет все сложнее.
