 |
– Андрей Владимирович, насколько актуальны коллекторские услуги в сфере аренды коммерческой недвижимости?
– Многие полагают, что коллекторские компании работают в основном с долгами физических лиц. Но это не так. Например, в нашей компании примерно половина сотрудников занимается взиманием долгов с физических лиц и половина – с юридических. Есть фирмы, для которых долговые отношения между компаниями – единственное или основное направление работы.
– Кто обращается к вам за помощью?
– К нам обращается довольно много арендодателей-кредиторов. Невыплату арендной платы мы делим на два основных вида: первый – длительная непроплата при условии, что фирма-арендатор никуда не делась, и второй вид – это когда фирма вдруг исчезла. В первом случае процент успеха велик. Во втором – перспектив гораздо меньше. Как правило, это случаи мошенничества, когда арендатор заранее планировал аферу.
– То есть существует два основных вида неплательщиков?
– Да. Скажем так, злостные – те, кто заведомо шел на обман. И те, кто просто попал в сложную экономическую ситуацию.
– Какие размеры задолженности обычно фигурируют в заявках обращающихся к вам арендодателей?
– Минимальная сумма – 50 тыс. руб., максимум – три, четыре, пять млн руб. Но самый распространенный вариант – это долг в размере примерно 500 тыс. руб. Мы стараемся сразу отсеивать бесперспективные дела. Так лучше не только нам, но и нашим клиентам. Зачем обнадеживать их напрасно? Кстати, очень важный момент! Мы стараемся не работать с неадекватными клиентами.
– Что значит, с неадекватными?
– Иногда приходят люди и говорят: «Нам должны двести тысяч семьсот пятьдесят рублей. Мы хотим получить эти деньги и ни копейкой меньше». Как правило, кредитору приходится идти на уступки в сроках или размерах, чтобы получить основную часть долга.
– В каких случаях может идти речь о выкупе долга?
– Практика выкупа долгов развита на Западе. А нас подобный бизнес (и то в зачаточном состоянии) существует лишь в банковской сфере. В случае аренды долги редко оказываются ликвидными. Мы такие долги не покупаем. Но помогаем возвращать.
– Как именно? Каков алгоритм действий ваших сотрудников вашей компании?
– Все зависит от того, в каком состоянии дело на момент обращения к нам. Первое, что мы делаем, – знакомимся с документами. Второй шаг – выработка стратегии. Затем, как правило, мы ищем «ахиллесову пяту» должника. Это может быть не совсем законное ведение бухгалтерии или что-то еще.
– А каким образом вы отыскиваете слабые стороны должников?
– Есть профессиональные секреты, но все, что касается ведения двойной бухгалтерии или расчетов наличностью – элементарно. Можно прийти в компанию под видом клиентов и получить на руки подтверждение этих нарушений. Я озвучил самый банальный вариант, есть и другие. А когда нелицеприятная информация о фирме оказывается у нас в руках, назначается встреча, где мы расставляем все точки над «i». Еще раз подчеркну, что мы и наши коллеги общаемся исключительно в рамках закона и очень миролюбиво. Но, тем не менее, мы объясняем должникам, что им лучше расплатиться с нашим клиентом. Потому что следующим шагом может быть обращение в суд или даже возбуждение уголовного дела. Как вы понимаете, за долги по аренде уголовное дело никто не возбудит, а вот за уход от налогов – вполне реально.
– Что происходит, если должник подтверждает готовность сотрудничать, но у него сложная финансовая ситуация?
– Есть масса вариантов. Рассрочка долга, дисконт, даже возврат долга товаром. У нас был случай, когда должником оказалась компания, занимавшаяся реализацией парфюмерии и косметики. Мы помогли реализовать часть товара по заманчивым для покупателей ценам и даже взяли часть товара на подарки своим сотрудникам в счет погашения долга.
– Можно ли застраховаться от арендаторов-мошенников? Заранее разглядеть в них недобросовестных клиентов? Что вы можете посоветовать арендодателям?
– Мошенников, конечно, сложно определить. Они «профессионалы» и легко входят в доверие. Но, заключая договор, надо выяснить максимум фактических данных о компании. Первое, попросить у них выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Потом пообщаться с директором – это вторая заповедь арендодателя – и сделать ксерокопию его паспорта. Самый нехороший симп-том – если помещение пустеет. Чаще всего это заметно на складах. Например, товар вывозится, а новый не появляется. Это первый звонок.
– Арендаторы каких именно помещений чаще становятся не-плательщиками? Есть ли группа риска среди собственников или рискуют владельцы всех помещений: и офисных центров класса «А», и более скромных офисов?
– Есть группа риска. в основном, это те, кто сдает помещения бывших заводов, НИИ, складские помещения. Хотя примерно два года назад в Москве был такой случай. Как раз в бизнес-центре так называемого класса «А» – золотые ступеньки, фонтаны и тому подобное – тихая приятная женщина снимала помещение.
Она занималась посредничеством в выдаче кредитов. Она обманула не только многочисленных собственных клиентов, но и своего арендодателя. Правда, она снимала небольшое помещение, что-то около 80 кв. м.
– Один из самых интересных вопросов: как оплачиваются услуги коллекторов?
– Мы работаем без авансовых платежей. Получаем только проценты от возвращенных денег. Проценты варьируются от 10 до 50. Чем крупнее долг, тем ниже процент.
– И последний вопрос – сроки?
– Месяц. За это время поднимаем дело, прорабатываем все документы и находим контакты. Месяц – это тот срок, за который становится ясно, решится вопрос возврата долга или нет. А дальше зависит от общей суммы, от договора и прочего. Полная выплата может пройти быстро, а может занять и год, и два.
