Ранее составлявшие затратную часть бюджета своих владельцев (расходы Министерства Императорского двора составляли 0,5% от бюджета России 1913 года), сегодня дворцы рассматриваются новыми собственниками как доходная функция. Когда в 2002 году появился закон «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации», который разрешил приватизировать объекты культуры федерального значения, случился всплеск интереса к приватизации таких объектов. Но пока частных дворцов в Северной столице немного – приватизировано порядка 20 памятников архитектуры регионального значения. Самый известный из них – особняк княгини Марии Тенишевой на Английской наб., 6, переданный в 1999 году учрежденному Романом Абрамовичем Фонду развития экономики Чукотки за $500 тыс.
В 2003 году завершилась первая очередь реконструкции княжеского особняка – были заменены инженерные коммуникации, кровля, усилены все несущие конструкции и отреставрированы интерьеры лицевого флигеля. Общий объем инвестиций составил $12,5 млн. Площадь здания после сдачи первой очереди выросла на 642 кв. м и составила 3232 кв. м. В основном площади были увеличены за счет переделанных мансардных этажей и подвальных помещений. Во второй очереди проекта велась реконструкция дворовых флигелей, где расположились офисы, спортивные учреждения и четырехзвездочный гостиничный комплекс на 60 мест с четырьмя номерами класса «люкс». Затем в здании располагался офис ОАО «Сибнефть». А после продажи компании осенью 2005 года Газпрому в соб-ственность газового монополиста перешел и особняк.
Дворцовый кабинет
Отсутствие прав собственности на дворец не мешает использовать его под офисную функцию. Таким «контор-ским дворцом» является особняк князя Кочубея на Конногвардейском бульваре, 7. В 1853 году участок земли с уже построенным на нем зданием приобрел в личное пользование церемониймей-стер Императорского двора Александра II и член Государственного совета князь Михаил Викторович Кочубей. Особняк был перестроен в стиле флорентийского ренессанса.
В начале 90-х годов прошлого века здание было передано в аренду ЗАО «Икар». Реконструкция дворца была завершена в мае 1996-го. Офисы арендуются по ставке $50 за кв. м в месяц. Среди субарендаторов – Информационное агентство «Росбалт», использующее залы дворца в качестве пресс-центра, а также ООО «АРТ-Ресурс» и ресторан «Кочубей».
Бывший особняк купца Лебедева на Пироговской наб., 17, также используется в качестве офисного центра и при этом остается объектом федеральной собственности. Строение передано по договору с Росимуществом в аренду компании «Бекар» сроком на 10 лет. Компания вложила в реконструкцию особняка порядка $5 млн. Были полностью обновлены инженерные коммуникации, произведен ремонт кровли и фасадов, восстановлена парадная мраморная лестница. В помещениях первого этажа, где исторический интерьер не сохранился, выполнена стандартная офисная отделка. На втором же этаже произведена настоящая реставрация. Александр Шарапов, президент Becar Realty Group, рассказал, что переданный в КГИОПе список охранных обязательств насчитывал десятки страниц. К тому времени большинство элементов декора было либо утрачено из-за плохих условий эксплуатации, либо украдено. Получив после реконструкции в 2004 году название «XIX век», здание общей площадью 3 500 кв. м стало позиционироваться как бизнес-центр класса В. Однако, по словам Александра Шарапова, затраты в реконструкцию объекта могут и не окупиться за 10 лет аренды, оговоренные с КУГИ.
Дворцы, обычно расположенные в престижных местах, привлекают в качестве арендаторов крупные финансовые и сырьевые структуры, страховые и девелоперские компании. Так, к примеру, офисы на втором и четвертом этажах дворца Белосельских-Белозерских на Невском пр., 41, арендованы структурами корпорации «Петербургская Недвижимость». Среди других арендаторов – представительство Первого канала ТВ в Петербурге, адвокатское бюро «Семеняко и партнеры», компания АФК «Система». При этом дворец, находящийся в ведении Управления делами Президента, исполняет и представительские функции (здесь находится приемная УДП РФ) и культурно-развлекательные – в залах дворца проводятся концерты и корпоративные мероприятия. Например, арендная плата за использование зала готической библиотеки под подобные цели составляет 30 тыс. руб. в день.
Роскошь напрокат
Другие дворцы также пытаются сочетать конторские будни с праздником, предоставляя как офисы в аренду, так и парадные залы для организации развлекательных мероприятий. Многие дворцы сдаются туристическими компаниями, а также организациями, специализирующимися на проведении праздников и корпоративных мероприятий. «Рассматривать инвестиции во дворцы как бизнес-проект может позволить себе только крупная компания, при этом в основном преследуются цели, не связанные непосредственно со зданием, – рассуждает Игорь Горский, управляющий партнер АРИН. – Коэффициент полезного использования площадей во дворцах невелик, поскольку планировки изменить невозможно, а львиную долю площадей занимают парадные залы». Именно поэтому сроки окупаемости инвестиций во дворцы превышают 10 лет и во многом зависят от объема реставрационных работ. По мнению эксперта, к возможным вариантам использования дворцов наряду с офисно-представительской функцией следует добавить гостинично-рекреационную.
Именно по этому пути пошел новый собственник особняка графов Шереметевых на наб. Кутузова, 4, – ОАО «Центр гуманитарного и делового сотрудничества» (ЦГДС), ныне ООО «Талион». В особняке, построенном во второй половине восемнадцатого века для графа Шереметева, с 1934 года по 1994-й находился Ленинградский дом писателя. После пожара в 1994 году над домом соорудили временное перекрытие, но состояние здания-памятника продолжало ухудшаться. Распоряжением губернатора № 886-ра от 25.09.2001 особняк был передан на инвестиционных условиях ЦГДС, а инвестора освободили от отчислений на развитие городской инфраструктуры.
Осенью 2003 года особняк перешел в собственность ЦГДС – по выполнении инвестиционных условий. После реконструкции его суммарная полезная площадь выросла с 3 354 кв. м до 4 902 кв. м. Это произошло за счет перекрытия атриумом и надстройки дополнительного этажа, где расположена портретная галерея и зимний сад. Внутри появился панорамный лифт. В реконст-рукцию инвестировали порядка $25 млн. В мае 2006 года особняк открыли. В нем работают следующие функциональные зоны: гостиничная, ресторанная, спортивно-оздоровительный комплекс, бизнес-центр. Впрочем, вся эта роскошь сдается оптом – под корпоративные мероприятия, за 500 тыс. руб. в день. Таким образом, инвестиции в реконструкцию, при условии наполняемости дворца половину дней в году, вернутся за семь лет.
Инвестиции во дворец
Для большинства инвесторов дворец – это скорее имиджевое приобретение. А реальный интерес представляют именно особняки дворцового типа. На рынке, по данным компании Praktis Consulting&Brokerage, в Петербурге существует устойчивый спрос на особняки площадью от одной до пяти тысяч квадратных метров, прежде всего – под офисную и гостиничную функции. Однако структура спроса и предложения далека от сбалансированности. Большая часть предложения – не фасадная линия, а дворовые флигели. Отдельно стоящие особняки в интересных с коммерческой точки зрения местах либо переоценены, либо обременены комплексом проблем.
«В Северной столице существует несколько способов вкладывать капитал в особняки с целью получения прибыли, – рассказывает руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis CB Роман Уревич. – Можно приобрести здание в аварийном состоянии на торгах Фонда имущества. Затем разработать концепцию, привести в порядок договоры с естественными монополистами, провести реконструкцию и продать профильному инвестору. Доходность подобной операции может достигать 25%. Однако зданий с интересным местоположением для коммерческой функции на торги выходит незначительное количество. Можно провести расселение жилого здания, с последующим переводом в нежилой фонд.
Такой процесс может растянуться на год и более. В частности, по этому пути пошло ООО «Талион», расселив несколько десятков квартир в бывшем особняке купца Елисеева на набережной реки Мойки с целью создания пятизведного бутик-отеля «Елисеев палас Отель». Возможен и спекулятивный подход. Тогда приобретаемое здание не реконструируется, а выполняется предпродажная подготовка: приводится в порядок юридическая база по объекту, исследуется техническое состояние конструкций.
