О том, что квартира-студия – альтернатива комнате в коммуналке, известно с начала нашего века. Именно тогда крупный питерский застройщик ввел в оборот определение «квартиры-риала» – жилища до 27 кв. м с одним окном и кухней, совмещенной с комнатой. Подобные квартиры в новостройках с ценами 2,3-2,7 млн руб. и сегодня являются самым ходовым товаром на первичном рынке жилья.
Разменной монетой вторичного рынка риэлторы нарекли комнаты в коммуналках. И еще недавно дорогие «монеты» были не в ходу. Однако свежие данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» показали довольно-таки неожиданный результат. Средний срок экспозиции в каталогах объявлений комнат с ценой от 2 млн руб. в трех исторических районах Петербурга (Адмиралтейском, Петроградском, Центральном) уменьшается: в минувшем июле составлял 50 дней, зато по данным на сентябрь такие комнаты «уходили» уже за 42 дня. В сегменте «до 2 млн руб.» сроки экспозиции комнат сократились не так значительно (50 дней в июле и 48 – в сентябре).
Получается, что приобретатели, располагающие минимальным бюджетом, который вполне позволяет выходить на рынок новостроек, стали обращать внимание на «приличные» комнаты. Почему же свой угол в «коммунальном Петербурге» все чаще рассматривается в качестве альтернативы квартире-студии? Будем разбираться.
Цена, площадь, объем: в центре и на периферии
Цены на комнаты в коммунальных квартирах в Санкт-Петербурге начинаются с психологической отметки в 1 млн руб. За такую сумму предлагают комнаты в хрущевках и брежневках на окраинах спальных районов и в ближних пригородах. Если цена намного меньше – скорее всего, предлагается невыделенная наследственная доля либо сам объект «проблемный» (например, не повезло с соседями). Комната с запрашиваемой на рынке жилья ценой от 2 до 2,5 млн руб. (общепризнанной альтернативой которой, собственно, является квартира-студия) – это хоть и коммунальное, но вполне приличное жилище, и, как правило, уже в центре города, а не в «спальнике».
Как сообщают аналитики БН, средняя площадь комнат, выставленных на продажу в данном ценовом сегменте (2-2,5 млн руб.) в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах, – 25,7 кв. м. То есть по площади эти «центральные» комнаты не уступают квартирам-студиям на периферии, предлагаемым по тем же ценам, а по кубатуре (высота потолков – 3,2-4,5 м) заметно превосходят их. При этом добрая треть предложений – комнаты от 28 до 40 кв. м. К слову, высота потолков больше 3,5 м дает возможность организовать двухуровневое жилое пространство. Нередко владельцы таких комнат делают приличный ремонт, организуют кухонный уголок и душевую кабину (предложения таких «студий» на вторичном рынке жилья сплошь и рядом). Кроме того, за 2,5 млн руб. можно найти настоящий «зал» с действующим камином. А иногда в сегменте таких комнат встречаются варианты с «открыточными» видами из окон, правда, цены здесь уже ближе к 3 млн руб.
Ценообразование в сегменте доступных новостроек не столь прозрачно. Изучая рекламные щиты компаний-застройщиков, можно обнаружить немало предложений типа «Квартиры от 1,2 млн руб.». Но такие объявления нередко таят в себе подвох: позвонив по указанным телефонам, можно узнать, что дешевые квартиры «уже кончились» либо (такое также не редкость) продавец указал только размер первого взноса, «забыв» сказать о ежемесячных платежах. Реальные цены на квартиры-студии в городской черте Петербурга начинаются с отметки в 2,3 млн руб. За эти деньги можно рассчитывать на жилье в невысокой степени строительной готовности, с площадью до 26 кв. м и одним окном.
Когда речь идет об исключительно выгодных предложениях с отдаленными сроками сдачи, необходимо, во-первых, внимательно, и лучше с независимыми юристами, изучить правоустанавливающие документы застройщика и предлагаемые им договоры: на предмет скрытых платежей, возможности изменения метражей и удорожания в процессе строительства.
Во-вторых, если квартира сдается без отделки, к «голым» монолитным стенам придется прибавить от 10 тыс. руб. за кв. м (самая демократичная отделка) до 25-30 тыс. руб. за кв. м (ремонт с выравниванием стен, паркетными полами, «электрикой» и сантехникой). В-третьих, покупка мебели и бытовой техники для квартиры-студии – тоже проблема. Выбор компактных («узких») электроплит, духовых шкафов и холодильников на отечественном рынке ограничен, а цены на них кусаются. И все это – суммы, которые придется закладывать в бюджет покупки.
Происхождение видов
Строго говоря, современные отечественные квартиры-студии – это не студии вовсе. От прототипа, предложенного архитектором Людвигом Мисом ван дер Роэ, они унаследовали только название. Студия в Нью-Йорке, где создавал небоскребы этот архитектор, обычно являет собой гораздо более просторное жилище (от 33 до 80 кв. м) с большими площадями остекления и бесконечными возможностями трансформации за счет легких перегородок. Встречаются также квартиры-студии с потолками выше 4 м, позволяющими планировать пространство не только по горизонтали, но и по вертикали. Такое жилье не предназначено для рутинной семейной жизни (оно скорее для состоятельного холостяка) и нечасто бывает демократичным, потому что возводится в районах с исключительно дорогой землей. К услугам современных владельцев таких квартир-студий, как правило, развитое пространство в рамках кондоминиума, располагающее к общению: бары, библиотеки, спортзалы, бассейны...
В европейской практике у владельца городской квартиры, в том числе малосемейной, обычно есть и своя кладовая в подвальном этаже, в которой, если площади позволяют, можно не только хранить вещи, но и организовать так называемую комнату для хобби. Переплетение и взаимодействие индивидуальных и общественных пространств – важная составляющая жилых комплексов «студийного» формата. При этом личный балкон уже воспринимается как продолжение общественного пространства: в Европе нечасто встречаются захламленные балконы.
Отечественная квартира-студия родилась из стандартного планировочного модуля советского типового жилища. То есть это та же однокомнатная брежневка на два окна, которую разбили на две квартиры, чуть увеличив по сравнению с постройками прежних времен шаг поперечных стен. Арифметика застройщика проста: в условиях стагнации рынка квартира 50 кв. м за 4 млн руб. будет продаваться долго, зато 25 кв. м за 2,5 млн руб. – уйдет намного быстрее. В результате такого «маркетинга» и застройка периферийных городских кварталов, и транспортный поток становятся все более плотными, а новые микрорайоны, растущие «в чистом поле», отличаются беспрецедентной, по сравнению с застройкой прежних лет, долей квартир-студий.
Фактически приобретатель, не задумывающийся о перспективах, рискует получить здесь не пространство для жизни, а спальное место с возможностью хранения на лоджии комплекта зимней или летней резины для авто.
Зато все проблемы, блеск и нищета «коммунального Петербурга» для сегодняшнего приобретателя как на ладони. История коммунального заселения в России насчитывает без малого столетие, но значительная ее часть ковалась на глазах ныне здравствующих поколений петербуржцев, стремившихся выбраться из коммунальных квартир всеми правдами и неправдами. В 1990-е годы риэлторы начали активно расселять их, предлагая обитателям отдельное жилье, но к началу нашего века, когда самые «интересные» квартиры в исторической части города разобрали состоятельные покупатели, бум расселений плавно угас. Остались коммуналки, по словам риэлторов, «нерасселяемые», причем по разным причинам – как из-за не желающих переезжать собственников, так и из-за того, что не на каждую найдется покупатель. Даже в домах, выходящих парадными фасадами на Невский и Каменноостровский проспекты, встречаются квартиры из семи-одиннадцати просторных комнат, но с окнами во дворы-колодцы.
Соседи и «удобства»
Преимущества покупки малогабаритной квартиры на первичном рынке очевидны. В новом доме как минимум лет двадцать не придется менять окна и трубы, потолки не обрушатся, а полы не провалятся под ногами. Да и соседи со своими бытовыми «удобствами» и неурядицами – за железной дверью. Но есть и не менее очевидные минусы. Главный (после риска затягивания строительства) – вероятность в обозримой перспективе получить не то, что на рекламной картинке: вместо зеленой зоны с детской площадкой – заставленный машинами двор, через который ни пройти, ни проехать с детской коляской, пробки на въезде в квартал и очереди у лифтов.
Покупка комнаты сопряжена с рядом других осложнений и рисков. И здесь главный – это соседи. В «коммунальном Петербурге» жильцы меняются чаще, чем в отдельных квартирах, а каждый новый обитатель может сделать жизнь тех, кто за стенкой, невыносимой. Вторая проблема, характерная для многих, но, к счастью, далеко не для всех домов старого фонда (в меньшей степени – для сталинских), – высокая степень износа. Третий, главный для большинства покупателей минус коммуналки – отсутствие индивидуальных «удобств». Но здесь важно помнить, что перепланировку типа «кухня в комнате» или «санузел в комнате» легализовать невозможно – комната от такой модернизации не станет квартирой-студией. Правда, если располагается она на первом этаже либо под ней находятся нежилые помещения, риск того, что вас через суд заставят вернуть помещение в исходное состояние, заметно ниже, чем в ситуации, когда под вами жилая комната. Ведь в большинстве случаев инициаторами судебных разбирательств на сей счет становятся именно жильцы снизу.
Между тем Питер без классических коммуналок в центре – это, по всей видимости, утопия: комнаты на рынке недвижимости будут востребованы всегда. И нужны они вовсе не алкоголикам, а, к примеру, одиноким пожилым людям, нуждающимся в общении и прогулках по знакомому с юности центру, жителям других регионов, часто приезжающим по делам. Нередко покупатели коммунальных комнат – это владельцы загородных домов, которые хотят сохранить связь с Петербургом или отправить «наследников» учиться в город.
