Цены в октябре: тормозим?

Осенняя ситуация на петербургском рынке вторичного жилья, на первый взгляд, кажется благополучной. Цены почти стабильны, а средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам, хоть и на десятые доли процента, но снижаются, а благодаря бонусам и акциям, которые предлагают банки, в третьем квартале 2013 года объемы кредитования выросли.

Еще одна особенность осени 2013 года – снижение ценового разрыва между жильем «секонд хенд» и предложениями в новостройках: цены первичного рынка догоняли «вторичку», но не догнали. По данным на конец сентября, квадратный метр строящегося жилья предлагали в среднем за 90,8 тыс. руб., а «квадрат» на вторичном рынке – за 96 тыс. руб. (то есть разница составляла всего 5,2 тыс. руб. и оказалась рекордной для последних лет). Но в октябре вторичный рынок был почти стабильным, а новостройки заметно дешевели (в первую очередь из-за новых проектов). В результате к середине месяца разрыв снова увеличился до 6,2 тыс. руб.

Тот, кто следит за ценами, не может не заметить, что рынок новостроек нынче проявляет более заметное «беспокойство», чем вторичный: диапазон еженедельных ценовых колебаний здесь шире, нежели в сегменте жилья «б/у». Но это легко объяснимо: над ценообразованием в сегменте строящегося жилья трудится целая армия профессиональных аналитиков и маркетологов, которые по долгу службы обязаны реагировать на изменения спроса.

А вот продавцы на «вторичке», а также агенты риэлторских компаний, представляющие их интересы, более инертны: в вопросах ценообразования они оказываются один на один с вольной стихией рынка.

Осенний перелом: время переоценки пришло
Итак, что же происходило с ценами на квартирном рынке в первые два месяца осени? В сентябре, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», индекс средних цен предложения вырос на 0,3%. Очевидно, что собственники, принимавшие решение о продаже квартир летом, ждали традиционного осеннего оживления. Но, видимо, не дождались. Поэтому если за первую неделю октября увеличение ценового Индекса БН (возможно, по инерции) составило 0,2%, то во вторую – наметилось снижение, правда, пока лишь на 0,1%. Говорить об устойчивости тенденции, разумеется, еще рано. И такие колебания вполне можно было бы списывать на погрешности в расчетах, если бы не одна существенная деталь: сроки экспозиции квартир на вторичном рынке жилья, начиная с весны, последовательно растут, причем существенно.

Приведенные ниже расчеты (табл. 1) показывают, что в августе 2013 года, с момента постановки среднестатистической квартиры в каталоги объявлений до ее снятия (обычно вследствие продажи) проходило 54 дня, а в прошлом августе – 46 дней. При этом трехкомнатную квартиру продать значительно труднее, чем одно- или двухкомнатную.

Рынок в разрезе: моментальное фото
Что происходит в сегментах жилья разных конструктивных типов? Данные аналитиков БН (табл. 2) показывают, что в структуре предложения за минувший год значительно выросла доля так называемой старой панели (хрущевки, брежневки и «корабли»), и не столь заметно – новой панели (137-я серия, гатчинские серии, современные панельные дома).

Сказанное означает, что квартирный рынок затоваривается, в первую очередь, типовым жильем советского периода постройки. Однако, повторимся, вторичный рынок инертен по определению: по данным аналитиков БН, в сентябре дешевели только квартиры с количеством комнат больше четырех (изменение цены в этом сегменте составило 1,4%).

Исходя из сказанного, очевидно, что у сегодняшних продавцов «трешек» в домах категорий «старая панель» и «новая панель» больше резонов быть готовыми к торгам на понижение, чем, к примеру, продавцам «однушек» или «двушек» в кирпичных домах. Таким образом, именно в сегменте типовых трехкомнатных квартир раньше, чем в каких-либо других, должна начаться «переоценка ценностей».
Остальные выводы на сей счет делайте сами, руководствуясь представленными таблицами.

Хит-парад старых песен
Что происходит с ценами на квартиры на территориях, которые традиционно относят к зонам самого дорогого и самого доступного петербургского жилья? Эксперты порой высказывают на этот счет диаметрально противоположные оценки: одни предсказывают оживление в локальных «фешенебельных» зонах, другие – на территориях самого демократичного жилья.

Обратимся к статистике. В ценовом рейтинге территорий, который ведут аналитики БН, выделены 68 территориальных зон с общей социальной инфраструктурой, а также более или менее однородным качеством жилищного фонда. За год от прошлого до нынешнего сентября не поменялась ни «пятерка» территорий самого дорогого, ни «десятка» зон самого доступного жилья.

Заметно подешевели за обозначенный период только квартиры на Каменном и Крестовском островах, где на сегодняшний день основное предложение составляют элитные объекты «новой вторички». Так, если в прошлом сентябре средний «квадрат» жилья здесь оценивали в 179,2 тыс. руб., то в нынешнем – в 159,0 тыс. (табл. 3).

К территориям демократичного жилья относятся в первую очередь районы транспортной недоступности и пригородные зоны (табл. 4). Самые дешевые петербургские квартиры – в Кронштадте, Красном Селе, Колпино и Ломоносове. Причем в Ломоносове – более всего заметны подвижки. С прошлого сентября по нынешний апрель цены на квартиры здесь росли, и, казалось, Ораниенбаум вот-вот догонит и перегонит Колпино. Но достигнув «потолка» в 73,6 тыс. руб. за кв. м к нынешней осени, ломоносовские цены вернулись к отметке 70,7 тыс. руб. за кв. м.

Таким образом, локальные оживления и всплески в условиях общей стагнации целой картины не меняют.

В России и в мире
Ценовые колебания в отдельных сегментах в условиях общего застоя – сущие мелочи по сравнению с макроэкономической ситуацией. И в этом отношении положение дел на рынке Петербурга отражает процессы, характерные для российских городов с традиционно высокими ценами на недвижимость. В подавляющем большинстве городов, расположенных в верхних строчках рейтинга регионов с самыми дорогими квартирами, к сентябрю 2013 года цены показывали рост от отметок, близких к нулевым, до 2-3% и, как правило, не превышали уровня инфляции (уточним: по данным Росстата, за девять месяцев 2013 года она набрала 4,7%).

Также, в соответствии с данными Росстата за 2011 год (более свежих пока нет), на каждого петербуржца приходится 23,2 кв. м жилья, что несколько превышает среднероссийские показатели. При этом индекс доступности жилья, по данным аналитического агентства RWAY, в Петербурге составил в октябре 6,78. Данное значение отражает количество лет накопления при гипотетическом (потому что в жизни такого не бывает) условии, что все доходы семьи будут потрачены на покупку типовой двухкомнатной квартиры 54 кв. м на вторичном рынке жилья. Для расчета индексов доступности в соответствии с международными стандартами принимаются данные о региональных ценах на жилье и доходах населения. И по мировым меркам, данное значение (почти семь лет) означает высшую степень «недоступности». По этому показателю Петербург находится на далеко не почетном четвертом месте среди российских городов и весей. Труднее накопить на квартиру только в Москве (но там цена «квадрата» в два раза выше), в Алтайском крае и Республике Тыва.

При этом, по утверждению главного аналитика РГР Геннадия Стерника, «ключик» к ценам на жилье в том или ином регионе следует искать не в состоянии жилфонда, а в зарплатах и доходах населения. Стало быть, чтобы понять, в каком направлении двинутся цены квартирного рынка, обращаться придется к данным о доходах, публикуемым российским статистическим ведомством, и на их основании строить прогнозы.

Табл. 1. Сроки экспозиции квартир на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга в каталоге «БН» (количество дней)

Табл. 2. Структура предложения вторичного рынка жилья по типам домов, %

Рынок жилья Петербурга. Цены 18-25 октября

Рынок жилья Петербурга. Цены 11 – 18 октября

Рынок жилья Петербурга. Цены 4 – 11 октября

Дешевые квартиры: сентябрьский рейтинг

Рынок жилья Петербурга. Цены 27 сентября – 4 октября

Табл. 3. «Топ-5» территорий с самым «дорогим» жильем. Средние цены предложения в сентябре 2012 и сентябре 2013 года, тыс. руб./кв. м

Табл. 4. «Топ-10» территорий с самым «демократичным» жильем. Средние цены предложения в сентябре 2012 и сентябре 2013 года, тыс. руб./кв. м

Источник: БН

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок