На эту тему БН уже не раз писал. И хотя с развитием интернета стало гораздо проще получать всевозможные данные о застройщиках и конкретных объектах, не все потенциальные покупатели умеют это делать или рискуют «утонуть» в море информации. Поэтому мы вновь расскажем об алгоритме правильной покупки квартиры в новостройках Петербурга.
Разрешительная документация
Наличие полного пакета документов – первое, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры в строящемся доме. Многие застройщики выкладывают их прямо на своем сайте, однако далеко не все. Даже крупные компании зачастую не утруждают себя этим. Разумеется, можно просто поехать в клиентский офис – там вам разрешительную документацию, скорее всего, покажут (если нет, то лучше с такой компанией не связываться вовсе).
Для того чтобы сэкономить время, сначала лучше убедиться, что выбранный объект не фигурирует в «черном списке» застройщиков, которые возводят дома без разрешения на строительство. Такие реестры – начиная с мая нынешнего года – ведут как петербургский, так и областной Госстройнадзор.
Еще один «расстрельный» список публикует и регулярно обновляет Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Это перечень жилых комплексов, строящихся на участках, предназначенных для индивидуального жилого строительства. Между прочим, покупка такого объекта – поступок крайне рискованный, если не сказать опрометчивый. Об этом, к примеру, могут поведать обладатели квартир в трех «приговоренных» судом к сносу домах на Горной улице в Коломягах.
Репутация
Есть еще один важный способ снижения рисков при покупке, которым пренебрегать ни в коем случае нельзя, – это оценка репутации компании. В городе и области работают застройщики, которых в соответствии с их репутацией на рынке можно условно разделить на четыре группы. Первые – строят быстро и, главное, вовремя. Их, к сожалению, не так много: по итогам прошлого года мы насчитали только десять жилых комплексов, построенных в соответствии с первоначально заявленными сроками (или с некритичным запаздыванием – до трех месяцев).
Вторые – вводят в строй свои объекты, как правило, с задержками, хотя и сравнительно небольшими, не более года.
Третьи – компании с подмоченной репутацией: они, как правило, сдают свои жилые комплексы на несколько лет позже, чем планировалось, иногда в незавершенном состоянии объект может находится даже восемь-девять лет.
Есть и четвертая группа – это застройщики, недавно вышедшие на петербургский рынок и пока не успевшие возвести ни одного объекта (судить о репутации можно лишь, если компания уже работала в других регионах или других странах).
Сделать свой вывод о надежности той или иной компании не так уж трудно, например, из публикаций БН, а также специализированных сайтов, которые высчитывают среднее время задержки по сдаче объектов едва ли не каждого петербургского застройщика. Можно почитать и многочисленные форумы дольщиков, однако слепо доверять им мы все-таки не советуем: среди пользователей таких ресурсов нередко бывают штатные сотрудники строительных компанией, которые могут заниматься как пиаром, так и «черным пиаром» (то есть, мягко говоря, принижают заслуги конкурентов).
Договор
Если с разрешительной документацией на объект у застройщика все в порядке, то самое время подписывать договор. Впрочем, сначала, как это ни банально звучит, надо его внимательно прочитать, а лучше всего – не один раз. На что нужно обратить особое внимание?
Прежде всего – на форму. Это должен быть договор долевого участия (ДДУ), который затем будет зарегистрирован в Росреестре, или же договор о вступлении в члены жилищно-строительного кооператива. К сожалению, хотя рынок живет по 214-ФЗ уже почти десять лет, желающих вместо полноценного ДДУ подсунуть клиентам «предварительный договор долевого участия» меньше стало ненамного. Иногда этим грешат в том числе и крупные застройщики. Обычно необходимость подписания предварительного договора они обосновывают «сложностью нашего законодательства», которое не позволяет вовремя получить разрешительную документацию. И, разумеется, «получена она будет буквально в течение нескольких месяцев».
При этом, хотя брать деньги до момента регистрации ДДУ в Росреестре девелопер не имеет права, выплаты клиентам делать все равно приходится. Такие сделки могут быть замаскированы под бронирование или договор займа, а вообще «серых» схем на рынке множество.
Отметим, что подписание предварительного договора вовсе не означает, что вас непременно обманут и оставят без денег и квартиры. Если повезет, можно даже сэкономить, так как некоторые застройщики привлекают клиентов на ранних этапах строительства (до получения разрешения) сверхнизкими ценами, подчас просто демпингуя. Но, думается, излишне повторяться, что любая «серая» схема не гарантирует приобретения жилья, и если дом не будет построен, то в лучшем случае вам только вернут деньги.
Особо отметим, что и в договорах долевого участия могут встречаться свои «подводные камни». Например, на официальном сайте застройщика, а также в проектной декларации написано, что срок сдачи дома, допустим, в первом квартале 2016 года. А в тексте ДДУ указано, что квартира должна быть передана владельцу не позднее, скажем, третьего квартала 2018-го. Разумеется, велика вероятность, что в эйфории покупатель этого пункта не заметит, а если и заметит, то продавец объяснит, что это «техническая необходимость», а на самом-то деле ЖК будет сдан гораздо быстрее.
В данном случае покупатель должен осознавать, что в соответствии все с тем же 214-ФЗ все обязательства застройщика прописываются в договоре и только в нем. Все остальное юридической силы не имеет (ту же проектную декларацию можно переписывать многократно). А стало быть, никакой компенсации в том случае, если сдача дома сильно задержится, дольщик не получит.
Местоположение
Такой критерий, как транспортная доступность жилых комплексов в текущем году стал еще более актуален – по той причине, что до 40% предложения на первичном рынке сейчас приходится на районы, расположенные за КАД. Большая часть новостроек Ленинградской области по-прежнему располагаются в Мурино и Кудрово, где недалеко есть метро. Но на рынок выходит все больше жилых комплексов и в других, более удаленных, поселках – Янино, Аннино, Новоселье, Новогорелово и пр.
Впрочем, и многие городские новостройки подчас находятся в «медвежьих углах». Каменка, Юнтолово, большая часть Юго-Запада, Красное Село, Петергоф, Кронштадт – все они от метро находятся, мягко говоря, неблизко. А значит, перед покупкой следует взвесить все «за» и «против»: более низкая цена далеко не всегда компенсирует необходимость тратить несколько часов на дорогу на работу и обратно, особенно если автомобиля в семье нет или местоположение жилого комплекса заведомо «пробочное».
Что касается новостроек Ленобласти, то у них есть еще одно «больное место» – слаборазвитая социальная инфраструктура. И хотя власти определенные усилия предпринимают, все же жилья возводится здесь на такое число новоселов, которое вряд ли смогут «переварить» существующие и строящиеся детские сады, школы и т. д.
Профессиональная помощь
В заключение рекомендуем обращаться в любой сложной ситуации за советом к профессионалам рынка недвижимости – риэлторам. Во-первых, денег они с вас не возьмут (проценты с продаж агентам выплачивает застройщик). Во-вторых, столь большой объем информации (в Петербурге и его предместьях одновременно продаются квартиры более чем в 200 жилых комплексах) неподготовленному человеку освоить весьма сложно. А профессиональный риэлтор просто обязан иметь четкое представление о рынке и быстро находить любые сведения о том или ином объекте.
Что касается сопровождения сделки, то здесь не обойтись без помощи юриста – это тоже крайне важно. Даже если вы не сомневаетесь в порядочности застройщика, все равно есть смысл показать договор человеку, подкованному во всех юридических и законодательных вопросах – так будет лучше для вашего же спокойствия.
