Человек, желающий продать квартиру, обычно следит за индикаторами цен квартирного рынка так же напряженно, как агроном за прогнозами погоды. И на первый взгляд, ситуация кажется благополучной: по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», с середины лета средние цены выставленного на продажу вторичного жилья медленно, но верно росли, а на середину октября приблизились к отметке 95,9 тыс. руб. за кв. м.
Но данные аналитиков свидетельствуют и о том, что рынок вторичного жилья не вполне здоров: на фоне незначительного роста «ценовой температуры» его активность снижается. Если в феврале срок экспозиции однокомнатной квартиры в базах БН составлял 39 дней, а трехкомнатной – 43 дня, то в августе эти значения равнялись 50 и 58 дням. То есть время работает не в пользу выгодной продажи квартир. Но нет ничего невозможного: наше главное оружие в непростой для рынка недвижимости период – предпродажная подготовка.
Правило первое: изучите рынок
Чтобы оценить, насколько оправданны ваши ценовые ожидания, имеет смысл сравнить свои запросы с ценами выставленных на продажу квартир в ближайших кварталах. Если у вас типовое жилище, то в каталогах «Бюллетеня Недвижимости» наверняка найдутся не просто аналоги, а точные «близнецы». Если такие квартиры фигурируют в базах предложений не первый месяц, будьте готовы к тому, что цены завышены. Помните и о том, что в объявлениях, которые подают риэлторы, в заявленную цену включена и стоимость риэлторских услуг. Отнимите от цены предложения аналога процентов десять и получите ту сумму, которую у вас есть шанс получить при самом удачном раскладе, если состоится сделка.
В утешение тем, кто продает ненужную недвижимость, чтобы приобрести другую, нужную, – скажем, что при покупке встречного объекта сегодня тоже наверняка будет возможность поторговаться. Правда, в разных сегментах ситуация отличается. Если вы, например, рассчитываете на продажу «трешки» в относительно «свежем» доме 137-й серии (а по словам некоторых экспертов, именно сегмент трехкомнатных квартир в домах категории «новая панель» сегодня более всего «затоварен»), придется быть готовым к попыткам серьезно «подвинуть» вас по цене.
Одно- и двухкомнатные квартиры, если верить статистике, – товар чуть более ходовой. Но в сегменте малогабаритного жилья конкуренцию продавцам доставшихся в наследство «однушек» составляют застройщики, которые выводят на рынок новые объекты, сплошь состоящие из малогабаритных квартир (в минувшем сентябре студии, одно- и двухкомнатные квартиры составляли около 78% предложения жилья в новостройках).
Правило второе: выберите между «быстро» и «дорого»
Ситуация, когда вам нужно быстро продать квартиру, обычно обусловлена тем, что вы уже присмотрели альтернативный вариант («встречку»), и опасаетесь, что она вас не дождется. Но ситуация нынче совсем не такая, как несколько лет назад, когда квартиры, особенно малогабаритные, раскупались, словно горячие пирожки. Сегодня продавец «встречки» может и подождать (очереди желающих у него, скорее всего, нет). А вот покупатели ждать не намерены.
Итак, если продавать нужно срочно, то выставлять объект в продажу придется по цене, меньшей, чем у конкурентов. Если вы не готовы к такому «подвигу» – поэкспериментируйте, начав с той суммы, которая кажется вам справедливой. Но если убедитесь, что предложение, несмотря на все расписанные достоинства, от подчеркнуто доброжелательных соседей до окон в цветущий сад, не находит отклика, – объект переоценен.
Подавая объявление о продаже типовой квартиры по цене, которая, по вашему разумению, ниже среднерыночной, избегайте подробного описания. Пусть привлекательная цена говорит сама за себя – вам обязательно позвонят и подробно расспросят. Да, в этом случае вам придется чаще отвечать на звонки и показывать квартиру. Но высокая активность увеличивает шанс найти покупателя.
Объявление с фото повышает вероятность того, что на объект обратят внимание. Но интерьерные снимки с неприбранными кухонными столами и продавленными диванами ни о чем не расскажут покупателю. Лучше всего в солнечный день, взяв в руки фотоаппарат, провести фотосессию на улице. Снимите сам дом, окружающие скверы, детские площадки, возможно, вид на парк из окна.
Правило третье: готовьте документы заранее
Если речь идет о срочной продаже, правоустанавливающие документы должны быть под рукой и в той кондиции, чтобы хоть завтра – подписывать договор. Лучший вариант – полный пакет документов, показывающий юридическую историю объекта с момента приватизации. Это копии свидетельств о собственности, полученные на основании договоров купли-продажи, дарения, свидетельств о праве на наследство. Если таковых нет, можете заранее запросить выписку из ЕГРП, в которой отражены все права и обременения. Правда, если ожидание сделки затянется, выписку придется обновить: банки и нотариусы требуют, чтобы она была свежей (не более чем месячной давности).
Еще один случай, требующий основательной подготовки, – долевая собственность. Не будем разбирать достойные отдельных публикаций варианты, когда в товарищах согласья нет. Но в наше время часто случается, что самые близкие люди вовремя не озаботились тем, чтобы оформить доверенности на сбор документов, отчуждение и проведение расчетов. При этом если кому-то из возможных участников сделки случилось уехать в отпуск, приболеть, или между собственниками внезапно возникли разногласия, велика вероятность, что «готовый» покупатель отправится на поиски другой квартиры.
Кадастровый паспорт, или техпаспорт старого образца, в котором есть план квартиры, – тоже документ полезный. Предъявив его визитерам, вы покажете, что в квартире нет незаконных перепланировок. Сделайте несколько копий плана, чтобы давать их «смотрильщикам». От вас не убудет, но не исключено, что именно этот листок, отнюдь не похожий на рекламный буклет, станет своего рода поворотной точкой: обсудив все варианты на семейном совете и с карандашом в руках, «расставив» мебель по уже почти своей квартире, потенциальные контрагенты к вам вернутся.
Правило четвертое: больше «позитива»
Кроме прочего, придется потратить несколько вечеров на генеральную уборку. Какой бы привлекательной ни казалась покупателю цена, «убитая» и захламленная квартира – всегда повод активно смотреть другие варианты.
Во-первых, избавьтесь от хлама. Чем меньше оставите предметов обстановки – тем просторнее будет выглядеть жилище. Во-вторых, помните, что запахи – это то, что всегда остается в памяти и может вызывать самые разные ассоциации. Поэтому избавьтесь от «ароматов» пыли, плесени, кулинарных жиров, которые, очевидно, будут преследовать ваших гостей после визита, отмойте кухню и проветрите помещения. В-третьих, вверните яркие лампочки (хороший свет, в особенности в зимние сумерки, поможет создать радостный настрой). И, наконец, приведите в порядок сантехнику, чтобы в санузлах было чисто, а из кранов не капала вода: вложений – минимум, а на эмоциональное восприятие эти мелочи влияют существенно.
Но самое неприятное для покупателя – не кондиция самого жилища, а грязный подъезд. Квартира – это не театр, и начинается она не с вешалки в прихожей, а с парадного входа. Конечно, если бы мы с вами продавали элитные апартаменты в старом фонде, то в первую очередь вложились в реставрацию лепнины в парадной. Но коль скоро речь идет об организации продаж в рядовом доме, придется «поработать» с представителями обслуживающей организации – заставить их добросовестно выполнить обязанности по уборке лестничных клеток и лифтов. И пусть не экономят шампунь и лампочки. Возможно, что вам и самому придется взяться за швабру и тряпку: ведь нерадивость уборщицы может обернуться упущенной выгодой в сотни тысяч рублей.
Правило пятое: разумный и достаточный ремонт
Если речь не идет о срочной продаже – нужно думать о ремонте. Но на вопрос, окупится ли предпродажный ремонт квартиры, – вам не ответит ни один риэлтор. Действительно, в период активного рынка качественно отремонтированная квартира имела шансы быть проданной на 5-10% дороже такой же, но «убитой». Исходя из этих данных, можно было оценивать смету предполагаемых работ. Сегодня, когда на рынке стагнация, а эксперты прогнозируют вероятность снижения цен, продавцы оказываются перед дилеммой: продать сегодня, в состоянии «как есть» (со скидками и с учетом изложенных выше рекомендаций) либо, потратив время и деньги на модернизацию, попытаться «отбить» затраты. Прогнозы, увы, – не в пользу второго варианта.
Но здесь каждый случай индивидуален. Если в окрестных домах выставлено на продажу множество квартир, долгие месяцы не покидающих каталоги, «освеженное» жилище, выставленное по более или менее привлекательной цене, имеет конкурентное преимущество: квартирами, позволяющими заселиться сразу после покупки, часто интересуются ограниченные в средствах ипотечные покупатели.
Предпродажный ремонт с заменой оконных блоков, сантехники, полов и обновлением потолков показан также тем объектам, которые без ремонта продать в принципе невозможно (например, в пригородных многоквартирных домах не первой свежести). Но игра стоит свеч – только если дом не ветхий (с точки зрения ипотечных банков), а с правоустанавливающими документами – все в порядке.
Коль скоро речь зашла о ремонте, дадим еще ряд советов. Не имеет смысл освежать обои и потолки, оставив рассохшиеся оконные рамы и ржавые трубы. Покупатель, ищущий вариант «покупай и въезжай», не оценит такой «модернизации». Лучше поступить наоборот – заменить окна, сантехприборы, очистить стены от наслоений обоев и обработать их обеспыливающей грунтовкой. Атмосфера начатого ремонта сделает объект «позитивнее», уйдут многолетние запахи затхлости, характерные для жилья «сильно б/у». В этом случае покупатель скорее будет склонен к тому, чтобы простить трещины в потолке и горбатые полы.
Если речь идет о квартире не самой низшей ценовой категории, не нужно делать ни дешевую, ни тем более дорогую отделку. Ведь первое, чем займется любой новосел, – это замена обоев по собственному вкусу. Здесь имеет смысл ограничиться черновым ремонтом с подготовкой под оклейку и покраску.
Правило шестое: искусство продажи
И последнее: искусство продажи – никто не отменял. Но как непрофессиональные продавцы недвижимости встречают покупателя? Одни навязчиво зазывают за стол, предлагая испить чая с плюшками. Другие не готовы без раздражения пустить гостя дальше прихожей. Третьи рассказывают всякому встречному о том, как жаждут уехать от окрестных алкашей и тараканов. Но в первом случае потенциальный партнер по сделке, скорее всего, не захочет быть обязанным, а если вы будете стараться удержать его – поспешит распрощаться. Обратная тактика также едва ли приведет к нужному результату – заинтересованности. Но и покупатели бывают разными. Беспроигрышная линия поведения на все случаи – всем своим видом показать, что и вы, и ваши соседи заинтересованы, чтобы квартира, с которой вам так жалко расставаться, попала в хорошие руки.
Грамотный продавец – одна из самых востребованных и высокооплачиваемых в наше время специальностей. Тому, как заинтересовать и удержать «холодного» покупателя, агентов по недвижимости психологи обучают на тренингах по искусству продаж. И если вам удастся найти «своего» риэлтора и заставить его работать на себя – считайте, что полдела сделано.
