Офисная пятилетка: шаг вперед, два назад

Существенный спад инвестиций в офисный сектор налицо. В 2008 году, по данным Jones Lang LaSalle, объем вложений составил $600 млн, а затем на протяжении пяти лет в среднем ежегодно не превышал планку в $100 млн. Достичь результатов докризисного 2008-го в ближайшие годы, по мнению экспертов, вряд ли удастся.

За последние пять лет с рынка ушли многие зарубежные инвесторы, а также крупные российские игроки. Процесс согласования проектов стал более длительным и сложным.

Сегодняшняя политика городских властей ориентирована на экономию бюджетных средств и земельных ресурсов. Наблюдается копирование московской стратегии: сохранение центра города и дальнейшее развитие за счет периферийных территорий. Но даже такая позиция может быть привлекательной для инвесторов – при условии обеспечения территорий необходимой инфраструктурой за бюджетный счет, чего пока не происходит в должном объеме.

Основной спрос на офисы среди частных компаний за время кризиса сместился в сторону помещений площадью 100-300 кв. м и менее. Лишь близкие к госструктурам предприятия готовы снимать крупные блоки или даже здания целиком. Наконец, в кризис арендные ставки снижались в среднем на 6-7% в квартал. А в течение последних двух лет они хоть и растут, но с гораздо меньшей динамикой – не более 2-3% за тот же период.

Предложение пошло вспять
На конец сентября 2013 года, по подсчетам генерального директора компании East Real Альберта Харченко, общее предложение на рынке качественной офисной недвижимости Петербурга достигло 2,3 млн кв. м. По данным STEP, за последние пять лет в городе было построено и введено в эксплуатацию чуть более 1,9 млн кв. м административных и офисных площадей. Наибольший прирост новых площадей наблюдался в докризисном 2008 году, затем девелоперская активность начала снижаться (см. таблицу 1).

При этом в отличие от 2008-2010 годов, когда основной прирост приходился на бизнес-центры, площади которых поступали на открытый рынок, за последние три года значительную долю рынка заняли объекты, построенные или реконструированные для собственных нужд их владельцев или под конкретного арендатора. В течение 2010-2011 годов на рынок выводились в основном небольшие офисные объекты и завершалось строительство бизнес-центров, которые были заморожены в первые год-два после кризиса.

По естественным причинам
Одной из самых ярких тенденций последней пятилетки стала децентрализация офисного строительства. Лидером ввода офисных площадей в 2008-2012 годах стал Московский район (см. таблицу 4). Наименьший интерес у девелоперов офисной недвижимости вызывают Красносельский, Пушкинский, Колпинский, Курортный и Кронштадтский районы. Здесь за рассматриваемый период было построено в совокупности менее 1,5% площадей.

Децентрализация офисного рынка, по словам Альберта Харченко, происходит в Петербурге по естественным причинам: ухудшение транспортной ситуации, проблемы с парковкой, снижение количества свободных пятен под застройку и зданий под реконструкцию в центре. «Интерес девелоперов к Московскому и Приморскому районам легко объясним наличием здесь свободных участков под застройку и отсутствием обременений, свойственных для центра», – подтверждает управляющий партнер, директор направления коммерческого строительства компании STEP Михаил Лиханов.

Руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев, рассматривая децентрализацию с позиции спроса, добавляет к этому адекватную ценовую политику собственников вновь построенных на периферии бизнес-центров.

Однако ввод офисных площадей в Адмиралтейском, Центральном, Василеостровском и Петроградском районах также остается стабильным – исторический центр по-прежнему не теряет своей актуальности.

Среди других трендов последней пятилетки директор департамента коммерческой недвижимости компании АРИН Екатерина Лапина отметила появление в городе креативных пространств и коворкингов: «За счет нового формата сдаются малоликвидные офисы и офисные площадки в бывших промзонах». А руководитель отдела исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева зафиксировала офисные здания, сертифицированные по международным экологическим стандартам. Первый городской бизнес-центр, предлагаемый в аренду и получивший сертификат LEED Gold, – это Renaissance Pravda. Еще несколько объектов сейчас проходят сертификацию по стандартам LEED или BREAM.

Спросом пользуется все
В 2008-2009 годах на рынке был отмечен глобальный переезд компаний из старых офисов в новые, например, из зданий категории С в бизнес-центры классов А или В+. Это было связано как со снижением ставок аренды на высококлассные офисы, так и с тем, что многие собственники бизнес-центров предлагали лояльные условия аренды: фиксированная арендная ставка на два года без индексации, привязанная к курсу доллара, переезд за счет собственника и пр.

Консультант-аналитик отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network Елена Прозорова говорит, что интерес потенциальных арендаторов сегодня ориентирован на небольшие помещения до 100 кв. м – на них пришлось 72% всех запросов за третий квартал этого года. Директор департамента брокериджа компании NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Смирнова утверждает, что наибольшим спросом пользуются помещения в 100-200 «квадратов». С этим согласна и руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова: «На такие объекты пришлось 71% всех запросов на начало октября 2013 года». При этом в приоритете у арендаторов действующие офисные центры с отделкой, в первую очередь класса B, в пределах пешеходной доступности от метро, удобными подъездными путями и парковкой. А вот по словам Вероники Лежневой, основной спрос сегодня формируют офисы площадью 300-500 кв. м.

При этом все эксперты отмечают увеличение числа запросов и реальных сделок с метражом от тыс. кв. м. Профиль крупных арендаторов за последние пять лет поменялся. «Если раньше здесь доминировали финансовые структуры, банки и строительные компании, сегодня основную долю занимают IT-фирмы и компании, связанные с разработкой недр, прежде всего дочерние структуры Газпрома. Можно сказать, что рынок крупных офисных сделок стал еще более узкоспециализированным», – констатируют в Colliers International.

Спрос на офисы по районам города распределяется неравномерно. Довольно большая часть сделок приходится на активно застраивающийся офисами Московский район. «Это неудивительно, так как в отличие от центра Петербурга, с его отсутствием достаточного количества парковочных мест, у Московского района такая проблема не является острой. Еще одним фактором является более-менее (по сравнению с центральными районами) хорошая транспортная доступность – широкие проспекты и улицы района проектировались в 40-50-х годах прошлого века с учетом перспективного роста транспортной нагрузки», – рассказывает Марина Чижкова.

Наименее популярными у арендаторов являются удаленные от центра города части Невского района. «При этом снижается интерес потенциальных арендаторов к Васильевскому острову и Петроградской стороне по причине устаревания существующих офисных объектов и сложной транспортной доступности», – отмечает Елена Прозорова.

На конец III квартала 2013 года уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах Петербурга, по подсчетам NAI Becar, в среднем составляет 8,7%. В Colliers International отмечают, что доля вакантных офисов в качественных бизнес-центрах за последний год увеличилась – с 9 до 12% (см. таблицу 5).

За резким спадом 2008 года, который произошел после не менее крутого подъема в 2006-2007 годах, арендные ставки на высококлассные офисы росли уже меньшими темпами (см. таблицу 6). «Ставкам так и не удалось достичь докризисных показателей. До середины 2010 года они снижались в среднем на 6-7% в квартал. Затем стали увеличиваться в среднем на 2-3% за тот же период, а в 2012 году практически не менялись», – утверждает Елена Прозорова. Альберт Харченко рассказал, что за прошедшие девять месяцев 2013 года наблюдался незначительный рост арендных ставок в долларах – в среднем 4-6%. Большинство экспертов уверены, что до конца года ставки аренды существенно не изменятся, а Екатерина Лапина даже прогнозирует их незначительное снижение.

Год будет рекордным
То, что 2013 год станет рекордным для петербургского офисного рынка, уверены все эксперты. Однако их мнения расходятся при оценке – в какую сторону?

Владислав Фадеев занимает оптимистичную позицию: «При реализации всех заявленных девелоперами планов объем ввода за финальные три месяца 2013-го составит около 140 тыс. кв. м, что превысит совокупный результат предыдущих трех кварталов. В результате годовой объем ввода офисных площадей составит более 260 тыс. кв. м. Этот показатель хотя и будет ниже рекорда 2008-2009 годов, но значительно выше объемов ввода не только последних лет, но и предшествовавших кризису». Альберт Харченко называет цифру в 230 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В по итогам года. Елена Прозорова дает более аккуратные оценки: «Сейчас на этапе строительства в городе находится около 450 тыс. кв. м офисной недвижимости, ввод которой планируется до конца 2014 года, 58% из них относится к классу А». Михаил Лиханов придерживается золотой середины: «Анализ ежегодного ввода офисных площадей в Петербурге действительно говорит о том, что на последний квартал может прийтись основной объем ввода. Типичная практика – успеть достроить и ввести объект до нового года. Однако для того, чтобы превзойти показатели предыдущих, даже не самых урожайных лет, девелоперам придется постараться: в рекордном 2008-м году было построено более 540 тыс. кв. м офисов, в самом неудачном 2010-м – 270 тыс. Простые арифметические расчеты показывают, чтобы превзойти такие показатели до конца этого года, нужно достроить от 100 до 370 тыс. кв. м офисных площадей», – поясняет он.

Снова на окраины
Говоря о среднесрочной перспективе, Владислав Фадеев отмечает, что девелоперами анонсирован ежегодный ввод в среднем около 250 тыс. кв. м офисных площадей в течение ближайших трех лет. Но сроки ввода ряда проектов будут сдвинуты, могут измениться параметры некоторых из них – это традиционная практика городского рынка. «Можно ожидать появления около 180-220 тыс. кв. м качественных офисных площадей каждый год в течение ближайших трех лет», – прогнозирует он.

В STEP посчитали, что за последние три года в Петербурге было выдано более 130 разрешений на строительство административно-офисных объектов (см. таблицу 7). Вывод на рынок этих объектов можно ожидать в ближайшие три-пять лет. При этом лидером предложения по-прежнему остается Московский район, здесь будет построено сразу 23 объекта. Центральный, Петроградский и Адмиралтейский районы также традиционно в первой пятерке по девелоперской активности. Приморский район постепенно теряет позиции. Это, по мнению Михаила Лиханова, может быть вызвано несколькими причинами. Во-первых, этот район прежде всего является спальным и строить здесь бизнес-центры можно лишь в нескольких локациях. Лимит коммерчески привлекательных участков для возведения офисов в Приморском районе практически исчерпан. Во-вторых, транспортная ситуация в районе улучшилась слабо – построенные за последние годы развязки облегчили выезд за город, но не перемещение внутри района, новые станции метрополитена также появятся здесь не скоро. Наконец, в районе заявлен и уже начал строиться самый крупный на сегодня городской проект – «Лахта Центр», предполагающий возведение большого объема офисных площадей. Оценить его влияние на рынок в целом пока достаточно трудно, но локально он составит конкуренцию многим проектам.

Таблица 1. Доля ввода административно-офисных площадей в Петербурге, %

Источник: компания STEP

Таблица 2. Объемы ввода административно-офисных площадей в Петербурге, шт.

* по итогам 9 месяцев 2013 года

Источник: компания STEP

Таблица 3. Объемы ввода административно-офисных площадей в Петербурге, кв. м

* по итогам 9 месяцев 2013 года

Источник: компания STEP

Таблица 4. Доля районов Петербурга по вводу административно-офисных площадей, %

Источник: компания STEP

Таблица 5. Объем поглощения и доля вакантных площадей в бизнес-центрах Петербурга

Источник: компания Colliers International

Таблица 6. Арендные ставки в бизнес-центрах Петербурга, руб./кв. м/мес.

Источник: компания Colliers International

Таблица 7. Административно-офисные объекты, строительство которых началось в 2011-2013 годах

* по итогам 9 месяцев 2013 года

Источник: компания STEP

Текст: Олег Мейер    Фото: Алексей Александронок