Решив приобрести земельный участок, коттедж или таунхаус, покупатель обычно сталкивается с проблемой выбора. Как сориентироваться на многогранном загородном рынке, какой объект он может себе позволить в том или ином районе Ленобласти? Ведь цена объектов с похожими характеристиками, но находящихся в разных местах, может существенно различаться. Более того, иногда в соседних поселках стоимость участков и домов, мягко говоря, неодинакова.
Чтобы сориентироваться в непростой ценовой ситуации на загородном рынке, мы рассмотрим каждый из наиболее востребованных покупателями районов Ленобласти в отдельности и расскажем, какую недвижимость там можно приобрести и за какую сумму.
Между севером и югом
Начнем с Всеволожского района, который на протяжении многих лет пользуется повышенным спросом у покупателей из Петербурга. Этот район интересен тем, что здесь представлено самое разнообразное предложение, от доступного до элитного.
Так, в настоящее время во Всеволожском районе предлагается много земельных участков без подряда, причем, как правило, довольно качественных – с подведенными инженерными коммуникациями. Наиболее доступные участки продаются на Мурманском направлении. Уже в пределах 10-15 км от Кольцевой автодороги можно купить землю в активно развивающемся коттеджном поселке по цене 85-120 тыс. руб. за сотку (за коммуникации взимается отдельная плата – порядка 400-500 тыс. руб.).
В северной части Всеволожского района, которая традиционно считается более престижной, земельные участки стоят дороже. Например, по обе стороны Новоприозерского шоссе земля продается по 200-300 тыс. руб. за сотку (в коттеджных поселках этого загородного направления инженерные коммуникации обычно входят в стоимость).
Коттеджи на севере Всеволожского района предлагаются довольно просторные и дорогие. Обычно это домовладения площадью 200-250 кв. м по цене от 9 млн руб. Доступных коттеджей мало. Так, в районе деревни Лесколово можно купить небольшой коттедж 80 кв. м по цене чуть более 4 млн руб.
Вообще загородные девелоперы все менее охотно выводят в продажу коттеджи. Ведь основной спрос сегодня направлен на участки без подряда и таунхаусы. Последние, надо сказать, активно упрочивают свои позиции на рынке Всеволожского района. В настоящее время недорогие блок-секции предлагаются как в престижной северной, так и в восточной его частях. На севере, недалеко от города, таунхаус площадью 90 кв. м можно приобрести за 6 млн руб. (таковы цены в поселках комфорт-класса). В проектах попроще цены доступнее: например, в деревне Вартемяги предлагаются блок-секции порядка 80 кв. м за 2,8 млн руб.
В восточной части Всеволожского района таунхаусы площадью 80 кв. м предлагаются за 3,4-3,6 млн руб.
Загородный рынок Всеволожского района включает в себя не только недвижимость в коттеджных поселках. Покупатели могут также обратить внимание на вторичный рынок – это частная застройка в населенных пунктах (сегмент ИЖС – индивидуальное жилищное строительство) и объекты в садоводствах. Правда, надо заметить, что цены тут не ниже, чем в организованной коттеджной застройке. По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», участки ИЖС стоят на вторичке Всеволожского района в среднем 250 тыс. руб. за сотку, а садовые участки – около 130 тыс. руб. за сотку. Коттедж с участком ИЖС обойдется в среднем в 8,4 млн руб., дом на садовом участке – порядка 6 млн.
Царство участков
Средоточием недорогой загородной недвижимости является юг Ленинградской области, и в частности Гатчинский район. Здешний рынок в основном представлен участками без подряда. Есть немного поселков, где предлагаются участки с подрядом либо коттеджи.
Потолок цен на землю в Гатчинском районе – 130-140 тыс. руб. за сотку. Столько стоят участки в окрестностях Гатчины (около 30 км от КАД). В 50 км от Петербурга участки стоят уже 60-80 тыс. руб. за сотку.
Впрочем, при отличной транспортной доступности здешние коттеджные поселки не могут похвастать живописными видами. Красивые природные ландшафты начинаются дальше от города, примерно в 60 км от Кольцевой. Там есть интересные участки на берегах рек и озер по цене от 50 тыс. руб. за сотку. Но такое предложение, конечно, следует относить уже к дачному сегменту.
Что касается коттеджей, то в Гатчинском районе чаще всего выходят в продажу дома площадью 100-130 кв. м. Цены на них начинаются в коттеджных поселках от 4,5 млн руб. В редких случаях можно найти варианты от 3,5 млн (если место, где ведется строительство, не слишком интересно).
На вторичном рынке Гатчинского района предлагаются участки ИЖС – средняя цена сотки составляет 94,5 тыс. руб., в садоводствах – порядка 69 тыс. руб. Дома на земле ИЖС стоят в среднем 4,1 млн руб., в садоводческих массивах – в районе 3,2 млн руб.
Теперь о ценах на таунхаусы. В Гатчинском районе можно приобрести достаточно дешевые блок-секции, от 970 тыс. руб. за 40 кв. м. Однако проблема в том, что в последнее время объем предложения таких объектов сильно сократился и сейчас на гатчинском рынке крайне мало таунхаусов.
Ломоносовское предложение
Большим спросом у покупателей в последнее время пользуется Ломоносовский район – сосед Гатчинского. Предложение загородной недвижимости в районе очень разнообразно. Есть объекты высокого класса – они, как правило, сосредоточены в окрестностях Петергофа. Здесь коттеджи стоят от 15 млн руб. Правда, надо заметить, что раскупаются они не слишком активно. Поселки высокой ценовой группы выходили на рынок еще до экономического кризиса 2008-2009 годов, после которого спрос на дорогую загородную недвижимость так до конца и не восстановился.
С другой стороны, в Ломоносовском районе много коттеджных поселков с дешевыми земельными участками. Обычно это довольно крупные проекты – по 300-700 участков с не очень понятными перспективами развития. Сотка земли в них стоит от 20-30 тыс. руб., а иногда и еще дешевле. Естественно, подключение инженерных коммуникаций не входит в указанную стоимость. Беда в том, что в ряде поселков подведение сетей может и не состояться, потому что развитие проектов тесно связано с поступлением средств от новых покупателей. При недостатке спроса инженерное обеспечение территории затягивается на неопределенный срок.
Наиболее адекватным на сегодняшний день предложением в Ломоносовском районе являются инженерно подготовленные участки в активно строящихся коттеджных поселках по цене 60-100 тыс. руб. за сотку. Такие проекты есть, например, в районе деревни Дятлицы.
Дома в коттеджных поселках предлагаются относительно небольшие, от 65 кв. м, по цене от 3,5 млн руб. Можно найти и дешевле, но, скорее всего, качество такой постройки будет довольно низким.
На вторичном рынке Ломоносовского района, как сообщают аналитики БН, предлагаются земельные участки ИЖС в среднем по 120 тыс. руб. за сотку. Недешевые участки и в здешних садоводствах – порядка 88 тыс. руб. за сотку. Дома на землях ИЖС продаются ориентировочно за 4,8 млн руб., в садоводствах – за 3,9 млн руб.
В Ломоносовском районе есть достаточно качественные таунхаусы, например вблизи Красного Села. Секции тут довольно просторные – от 80 кв. м. Цена такого домовладения составляет порядка 4 млн руб. В целом Ломоносовский район хорошо подходит именно для малоэтажной блокированной застройки, поэтому в перспективе, вероятно, здесь появится много проектов с таунхаусами средней ценовой группы.
Неоднозначная динамика
А как же меняются цены на рынке загородного жилья, какова их динамика? В аналитических отчетах можно найти средневзвешенное изменение цены на участки, дома, таунхаусы в том или ином районе. Но на практике эти цифры мало о чем говорят. Собственные исследования БН показывают: цены ведут себя очень по-разному. На рынке коттеджных поселков в качественных проектах стоимость всегда плавно растет и за время реализации проекта может увеличиться на 30-50%. Чем выше стадия готовности поселка, тем дороже там недвижимость.
В то же самое время на рынке сегодня сотни невостребованных поселков, где цены не только не растут, но и снижаются – правда, завуалированно, путем проведения акций, предоставления скидок, беспроцентных рассрочек и т. д.
Есть и еще одна любопытная тенденция. Если мы сравним цены на сегодняшнем рынке с теми, которые были два-три года назад, то обнаружим, что участки, дома и таунхаусы заметно подешевели. Но это обманчивое впечатление. На самом деле просто изменился сам характер предложения. Подстраиваясь под спрос, платежеспособность которого нынче невысока, девелоперы стали выводить в продажу участки меньшей площади, скромные по размерам дома и совсем крохотные таунхаусы. Этим и создается ощущение, что объекты подешевели, тогда как речь идет просто о снижении уровня комфорта.
