По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», к концу III квартала текущего года в продаже находилось 445 коттеджных поселков. Причем 100 из них – новые, вышедшие на рынок за минувшие девять месяцев. С одной стороны, это достаточно высокий показатель. С другой, темпы вывода проектов на рынок явно замедляются: так, в течение 2012 года продажи открылись в 134 новых поселках. По итогам текущего года, как ожидают аналитики «Петербургской недвижимости», прошлогодняя планка не будет достигнута, она окажется ниже примерно на 10-12%.
Собственно, этого и следовало ожидать. Рынок переполнен предложением, и только самые интересные коттеджные поселки с разумным соотношением «цена-качество» имеют сегодня шансы на успех. Количество новых проектов с каждым годом, судя по всему, будет уменьшаться, а вот качество – возрастать.
Поселки в ассортименте
В III квартале лидерами по количеству новых коттеджных поселков оказались два района: Всеволожский и Ломоносовский. На долю первого пришлось 37% от общего числа новых проектов, на долю второго – 36%. Такие пропорции, в общем, ожидаемы. Именно эти два района наиболее удобны для постоянного проживания и потому особенно любимы покупателями.
Впрочем, как нам кажется, Всеволожский район вскоре начнет терять лидирующее положение по выводу новых проектов: его территория уже сейчас перенаселена и число мест, пригодных под коттеджную застройку, постепенно сокращается. Ломоносовский же район, по-видимому, наоборот, будет укреплять свои позиции: земли там предостаточно, а дефицит качественных проектов по-прежнему ощущается.
Как отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, основную долю нового предложения составляют земельные участки без обязательного подряда.
Такие участки сегодня, по ее словам, – очень популярный товар. От 65 до 75% сделок (в разные кварталы 2013 года) заключалось именно в этом сегменте. «В основном покупатели, приобретающие земельные участки, ориентируются сегодня на относительно недорогое предложение – до 1,5 млн руб.», – добавляет директор по маркетингу строительной компании «ПетроСтиль» Елена Карасева.
Если вспомнить, что еще пару лет назад покупатели охотно приобретали участки без коммуникаций по 200-300 тыс. руб. (за весь участок, а не за сотку!), то нынешняя планка в 1,5 млн может показаться не такой уж и низкой. В самом деле, участок за 1-1,5 млн руб.– это, как правило, инженерно подготовленная земля в активно развивающемся коттеджном поселке. Если спрос сейчас ориентирован именно на такие участки, то за текущее состояние загородного рынка можно только порадоваться.
Недорогие дешевеют
А что же происходит с теми поселками, которые пытались привлечь покупателей не качеством предложения, а неестественно низкой ценой? Им ничего не остается, кроме как продолжать играть на понижение.
«Настораживает большое количество скидок и различных акций в проектах эконом-класса, где стоимость участков колеблется в диапазоне 100-500 тыс. руб. Таких проектов много в Ломоносовском и Кировском районах Ленобласти», – говорит руководитель службы маркетинга компании «ПулЭкспресс», эксперт Коллегии профессиональных девелоперов Марина Агеева.
По ее словам, в этих, и без того доступных, проектах сегодня предлагают рассрочку платежа, в том числе беспроцентную, на 6-12 и даже на 24 (!) месяца, при этом первый взнос составляет 30-50%. Другие компании анонсируют скидки в размере 10-15%, дарят сотки в подарок, позволяют начать строительство дома до завершения платежей. Все это свидетельствует о неустойчивом положении большинства компаний, продающих дешевые земельные участки.
Игра на понижение
Вообще удешевление предложения – основной тренд сегодняшнего рынка загородной недвижимости.
Например, в престижном северном направлении растет количество доступных проектов с таунхаусами от 3,5 до 5 млн руб. Многие компании, ранее специализировавшиеся на элитном жилье, уходят в доступный сегмент. Например, есть данные, что компания «Ниттис» совместно со своим партнером Parabola Group собирается вывести в продажу новый поселок во Всеволожском районе с домами от 5 млн руб. Причем по соседству с ранее построенным ими элитным проектом «Изумrood» (недалеко от Разметелево), где домовладения стоят на порядок дороже.
В самом «Изумrood», кстати, этой осенью предлагается скидка в 20-25% при стопроцентной оплате.
В целом ряде проектов, преимущественно с готовыми домами бизнес-класса, произошло снижение цен, иногда почти на четверть от изначально заявленных, подтверждают тенденцию эксперты «Петербургской недвижимости».
Перспективная малоэтажка
О повышении доступности загородного жилья свидетельствует и активное развитие рынка малоэтажных комплексов комфорт-класса с недорогими квартирами, сопоставимыми по стоимости с жильем в городских многоэтажках. В течение 2012 года в продажу вышел целый ряд малоэтажных комплексов во Всеволожском районе, готовится к выводу на рынок крупный проект в городе Сертолово Выборгского района, увеличилось предложение квартир в малоэтажке и на юге Ленобласти – в Гатчинском районе.
В перспективе, по мнению аналитиков, обозначенные тенденции продолжат свое развитие. Будет расти предложение земельных участков без обязательного подряда стоимостью до 1-1,5 млн руб., таунхаусов за 1,5-3 млн, а также домов за 3-7 млн руб.
При этом, как считает Марина Агеева («ПулЭкспресс»), в ближайшее полугодие можно ожидать снижения динамики продаж в некоторых сегментах. Особенно заметно это будет на рынке таунхаусов. Она также полагает, что будет сокращаться объем вывода на рынок новых проектов. Часть проектов ждет переформатирование: в частности, вместо запланированных таунхаусов застройщики станут возводить малоэтажные комплексы квартирного типа. Собственные исследования БН ситуации на рынке, кстати, вполне подтверждают высказанные прогнозы.
Интересно, какая судьба ожидает в ближайшем будущем дачный сегмент. Как отмечает Ольга Украдыженко, руководитель проекта «Сосновские озера» (Jensen group), на фоне растущего предложения поселков рядом с городом, рассчитанных на постоянное проживание, качественно подготовленной земли под дачное строительство в продаже немного. Возможно, именно этим форматом заинтересуются некоторые девелоперы, столкнувшиеся с жесткой конкуренцией в пригородной зоне Петербурга.
