Краткосрочная просрочка по выплате жилищного кредита большими неприятностями заемщику не грозит. Более того, если заемщик готов с банком «сотрудничать», кредитор не станет отбирать квартиру и при трехмесячной просрочке.
Никто не застрахован
У российских банков продолжается рост ипотечных портфелей. Согласно оценке Центробанка, на 1 сентября совокупный объем обслуживаемых жилищных кредитов составил 2,4 трлн руб. Это на 39,1% (640 млрд руб.) превышает уровень аналогичного периода 2012 года.
При этом аналитики АИЖК отмечают, что 96,45% обслуживаемых отечественными банками ипотечных ссуд не имеют просроченной задолженности.
Доля кредитов с просроченной задолженностью от 30 до 90 дней на начало осени составила 0,52% (0,54% на 01.09.2012). А доля дефолтной задолженности, то есть кредитов с просроченными платежами от 90 дней и более, за год снизилась с 3,11 до 1,51%.
Снижение доли дефолтных кредитов не означает, что среднестатистический заемщик стал добросовестней. Во многих случаях с банковских балансов всего лишь «снимаются» долги, появившиеся еще в кризис-2008.
В то же время генеральный директор бюро кредитных историй «Эквифакс» Олег Лагуткин констатирует стабильное ухудшение качества кредитного портфеля банков. Правда, эксперт уточняет, что среди прочих заемщики жилищных кредитов всегда были наиболее дисциплинированными.
Между тем ипотечный кредит выдается на долгий срок – в среднем до 30 лет.
Конечно, в подавляющем большинстве случаев россияне гасят ипотечные кредиты досрочно – лет за десять. Но и в течение десятилетия в жизни любого должника с большой вероятностью могут произойти по не зависящим от него причинам события, отрицательно влияющие на платежеспособность. Например, заемщик лишится работы, потому что разорится компания-работодатель.
Соответственно, просрочить ежемесячную выплату процентов по ипотеке может любой заемщик. И каждому претенденту на получение кредита не помешает знать, что просрочки по времени условно делятся на три вида: до 30 дней, до 90 дней и свыше.
Ни минуты покоя
Нарушение предусмотренных договором сроков исполнения обязательств в один-два дня особыми неприятностями клиенту не грозит. «Обычно банки в автоматическом режиме направляют данные в бюро кредитных историй, – поясняет заместитель генерального директора Национального бюро кредитных историй Алексей Волков. – Однако в случае если просрочка составляла один день и в дальнейшем такие ситуации не повторяются, ваша кредитная история не будет отнесена к негативным».
Скорее всего, не отразится на кредитной истории и разовая просрочка в несколько дней. В частности, банк допускает вероятность, что данное нарушение обязательств происходит по технической причине. Например, клиент заплатил ежемесячный взнос через банкомат, а тот вышел из строя.
Поэтому в первые дни просрочки кредитор сам старается выйти с клиентом на связь. «Мы уведомляем клиента о просрочке с первого дня по телефону, на пятый день отправляем ему SMS», – сообщает директор департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Алексей Бахаев. «Напоминание о необходимости погашения кредита поступает заемщику с первого по восьмой день с момента возникновения просрочки», – говорит начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа Банка Ирина Ступаева.
«Если мы видим задержку платежа, в первые два дня клиент получает SMS с напоминанием, а также в течение первых трех дней с ним связывается наш специалист», – в свою очередь поясняет и региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова.
Время – деньги
В следующий период – от месяца до трех – банки обычно перестают напоминать о себе каждые двадцать четыре часа.
«Мы уточняем причины просрочки и вырабатываем возможные пути решения проблемы», – рассказывает начальник ипотечного департамента Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. Иногда по клиенту с первого дня просрочки понятно, что шансов на возвращение займа нет. А иногда эти два-три месяца как раз необходимы, чтобы справиться с неприятностями. И поведение банка выстраивается в зависимости от ситуации.
Рекомендации специалистов должникам на этот период обычно традиционны. Не прятаться, а пытаться реструктуризировать долг.
«Должнику еще не поздно обратиться в банк и попытаться добиться облегчения в погашении задолженности. По договоренности с банком кредит может быть реструктурирован, то есть его условия временно изменены, с тем чтобы заемщик осуществлял платежи, исходя из текущей платежеспособности», – подсказывает заместитель генерального директора АИЖК Марина Малайчик.
Как отмечает директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Аркадий Бочарников, до необходимости реализации залога дело доходит крайне редко. «Обычно просрочивший выплаты заемщик за 90 дней находит финансовую поддержку у родственников либо знакомых», – уточняет эксперт.
На рынке еще есть игроки, оставляющие должника на этот период в покое. Причина показного невнимания кредитора к провинившемуся заемщику – включенные в договор штрафные санкции за просрочку. Размер «наказания» у разных кредитных организаций колеблется от 0,1 до 0,75% от размера задолженности в день.
Напомним, за просрочку банк может начислять либо штраф, либо пени. Размер штрафа постоянен: просрочил день – плати штраф, например, в 500 руб. Просрочил второй – плати еще 500…
Но в последние годы банки отдают предпочтение пене. В этом случае набегающий долг суммируется с прежним. И на следующий день пеня уже будет начислена от новой суммы. Таким образом, размер пени постоянно растет.
Под занавес
Критическим сроком по неисполнению обязательств в договорах кредитования традиционно называется 90 дней. Но, по словам Дмитрия Алексеева, если клиент имеет хорошие перспективы справиться с финансовыми проблемами, банк не спешит предпринимать шаги по реализации залога, даже если просрочка превысила этот срок. «Ипотека – это не потребкредитование, где, если человек три месяца не выплачивает, на него надо тут же подавать в суд», – объясняет эксперт.
То есть в одних случаях по результатам общения с должником банк сразу обращается в суд, в других – продолжает вести консультации.
При этом нужно понимать, что изъятие у должника залоговой квартиры – это крайне трудозатратная и финансово невыгодная банку процедура. Поэтому, даже если должник оказывается в принципе неспособен вернуть долг, банк всеми правдами и неправдами пытается обойтись без судебных разбирательств.
Да и самому заемщику зачастую предпочтительней не доводить дело до суда. «Если финансовые проблемы носят затяжной характер и вы сомневаетесь, что сумеете преодолеть их в обозримом будущем, можно погасить кредит за счет средств от реализации заложенной недвижимости», – рекомендует Марина Малайчик. По мнению специалиста, продавать с согласия банка заложенную недвижимость заемщику намного выгоднее, чем ждать, когда владелец закладной в судебном порядке потребует обратить на нее взыскание и принудительно продать с торгов.
Если же должник упорствует, начинается процедура изъятия заложенного по кредиту недвижимого имущества в судебном порядке. Как поясняет ведущий юрист Первого столичного юридического центра Олег Сухов, кредитор обращается в суд с иском о взыскании суммы долга, процентов, неустойки, а также об обращении взыскания на заложенную по кредиту квартиру. Чаще всего такие требования суд признает справедливыми и удовлетворяет их, после чего запускается процедура исполнительного производства, а квартира выставляется на торги.
Вторая попытка
Понятно, что у большинства заемщиков просрочки носят временный характер. И в этом случае более остро стоит вопрос, как просрочка скажется на вероятности получить новый ипотечный кредит в будущем.
Оказывается, в силу ужесточающейся конкуренции лояльность банков растет даже к небезупречным клиентам.
«Мы допускаем наличие длительных просрочек у клиентов, – рассказывает начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин. – Однако обязательно оцениваем, как давно это было, уточняем, по каким причинам. Также анализируем, были ли после погашения задолженности платежи без просрочек. Оцениваем так называемый процесс реабилитации кредитной истории».
По словам управляющего Северо-Западным филиалом МТС-Банка Дмитрия Григоровича, и его кредитная организация готова рассматривать заемщиков с неидеальной кредитной историей. «Но, конечно же, только тогда, когда просроченная задолженность уже погашена, а по существующим кредитным обязательствам текущих просрочек нет», – уточняет специалист. По его словам, нередко выясняется, что негативная кредитная история у клиента возникла из-за технических просрочек или серьезных обстоятельств непреодолимой силы. В таком случае вероятность одобрения кредита очень велика.
Наконец, Ирина Ильясова сообщает, что DeltaCredit ввел кредитную амнистию по сроку давности. «Если есть негативная история по кредитам и такие кредиты погашены до января 2010 года, мы не принимаем их к сведению», – рассказывает специалист. При этом банк в ряде случаев готов идти навстречу и клиенту, имеющему более поздние «пятна» в кредитной истории. Например, при прочих благоприятных обстоятельствах банк может одобрить кредит, если у заемщика была просрочка, не превышающая 60 дней.
Со своей стороны отметим, что заемщик, ранее имевший опыт просрочки и снова претендующий на ипотечный кредит, вдвое ценней для кредитора. Как в пословице: за одного битого двух небитых дают.
