– Ваша компания, наверное, впервые в Петербурге провела подробное исследование земельного рынка. К каким выводам вы пришли?
– Мы действительно проанализировали все выставленные на продажу земельные участки. Подчеркну – в исследовании учитывали только публичное предложение. Понятно, что часть земель, находящихся в частной собственности, переходит из рук в руки кулуарно, не выходя на рынок.
Главный вывод, к которому мы пришли, – в Петербурге земли достаточно. Если говорить о территориях, предлагаемых под жилищную застройку, то на 1 июля нами было зафиксировано 142 предложения. На участках общей площадью 1,5 тыс. га можно построить в совокупности почти 15 млн кв. м жилья.
При этом по количеству предложений больше всего участков, подходящих под точечную застройку, – они составляют 52% в листинге. Преимущественно – совсем небольшие пятна, площадью менее одного гектара. Напротив, под комплексное освоение территорий (КОТ) предлагается всего десять участков. Это как абсолютно новые предложения, так и лоты, выделенные в границах уже реализуемых проектов комплексной застройки, таких как земли «Евроинвеста» в Мурино, «Новоселье», участки в Янино и на намыве Васильевского острова. Понятно, что на участках этого вида можно построить львиную долю жилья, по нашим оценкам, – 8,2 млн кв. м.
– Как распределяются предложения по районам города?
– Распределение предложений конкретно по административным районам города мы не рассматривали. Но для удобства изучения ситуации разделили Петербург на три части. Первая – это центр, включая Васильевский остров, Центральный район, а также северные части Московского и Фрунзенского (см. карту). Вторая – это основная территория города без центра, до КАД. Третья – так называемое заКАДье, активно осваиваемые земли, расположенные за пределами Кольцевой дороги и принадлежащие как Петербургу, так и Ленобласти.
Что мы выяснили? По структуре и объемам предложения первый и второй пояс очень похожи. В обеих частях предлагалось на продажу примерно одинаковое количество участков (30-35 позиций), одинаковой совокупной площади (около 90 га). И в первом, и во втором поясе на выставленных на продажу территориях можно построить примерно по одному млн кв. м жилья. Но вот цены на землю различаются в разы. В «золотом поясе» квадратный метр земли стоит в среднем 2270 долларов, в «серебряном» – 720 долларов.
В заКАДье стоимость земельных участков практически в десять раз ниже, чем в центре города – всего 240 долларов за кв. м. Понятно, что оставшиеся 13 млн кв. м могут быть построены именно на этих землях.
– Как разделяются предложения по форме собственности?
– Городских земель, как известно, в Петербурге осталось не много. Их доля занимает всего 11% в совокупном портфеле предложений (если смотреть по количеству выставленных на продажу позиций). Но если сравнивать по площади и количеству квадратных метров, которые могут быть построены, то получается и того меньше – 7% и 6% соответственно. Все городские предложения сосредоточены в центре и вокруг него. На окраинах нет земельных участков, выставляемых городом на аукционы.
– Как сейчас соотносится спрос и предложение на земельном рынке?
– Начну с того, что земельного рынка в классическом понимании, рынка, который регулировался бы балансом спроса и предложения, у нас нет. Потому что отсутствует тот самый баланс. Земли много, исходя из нынешних объемов жилищного строительства, их хватит строительному комплексу еще на 4-5 лет работы. Покупателей тоже много. Но товара – качественных участков под строительство жилья – остро не хватает.
Что такое хороший товар на земельном рынке? Наличие проектно-разрешительной документации на строительство стало одним из главных факторов ликвидности участка и снижения рисков девелопера. Другие факторы (локация, инженерная обеспеченность, цена) отошли на второй план.
Несколько лет назад участки без документации вполне нормально продавались, так как девелоперы четко понимали, сколько им понадобится средств, а главное – времени, чтобы приступить к реализации проекта. Но с конца 2011 года политика городской администрации изменилась, согласования проектов планировки территорий заморожены, «социалка» перекладывается на застройщика. Риски девелопера возросли многократно, он не знает, сколько времени пройдет от покупки участка до начала строительства. И потому выбирает очень тщательно.
– Сколько, по вашей оценке, предлагается на рынке «хороших» участков?
– В листинге присутствует постоянно от 5 до 10% хороших предложений. Если считать по площади участков, то доля подготовленных земель будет выше (часто всесторонне подготовлены крупные участки на окраинах города).
Естественно, наиболее качественные пятна продает город. По ним готова документация, и, как правило, нет проблем с получением техусловий на подключение к инженерным сетям. Такие предложения моментально уходят с рынка.
Частные землевладельцы предлагают в основном объекты с невысокой ликвидностью, то есть градостроительно и инженерно неподготовленные, с непроработанными вопросами социальной и транспортной инфраструктуры и так далее. Некоторые дальновидные «лэндлорды» также проводят предпродажную подготовку своих земель. К примеру, компания «Евроинвест», выкупившая земли у совхоза «Ручьи», получила всю градостроительную документацию до выставления лотов на продажу. Сейчас на этой территории уже около десятка застройщиков реализуют свои проекты. Таким же образом готовились к реализации земли «Семи столиц» в Кудрово. «Упакованные» участки предлагает компания «Центр развития» в проекте «На Царскосельских холмах». На подходе земли «Пулковской перспективы», застройщики с интересом ждут вывода на рынок предложения от этого девелопера. Но пока это единичные случаи, а не тренд.
– Как дефицит качественных пятен влияет на ценообразование?
– В условиях острого дефицита подготовленных участков они взлетели. Механизм работает следующим образом. «Лэндлорды», вложившиеся в развитие участков, сразу взвинчивают цены на свой дефицитный и пользующийся спросом товар. Но что интересно: компания, владеющая соседним участком, но не вложившая ни рубля в его подготовку, тоже следом начинает накручивать цену. Таким образом, разница цен на «хорошие» и «плохие» пятна сегодня гораздо меньше, чем должна быть. Как результат – ликвидность на земельном рынке падает.
– Как вы прогнозируете развитие ситуации на рынке?
– Дальнейшую ситуацию на рынке объектов для жилищного строительства прогнозировать сложно, так как будущие правила и условия «игры» (в первую очередь, со стороны городских властей) пока не ясны. Если ситуация принципиальным образом не изменится, можно ожидать, что дефицит ликвидных площадок будет расти и, соответственно, провоцировать увеличение их стоимости.
В то же время владельцы рыночно непривлекательных участков либо слабоподготовленных по документации пятен, скорее, будут вынуждены снижать стоимость из-за жестких требований девелоперов. Или – вкладываться в их подготовку.
– Есть ли потенциал земель в Петербурге для жилищного строительства?
– Есть четыре источника свободных земель, потенциально пригодных для строительства новых домов. Прежде всего, это земельные банки крупных компаний- застройщиков. У каждого из их есть в запасе участки на несколько лет работы. Во-вторых, пресловутый «серый пояс», о необходимости редевелопмента которого говорим уже много лет. Это крайне сложные земли – из-за запутанных вопросов собственности, необходимости переносить оставшиеся предприятия на новые земли. Все, что можно было легко подготовить и продать, уже продано. Остальные территории требуют участия и помощи государства. Но в конечном итоге оцениваем потенциал «серого пояса» более чем в 5 тыс. га. В-третьих, это реновация кварталов, застроенных хрущевками. Под нее создана специальная городская программа, практическая реализация которой началась в этом году. Наконец, это земли за пределами КАД. Ресурс, который проще всего вывести на рынок и продать (ввиду невысокой цены и более простого механизма согласований документации в Ленобласти). Можно предположить, что строительный комплекс в целом пойдет по «простому пути», и новое жилищное строительство будет все больше смещаться на окраины Петербурга.
